Presenta un Plan Parcial que garantiza que la industria no se desplace de nuevo por la presión de otros proyectos colindantes
La Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente del Ayuntamiento de Sevilla somete a información pública hasta el 14 de octubre (2026) el Avance del Plan Parcial que para su complejo industrial situado en la finca La Caridad le ha presentado la cervecera Heineken. En septiembre de 2004, se aprobó el Proyecto de Actuación para la implantación de la Factoría de Heineken en España en suelo no urbanizable en el término municipal de Sevilla, fundamentado en el carácter de actuación de interés público sobre suelo
no urbanizable.Se trata de una situación de carácter excepcional, en cuanto a la evolución de la
ordenación del ámbito que, según Urbanismo, no puede prolongarse en el tiempo. Por dicho motivo,
Heineken, en cumplimiento de la normativa urbanística, acomete la redacción de un Plan Parcial que desarrolle el ámbito.
El objetivo del instrumento de planeamiento es dotar al sector de una ordenación urbanística coherente y plenamente integrada en el marco del planeamiento vigente. No obstante, incluye una serie de modificaciones y propone renunciar al uso terciario, eliminando la edificabilidad y el aprovechamiento asignados, y reducir la edificabilidad y el aprovechamiento asociado del uso industrial, ajustándose a parámetros más acordes con las futuras necesidades de crecimiento de la fábrica de Heineken, optando por un esquema de usos donde el industrial es el uso principal.
La metamorfosis de los terrenos conocidos originalmente como la «Finca La Caridad» constituye un caso de estudio paradigmático sobre la superación de la precariedad jurídica en el urbanismo industrial español. Durante casi dos décadas, entre 1987 y 2004, este enclave operó bajo un régimen de provisionalidad técnica, clasificado originalmente como Suelo No Urbanizable Genérico por el PGOU de 1987. Lo que en su día fue una implantación por «razones de interés social» se ha convertido hoy en el estandarte de la regularización mediante la seguridad jurídica que ofrece la Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA).
Ubicación de la factoría y vista aérea de la misma
Esta estabilidad jurídica alcanzada permite ahora ejecutar una reconfiguración agresiva de los usos del suelo, alineando la planificación con la realidad productiva de la factoría.
El giro estratégico propuesto en este Plan Parcial representa un acto de pragmatismo industrial frente a la expectativa terciaria especulativa. Al renunciar totalmente a la edificabilidad comercial que el planeamiento de 2006 le permitía, Heineken está ejecutando un movimiento de autoprotección. Esta decisión busca blindar la operativa de la fábrica e impedir que la ciudad «se coma» a la industria mediante la colmatación de usos incompatibles que ya han frustrado otros nodos productivos.
La lógica económica es contundente: dado que las proyecciones de crecimiento urbano hacia el Este previstas en 2006 no se cumplieron, el promotor ha decidido optimizar el sector para su leit motiv principal. El objeto de esta operación es la protección de un ciclo de inversión y amortización de 33 años, garantizando que la industria cervecera no tenga que desplazarse nuevamente por la presión de servicios comerciales o terciarios colindantes.
Este rediseño funcional exige, en contrapartida, un despliegue de infraestructura verde que actúe como escudo ambiental para hacer viable la convivencia de la gran industria con el territorio.
Se determina como punto de partida de la Propuesta de Ordenación la Alternativa #4, con los siguientes Usos Pormenorizados:
Las edificabilidades y aprovechamientos de la propuesta en comparación con el PGOU 2006 se determinan en la siguiente tabla:
La propuesta de ordenación no trata el medio ambiente como un lastre, sino como un activo de sostenibilidad y un colchón operativo. El «Escudo Verde» del ámbito SUS-DE-10 se diseña para mitigar el impacto acústico y visual de una ciudad industrial en funcionamiento, utilizando la orografía y el agua como fronteras naturales.
PROTECCIÓN PAISAJÍSTICA
Los activos naturales con efecto de mitigación son los siguientes:
–Arroyo Ranillas: El cauce, integrado en el Dominio Público Hidráulico, se vincula al SGEL-19 (Sistema General de Espacios Libres). Esta matriz verde conecta el sector con el Parque del Canal del Bajo Guadalquivir, integrando la fábrica en un corredor ecológico metropolitano.
–La Terraza de Nivel III: El análisis paisajístico revela suelos agrícolamente pobres, lo que justifica estratégicamente la evolución desde el uso agrícola de bajo rendimiento hacia un nodo industrial de alto valor. Se conservan los escarpes y los reductos de pinares como hitos visuales.
–Colchón Paisajístico: Se proyectan barreras vegetales en los límites con la SE-40 y el Bulevar de acceso de Málaga para suavizar la escala de las naves industriales desde las arterias de comunicación.
La integración del Mapa de Peligrosidad por Inundaciones (SNCZI) ha sido crítica. La detección de zonas de peligrosidad elevada en el entorno del Arroyo Ranillas ha forzado una ordenación preventiva que aleja las áreas de almacenamiento del riesgo hidráulico, garantizando la continuidad operativa incluso en escenarios climáticos adversos. Esta protección ambiental es la base que sustenta la viabilidad económica de la gestión del suelo.
La principal ventaja competitiva del sector es su titularidad única. Heineken España S.A. ostenta el 100% de la propiedad, lo que permite una ejecución directa sin las parálisis típicas de los sistemas de compensación. La estructura patrimonial se consolida sobre una serie de activos registrales y catastrales específicos.
En el ámbito de las cargas, destaca la monetización de las cesiones lucrativas al Ayuntamiento de Sevilla. Este mecanismo permite al promotor mantener el control total del ámbito productivo, evitando la entrada de terceros propietarios en parcelas segregadas que podrían comprometer la seguridad o la logística de la fábrica.
Asimismo, la gestión económica asume la servidumbre técnica de EMASESA: una red de abastecimiento de 800 mm de diámetro que recorre 945 metros de forma paralela al Camino de La Rinconada. Esta infraestructura básica, esencial para el funcionamiento de la ciudad, queda integrada y protegida dentro del nuevo diseño urbano, conectando la viabilidad económica con la realidad física de las instalaciones existentes.
HORIZONTE DE EJECUCIÓN
El SUS-DE-10 no es un proyecto sobre el papel; es una «ciudad industrial» ya consolidada. El diagnóstico técnico resalta la existencia de activos estratégicos como la planta termosolar, un elemento de vanguardia que no sólo es un hito constructivo, sino un pilar para la autonomía energética y la descarbonización en un mercado de costes volátiles. El terreno, modificado previamente mediante operaciones de cajeado, está listo para la expansión modular.
Tras la aprobación del Proyecto de Urbanización, la hoja de ruta se divide en cuatro anualidades:
- Etapa 01: Ejecución de infraestructuras básicas y conexión a redes generales.
- Etapa 02 y 03: Desarrollo de viales internos, redes de saneamiento, alumbrado y consolidación del escudo verde perimetral.
- Etapa 04: Recepción de obras y habilitación de nuevas superficies de logística y almacenamiento.
- Fase de Edificación: Crecimiento progresivo y modular, permitiendo que la factoría incremente su capacidad sin detener la cadena de producción.
El Sector SUS-DE-10 se integra definitivamente en el Área de Oportunidad Empresarial «Santa Bárbara» del POTAUS. Su ubicación en el nudo de la SE-40 con la A-4 y A-92 lo posiciona como un importante nodo logístico en el sur de Europa. La transformación proyectada garantiza que Heineken Sevilla no solo regularice su pasado, sino que blinde su futuro como una plataforma industrial eficiente, sostenible y estratégicamente protegida frente al avance de la mancha urbana.
- SÍGAME EN LINKEDIN: https://www.linkedin.com/in/manuel-jes%C3%BAs-florencio-caro-919b0225/