Pretende que un Pleno municipal vote lo contrario que el de junio de 2025 y subordinar aquel acuerdo a un convenio urbanístico posterior con KKH
El Pleno del Ayuntamiento de Sevilla celebrado el 26 de junio de 2025 aprobó que el grupo inversor KKH Property Investors (por sí mismo o por medio de algunas filiales) no podía saldar con la pasarela de Altadis -rebautizada como Princesa Leonor- las cargas urbanísticas pendientes en infraestructuras de interés general de la ciudad. Sin embargo, el gobierno local que preside José Luis Sanz pretende que en el próximo Pleno municipal se interprete lo contrario y que la pasarela se consolide como carga urbanística del ámbito de la Modificación Puntual Número 54 del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).
El desarrollo del sector urbanístico de la antigua fábrica de tabacos de Altadis y la construcción de la pasarela peatonal denominada oficialmente Princesa Leonor constituyen uno de los expedientes más complejos y sintomáticos del urbanismo contemporáneo en Sevilla. En la presentación pública inicial, la intervención fue difundida institucionalmente bajo la premisa de un mecenazgo corporativo sin precedentes: la promotora privada KKH Property Investors asumiría íntegramente la financiación y ejecución de un nuevo paso peatonal sobre el río Guadalquivir como una aportación altruista y sin contraprestación, permitiendo así a la ciudad incorporar una infraestructura singular sin desembolsar fondos públicos.
Sin embargo, el rastreo exhaustivo del expediente administrativo y el examen de los instrumentos de ordenación revelan una metamorfosis drástica. Lo que jurídicamente nació como un patrocinio privado ha sido reconfigurado en la trastienda administrativa.
La operación en marcha va a suponer la sustitución de una deuda monetaria de obligado ingreso público por la entrega de una pasarela cuya función principal está orientada a dinamizar el complejo comercial y hotelero de la antigua fábrica de Altadis, privando a la hacienda local de un volumen de recursos líquidos directamente vinculados a la corrección de los desequilibrios dotacionales del barrio de Los Remedios.
La pasarela es un sistema local según la propia MP58, y lo que se debe es la participación pública en las plusvalías (10 % del incremento de aprovechamiento, art. 28.a LISTA),
Para reconstruir las claves de este viraje contable y jurídico, es imprescindible examinar la evolución de la arquitectura normativa formulada entre los ejercicios 2020 y 2024.
LA EVOLUCIÓN URBANÍSTICA
La reformulación del sector industrial de Altadis ha requerido una densa tramitación mediante sucesivas modificaciones del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Sevilla. A lo largo de este trayecto normativo, la pasarela peatonal fue catalogada de forma reiterada y coherente como una actuación ajena e independiente de la estructura formal de cargas y beneficios del ámbito.
En las determinaciones iniciales, la entidad promotora KKH asumió voluntariamente el diseño y construcción de la estructura como una mejora general de la permeabilidad fluvial, pero fijando con nitidez su separación de las cesiones obligatorias y del deber legal de urbanización que incumben a todo desarrollo privado.
CRONOGRAMA DEL PROYECTO VERA SEVILLA EN LA ANTIGUA ALTADIS
29 de junio de 2021: Presentación del Proyecto de Intervención para la Antigua Fábrica de Tabacos de Sevilla por Altadis y KKH Property Investors. En esta propuesta inicial, la pasarela peatonal se plantea como una mera «posibilidad de facilitación» y un compromiso voluntario unilateral del promotor.
17 de noviembre de 2022: Aprobación definitiva de la Modificación Puntual 54 (MP54) del PGOU por el Pleno municipal. La MP54 excluye formalmente la pasarela como carga del ámbito y remite su eventual autorización a un instrumento posterior de ordenación.
30 de abril de 2024: El Ayuntamiento de Sevilla aprueba el Plan de Fomento de la Inversión Privada en Infraestructuras Públicas, donde encuadra la pasarela como una infraestructura financiada y ejecutada por inversión privada en colaboración voluntaria con el consistorio.
28 de mayo de 2024: Aprobación definitiva de la Modificación Puntual 58 (MP58) del PGOU por el Pleno municipal. La MP58 califica la pasarela como una «actuación urbanística autónoma» (artículo 24.2 de la Ley LISTA) de financiación voluntaria por el Grupo KKH, haciendo constar explícitamente que «no implica cargas económicas para la Administración Municipal».
25 de julio de 2024: Firma del Protocolo de Intenciones entre el Ayuntamiento de Sevilla, la Autoridad Portuaria y KKH Property Investors, formalizando en un marco de cooperación y colaboración público-privada el compromiso de ejecución de la pasarela.
Fase 2: El acuerdo definitivo del Pleno y la exención de cargas (2025)
24 de enero de 2025: Aprobación inicial del Estudio de Ordenación 30/2024 PTO sobre la parcela P3-A de Altadis por la Junta de Gobierno Local.
26 de junio de 2025: Aprobación definitiva del Estudio de Ordenación por el Pleno municipal. El acuerdo plenario (punto 2.20):
Estima parcialmente la alegación de Miguel Prados y dictamina que la pasarela queda fuera del ámbito, de los objetivos y del sistema de deberes de la Actuación de Mejora Urbana.
Cuantifica oficialmente el deber legal de sustitución en metálico por incremento de aprovechamiento (art. 28.a LISTA) en 46,20 Unidades de Aprovechamiento (UA), equivalentes a 83.511,12 € a favor de las arcas públicas.
17 de julio de 2025: El Pleno del Ayuntamiento aprueba la asignación del nombre honorífico «Princesa Leonor» para la pasarela.
Fase 3: El Convenio 42/2025 y la recalificación como carga (2025–2026)
4 de diciembre de 2025: Giro de guión de la Gerencia de Urbanismo: El Consejo de Gobierno de la GUMA aprueba el Convenio Urbanístico de Ejecución 42/2025. El texto recalifica ex novo la pasarela como «carga urbanística» imputable al ámbito MP54 para la filial Seville Cubic River SLU, asignando a su entrega la extinción automática de los deberes económicos de la empresa.
12 de diciembre de 2025: Firma formal del Convenio 42/2025 entre el Ayuntamiento de Sevilla y la sociedad mercantil Seville Cubic River SLU.
24 de marzo de 2026: Publicación del edicto del Convenio en el Boletín Oficial de la Provincia de Sevilla (BOP nº 57/2026).
Tal como se desprende de la secuencia cronológica, la pasarela se concibió como una actuación autónoma y voluntaria financiada por la promotora KKH, expresamente sin supuestos de carga urbanística para el Ayuntamiento de Sevilla. Durante cuatro años, la documentación técnica y las declaraciones oficiales ratificaron que el proyecto no alteraría la cuenta de liquidación del sector ni reduciría las aportaciones pecuniarias debidas al municipio.
Con este marco de planeamiento plenamente delimitado, la determinación final de los compromisos económicos del ámbito se trasladó al órgano con máxima soberanía normativa en la administración municipal: el Pleno.
EL PLENO MUNICIPAL DE JUNIO DE 2025
El punto de inflexión jurídico del expediente se produjo en la sesión ordinaria del Pleno del Ayuntamiento de Sevilla celebrada el 26 de junio de 2025. En dicho órgano máximo colegiado se debatió y aprobó con carácter definitivo el Estudio de Ordenación 30/2024 PTO.
Según el acta ( punto 2.20 del Orden del Día, abarcando desde la página 79 hasta la página 83 ), el Pleno fijó la liquidación financiera del ámbito en los siguientes términos definitivos e inalterables:
–Liquidación Financiera Obligatoria: Con arreglo al artículo 28.a de la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA), la valoración económica del incremento del aprovechamiento urbanístico adjudicado a la promotora se fijó exactamente en 46,20 Unidades de Aprovechamiento, estableciendo su monetización mediante el pago en efectivo de 83.511,12 €, los cuales debían depositarse íntegramente en las arcas municipales.
–Blindaje Expreso de la Pasarela: El acuerdo plenario incluyó una cláusula expresamente orientada a ratificar la exclusión de la pasarela peatonal del cuadro de cargas urbanísticas del sector, confirmando su condición de obra privada voluntaria sin capacidad legal para saldar la deuda económica de la empresa.
La trascendencia de este acuerdo radica en la reserva de competencia que ostenta el Pleno del Ayuntamiento de Sevilla. La estructura competencial de la administración ejecutiva municipal, regulada por la Resolución 501/2025 (de 9 de junio de 2025) dictada al amparo de la Ley 7/1985 de Bases del Régimen Local, establece con claridad la supremacía del Pleno sobre los organismos autónomos y entes adscritos. Ningún órgano ejecutivo dependiente posee la facultad de alterar las determinaciones financieras fijadas de forma soberana por el Pleno.
LA TRAMPA
No obstante, esta barrera normativa fijada en el acuerdo plenario de junio de 2025 fue eludida apenas seis meses después mediante un instrumento administrativo de inferior rango.
En diciembre de 2025, la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) —entidad adscrita al Área de Urbanismo, Protección Ambiental, Patrimonio, Vivienda, Edificios Municipales, Educación y Juventud según el apartado 4.3 de la estructura ejecutiva municipal— procedió a la firma del Convenio Urbanístico 42/2025 con la mercantil Seville Cubic River SLU, filial de la empresa promotora de la reconversión de la antigua fábrica de tabacos de Altadis, el grupo inversor KKH Property Investors.
Este convenio alteró radicalmente la naturaleza del régimen financiero aprobado por el Pleno municipal.
El texto califica la pasarela como «carga urbanística del ámbito MP54» y declara que su recepción extingue la carga «automática y plenamente a todos los efectos»
De este modo, los 83.511,12 € que debían incorporarse en efectivo al Patrimonio Público de Suelo fueron condonados administrativamente al calificar artificialmente una donación privada como si fuera una carga de urbanización obligatoria. Esta alteración se ejecutó ignorando que la GUMA carece de potestad para modificar las cargas del PGOU o contravenir los acuerdos del Pleno de la Corporación Municipal.
BATALLA JURÍDICA
El viraje acordado por la Gerencia de Urbanismo ha abierto un frente que cuestiona la legalidad formal del procedimiento, al tiempo que pone de manifiesto la asimetría en el reparto de beneficios urbanos en el entorno de Los Remedios.
La impugnación formal del Convenio Urbanístico 42/2025 se ha canalizado a través de recursos de alzada promovidos por el vecino de Los Remedios Miguel Prados y por la coalición política Podemos-IU, con argumentos como los siguientes:
–Inexistencia de Cobertura Planificadora y Nulidad Radical: Se fundamenta que el convenio altera de forma sobrevenida las determinaciones estructurales del PGOU y de las Modificaciones Puntuales MP54 y MP58. El Convenio se sometió a información pública de 20 días (BOP n.º 192, 6/10/2025), sin alegaciones. Sostienen los recurrentes es que crear una carga exigía tramitarse como modificación del planeamiento, y que la información pública de un convenio no suple ese procedimiento.
–Vulneración de la Reserva de Competencia del Pleno y Desviación de Poder: Los recurrentes denuncian la manifiesta extralimitación de competencias por parte de la Gerencia de Urbanismo. Un órgano de gestión adscrito ha modificado un acuerdo definitivo del Pleno del 26 de junio de 2025, vulnerando el régimen competencial fijado por la Ley 7/1985 de Bases del Régimen Local y utilizando la figura del convenio de ejecución con -afirman- desviación de poder para beneficiar singularmente a la entidad privada.
Según los alegantes, la alteración contractual de la pasarela arroja un balance severamente perjudicial para el tejido social y la planificación pública del distrito Los Remedios:
–Brecha de Equipamiento: El distrito de Los Remedios presenta una brecha dotacional histórica, disponiendo de tan sólo 1,17 m²/hab de equipamiento público, una proporción drásticamente inferior a la media del municipio de Sevilla, que alcanza los 4,62 m²/hab. La privación de los 83.511,12 € en metálico que debieron ingresar en el Patrimonio Público de Suelo cercena la capacidad financiera de la Administración para adquirir suelo o edificar equipamientos comunitarios en la zona.
–Funcionalidad Comercial: El análisis funcional de la infraestructura evidencia que la pasarela Princesa Leonor no responde a una demanda prioritaria de la red dotacional del barrio. Su trazado actúa sustancialmente como un viario de acceso peatonal, turístico y comercial directo hacia el complejo hotelero de lujo y la zona comercial promovida en Altadis, transfiriendo un coste de urbanización privado hacia la cuenta de compensación pública.
En resumen, a juicio de los alegantes el expediente de las cargas urbanísticas de Altadis sintetiza una grave distorsión en la gestión de los recursos públicos: al recalificar a posteriori un patrocinio voluntario para condonar una liquidación de 83.511,12 €, la Administración local ha supeditado los acuerdos soberanos del Pleno y la financiación del Patrimonio Público de Suelo a los requerimientos financieros de un proyecto inmobiliario privado.
SECRETARIO QUITADO DEL MEDIO
El Consejo de Gobierno de la Gerencia de Urbanismo propone que el próximo Pleno municipal desestime el recurso de alzada del vecino Miguel Prados y no admita el del grupo político Con Podemos-IU.
El expediente excluye la ampliación del recurso de 21/5/2026 de Miguel Prados (128 páginas) declarándola «extemporánea» con cita de los arts. 40.3 y 45.2 LPAC, que regulan notificaciones y publicaciones y no plazos de alegaciones.
No incorpora las alegaciones de la promotora SEVILLE CUBIC RIVER de 20/5/2026, que el informe sí utiliza (o sea, no incorpora las alegaciones del promotor de Vera Sevilla, pero utiliza sus argumentos como base para el rechazo del recurso de Miguel Prados).
Y lo más significativo: prescinde del secretario general del Pleno, Luis Enrique Flores, autor del informe de 13/1/2025 que advirtió que la pasarela queda fuera del área y que no cabe asignarla como carga de urbanización.
El propósito del gobierno de Sanz es que el Pleno consolide como «carga urbanística del ámbito MP54» una pasarela de hasta 10 millones de euros que, si prosperan los recursos contra la ordenación de Altadis y se recalculan los deberes de la parcela, el promotor opondrá como carga ya pagada y descontable de las dotaciones del barrio. Y ello a pesar de que el propio informe del secretario de la GUMA (conclusión 5.ª) dice que la pasarela «queda fuera del área» y que «no es materia de un Estudio de Ordenación la asignación de cargas de urbanización».
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