Esta argucia permitió eludir la información pública y que la promotora se ahorrara entre 8 y 16 meses de trámites administrativos
La Consejería de Vivienda, Juventud y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía entregó el pasado 29 de septiembre (2026) a la Brigada de Policía Judicial, en virtud de las diligencias previas abiertas por la Sección de Instrucción del Tribunal de Instancia de Sevilla (Plaza Número 11), un informe pericial referido a la legalidad de las obras realizadas por una filial de KKH Property Investors -dentro de la remodelación de la antigua fábrica de tabacos de Altadis- en los Jardines de Manuel Ferrand. La Junta concluye que la Gerencia de Urbanismo otorgó una simple licencia de obras cuando procedía tramitar un Estudio de Detalle.
En resumen, según el informe pericial del Gobierno andaluz, el Ayuntamiento hispalense se saltó el trámite obligatorio del Estudio de Detalle para autorizar la modificación de los jardines por el grupo KKH Property Investors.
La Gerencia Municipal de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) autorizó las obras mediante una simple licencia de obras ordinarias al amparo del artículo 193 del Reglamento General de la LISTA (RGLISTA). Este trámite está diseñado exclusivamente para intervenciones de reparación, sustitución, mantenimiento o introducción de mejoras en infraestructuras ya existentes.
Arriba y en el centro, los jardines del entorno de la antigua fábrica de tabacos de Altadis antes de la ejecución del proyecto Vera Sevilla (imagen inferior)
La normativa señala expresamente que un proyecto de obras ordinarias no puede alterar el destino urbanístico del suelo. Al ser la licencia un acto reglado, su función se limita a verificar que una obra cumple la norma vigente, excediendo totalmente de sus competencias la modificación de alineaciones de calles o lindes de zonas verdes.
El proyecto introdujo cambios en las alineaciones viales de la calle Juan Sebastián Elcano y de la calle Pierre de Coubertin para ampliar la calzada y reordenar aceras, lo que desplazó la linde del Parque Manuel Ferrand.
El precepto presuntamente vulnerado es el artículo 94.2.b del RGLISTA: La ley urbanística andaluza exige de forma clara que cualquier fijación o reajuste de las alineaciones del viario que afecte a la delimitación de espacios libres o zonas verdes debe canalizarse a través de un Estudio de Detalle.
Como la reordenación global no reducía la superficie dotacional total del ámbito (al compensar la pérdida de Manuel Ferrand con la zona de la Glorieta de las Cigarreras, sumando un saldo positivo de ~420 m²), no era necesario alterar el PGOU, pero sí resultaba preceptivo aprobar un Estudio de Detalle como instrumento de ordenación de desarrollo.
LO QUE DICE EL INFORME PERICIAL DE LA JUNTA DE ANDALUCÍA
He aquí argumentos clave extraídos del Informe Pericial de la Inspección de Ordenación del Territorio y Urbanismo de la Junta de Andalucía, firmado por los inspectores urbanísticos el 29 de septiembre de 2026:
1. Sobre la incapacidad de la Licencia de Obras Ordinarias para alterar la ordenación
«La licencia de obras es un acto reglado cuyo objeto, conforme a lo dispuesto en el artículo 288 del RGLISTA, es la comprobación por la Administración municipal de que las actuaciones sujetas a ella se adecúan a la ordenación territorial y urbanística vigente. Para ello, la intervención municipal está dirigida a verificar, entre otros, el cumplimiento de las determinaciones urbanísticas entre las que se encuentran las alineaciones y la delimitación de las zonas verdes. Excede, por tanto, del cometido de la licencia, la modificación de dichas determinaciones«.
2. Sobre los límites legales del procedimiento de Obras Ordinarias (Art. 193 RGLISTA)
«Los proyectos de obras ordinarias de urbanización sí se aprueban por licencia urbanística. Estos proyectos, regulados en el artículo 193 RGLISTA, tienen por objeto la reparación, sustitución, mantenimiento o introducción de mejoras ordinarias en obras, infraestructuras o servicios ya existentes, o la introducción aislada de un servicio […]. El precepto señala expresamente que estos proyectos no pueden alterar el destino urbanístico del suelo«.
3. Sobre la exigencia obligatoria e imperativa de un Estudio de Detalle
«El artículo 94.2.b) del RGLISTA dispone que los Estudios de Detalle podrán fijar o reajustar las alineaciones y rasantes de cualquier viario, sin que de ello pueda derivarse la reducción de la superficie o el menoscabo de la funcionalidad de la red de espacios libres y zonas verdes…».
«Como en este caso la modificación de las alineaciones no conlleva menoscabo sino mejora de las zonas verdes colindantes puesto que las amplía, entendemos que nos encontramos ante un supuesto en el que procede la tramitación y aprobación de un Estudio de Detalle para acometer dicha modificación«.
«Resulta preceptiva, pues, la modificación de la ordenación mediante un instrumento con capacidad para ello, siendo suficiente, en este caso, el Estudio de Detalle pero no una licencia urbanística«.
4. Conclusiones oficiales del Perito Judicial e Inspección de la Junta (Sección C)
«El proyecto ‘Separata Urbanización Exterior. Adecuación de Área Urbana vinculada a Antigua Fábrica de Tabacos, Sevilla’, que constituye un proyecto de obras ordinarias de urbanización autorizado por licencia de obras, introduce cambios en las alineaciones de las calles Juan Sebastián Elcano y Pierre de Coubertain y elimina plazas de aparcamiento en la Glorieta de Las Cigarreras […]«.
«Dichas modificaciones de la ordenación urbanística han de aprobarse mediante un instrumento de ordenación, siendo suficiente, en este caso, un Estudio de Detalle«.
Al conceder directamente la licencia de obras sin aprobar el Estudio de Detalle, la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla incurrió en dos faltas clave:
–Falta de potestad del acto: Otorgó licencias sobre una alteración gráfica y física de la ordenación que la mera licencia no tiene capacidad jurídica para aprobar.
–Eliminación de la participación pública: Un Estudio de Detalle requiere por ley una tramitación específica bajo la LISTA que incluye periodos de información pública, notificación a afectados y fase de alegaciones. La licencia de obras por comisión ejecutiva omitió toda la exposición pública previa.
Según las fuentes consultadas, la omisión del Estudio de Detalle para sustituirlo por una licencia de obras ordinarias fue una maniobra que ahorró a la promotora entre 8 y 16 meses de tramitación administrativa.
Al saltarse el periodo de información pública, la promotora pudo meter las máquinas, talar los 29 árboles adultos y ejecutar la pavimentación del parque sin tener que esperar a que se resolviesen las alegaciones de los vecinos o de Ecologistas en Acción.
Miembros de la familia del escritor Manuel Ferrand, que da nombre a los jardines de Los Remedios (barrio en el que inspiró la novela ‘Con la noche a cuestas’, la cual le valió el premio Planeta) participaron en uno de los actos de protesta por la mutilación de la zona verde
Si el proyecto se hubiera sometido a exposición pública mediante un Estudio de Detalle, la publicación de los planos que reducían el jardín de Manuel Ferrand en un 47 % habría generado un rechazo ciudadano preventivo con alegaciones masivas, a la luz del rechazo preexistente.
Al conceder una licencia directa con efecto inmediato, la obra comenzó también de inmediato; cuando los colectivos recurrieron ante los juzgados o la Fiscalía, el daño físico sobre el arbolado y el suelo ya se había producido.
LOS JARDINES SIGUEN CERRADOS UN AÑO DESPUÉS
El 23 de octubre de 2025, el fondo de inversión KKH Property Investors aseguró al diario ABC que los jardines de Altadis -compuestos por los de Pierre de Coubertin, Manuel Ferrand y Manuel Arellano y pertenecientes al proyecto Vera Sevilla- se abrirían el 28 de febrero de 2026, coincidiendo, pues, con el Día de Andalucía.
Sin embargo, ha pasado ya prácticamente un año desde aquella promesa y los jardines siguen cerrados. A partir de los documentos oficiales, actas administrativas e informes del expediente, la secuencia temporal de los hechos es la siguiente:
- 20 de febrero de 2020: El Pleno del Ayuntamiento de Sevilla aprueba las «Bases para la Ordenación de la Antigua Fábrica de Tabacos de Altadis», contemplando la apertura del barrio de Los Remedios al río y la integración de los Jardines Manuel Ferrand.
- 17 de noviembre de 2022: El Pleno municipal aprueba definitivamente la Modificación 54 del PGOU, que establece la ordenación pormenorizada del ámbito (publicada en el BOP el 8 de febrero de 2023).
- 5 de junio de 2023: El Ayuntamiento de Sevilla y la entidad privada Seville Prime River Project, S.L.U. firman el Convenio Marco de Colaboración para la ejecución de las obras de adecuación urbana del entorno.
- 28 de mayo de 2024: Se aprueba definitivamente la Modificación 58 del PGOU de Sevilla.
- 30 de julio de 2024: La Comisión Ejecutiva de la GUMA otorga la licencia urbanística de obras ordinarias al proyecto denominado «Separata Urbanización Exterior. Adecuación de Área Urbana vinculada a Antigua Fábrica de Tabacos, Sevilla».
- 25 de febrero de 2025: La promotora KKH sostiene públicamente en prensa que su proyecto «abre, amplía y mejora la totalidad de los jardines públicos preexistentes».
- 1 de abril de 2025: La familia del escritor Manuel Ferrand advierte públicamente que la reforma destruirá casi la mitad del parque conmemorativo.
- 19 de mayo de 2025: La Asociación Ecologistas en Acción presenta una denuncia formal ante la Fiscalía de Medio Ambiente de Sevilla por la tala de arbolado adulto y la conversión de ~700 m² de parque en aparcamientos.
- 10 de julio de 2025: La Fiscalía de Sevilla requiere formalmente a la Dirección General de Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía un informe sobre la legalidad de la actuación.
- 23 de octubre de 2025: KKH anuncia en prensa que la remodelación será «conservadora» y fija la reapertura del parque para el 28 de febrero de 2026.
- Noviembre de 2025: El Juzgado de lo Contencioso-Administrativo n.º 7 de Sevilla admite a trámite el recurso interpuesto por Ecologistas en Acción contra la actuación en el parque.
- 2 de diciembre de 2025: El gerente de la GUMA, Fernando Vázquez Marín, remite escrito a la Fiscalía defendiendo que la obra no requería un instrumento de transformación urbanística específica y que la superficie de zona verde aumentaba globalmente.
- 3 de febrero de 2026: La Brigada Provincial de Policía Judicial (Unidad Adscrita a Tribunales y Fiscalía) solicita a la Inspección de Urbanismo de la Junta un informe pericial dentro de las Diligencias Previas 3404/2025 del Tribunal de Instancia de Sevilla.
- 28 de febrero de 2026: Vence el plazo de reapertura anunciado por la promotora sin que los parques sean devueltos al uso público.
- 25 de junio de 2026: La Policía Judicial aporta a la Inspección la documentación remitida por la GUMA.
- 29 de septiembre de 2026: La Inspección de Ordenación del Territorio y Urbanismo de la Junta de Andalucía emite y firma el Informe Pericial definitivo, concluyendo que la licencia de obras ordinarias era insuficiente y que era legalmente obligatorio tramitar un Estudio de Detalle.
- 19 de octubre de 2026: Inspecciones sobre el terreno confirman que los jardines continúan cerrados al público y pavimentados.
El grupo KKH Property Investors (citado en los medios de comunicación como KKH) actúa jurídicamente a través de su sociedad filial Seville Prime River Project, S.L.U. Esta entidad mercantil es la promotora privada del proyecto global de reurbanización del recinto de la antigua fábrica de tabacos de Altadis y la encargada de redactar los proyectos técnicos de urbanización exterior y asumir su ejecución.
La Administración Pública / Autoridad Concedente es el Ayuntamiento de Sevilla, a través de la Gerencia Municipal de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA). El Ayuntamiento es la Administración que aprueba las modificaciones del planeamiento general, firma el Convenio Marco de Colaboración con Seville Prime River Project, S.L.U. y concede la licencia urbanística para las obras exteriores a través de su Comisión Ejecutiva.
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