Caixabank ha acabado dando a su filial Puerto Triana, propietaria de la torre, un valor residual cercano a cero

Caixabank, el grupo financiero propietario del complejo torre Sevilla/torre Pelli ( compuesto por el rascacielos más alto de Andalucía, un centro comercial en dos edificios Podio a sus pies, un CaixaForum y un parque fluvial) en la isla de la Cartuja a través de su empresa filial Puerto Triana, negocia su venta (salvo el CaixaForum) con el fondo Argis por 130 millones de euros, aunque a última hora la Fundación Cajasol ha mostrado también su interés por hacerse con la propiedad. ¿Cómo es posible que un complejo inmobiliario que costó hace una decena de años 305 millones de euros (más 20 millones el CaixaForum) pueda venderse ahora por 130 millones, es decir 175 millones menos que su coste? Y es que de materializarse la operación en la cantidad citada Caixabank perdería aparentemente el 57% de su multimillonaria inversión.

Puerto Triana, en una nota de prensa emitida el 20 de septiembre de 2016 con motivo de la obtención de la licencia de obra para el centro comercial del complejo torre Sevilla, afirmó que su matriz, Caixabank, había realizado una inversión global en el proyecto superior a los 300 millones de euros.

Previamente, el 26 de febrero del mismo año, el director territorial de Caixabank (Rafael Herrador), afirmó durante la presentación del proyecto que el complejo torre Sevilla (popularmente conocido en la ciudad como torre Pelli, por el apellido del arquitecto -César Pelli- que lo diseñó) le supondría a la entidad financiera un desembolso de 305 millones de euros (más 20 millones de su fundación La Caixa para el centro cultural CaixaForum).

Es importante recordar que Caixabank nunca promovió la construcción del complejo torre Sevilla/torre Pelli, el cual suscitó una fuerte contestación por parte de intelectuales de la ciudad, sino que lo heredó dentro del proceso de absorción de los activos de Banca Cívica, liderada por la entidad sevillana Cajasol, auténtica artífice del proyecto. Dicho lisa y llanamente, Caixabank se encontró con el «marrón» de torre Sevilla en construcción y no tuvo más remedio que terminarla y ponerla luego en explotación comercial hace una decena de años en números redondos.

Vista parcial del rascacielos

El proyecto fue concebido en los años de bonanza económica previos a la crisis de 2008, motivada por el estallido de la burbuja inmobiliaria. En ese momento, se esperaba:

-Alta demanda de oficinas premium en Sevilla.

-Rendimientos superiores al 6 %.

-Una rápida revalorización del skyline corporativo de la isla de la Cartuja.

La realidad posterior fue muy diferente, aunque ciertos medios se han empecinado en edulcorarla. La torre no logró atraer a gran número de grandes corporaciones -uno de los objetivos iniciales- y su ocupación de oficinas fue durante años modesta, cuando un rascacielos de este tipo requiere de altas tasas de ocupación estable para justificar su valor.
Además, el mercado inmobiliario de Sevilla no es comparable al de Madrid o Barcelona. Hay menor demanda de oficinas premium y se cobran rentas más bajas por metro cuadrado. Eso implica que la rentabilidad esperada del activo ha sido estructuralmente inferior a la que se proyectó en 2007-2008.
Por otra parte, los rascacielos tienen un coste operativo muy superior al de los edificios convencionales: ascensores a gran altura, climatización, seguridad, mantenimiento de fachadas, normativa contra incendios, etcétera. Estos gastos lastran la rentabilidad neta y reducen el valor del inmueble en las tasaciones.

LA DEVALUACIÓN DE PUERTO TRIANA

Puerto Triana, la empresa filial propietaria oficialmente del complejo torre Sevilla, lleva años en los balances del grupo CaixaBank con una valoración muy inferior al coste de construcción de su principal por no decir que único activo inmobiliario. Ello se debería a a tres factores:

–Amortizaciones: El complejo en el que destaca el rascacielos se amortiza contablemente año tras año. Tras una década, la amortización acumulada puede superar el 20–30 % del coste inicial.

–Deterioros de valor (impairments, en el argot financiero): Si las rentas obtenidas o las previsiones de explotación no justifican el valor neto contable, la normativa obliga a registrar pérdidas extraordinarias por deterioro. Dicho de otro modo, es la reducción del valor contable de un activo cuando es superior a su valor recuperable. Esas pérdidas por deterioro reducen directamente el valor del activo en los libros financieros de Caixabank o/y su filial Puerto Triana.

–Revisión de expectativas: El mercado inmobiliario sevillano y la evolución real del proyecto (ingresos, ocupación, rendimiento) han obligado a CaixaBank a ajustar a la baja el valor de su filial Puerto Triana, cuyo único activo conocido es el complejo torre Sevilla.

Según las fuentes consultadas, la valoración dada por Caixabak a su filial Puerto Triana, propietaria del complejo inmobiliario torre Sevilla/torre Pelli, ha sido la siguente:

Año 2012: 41.008.000 euros.

Año 2013: 41.008.000
Año 2014: 41.008.000
Año 2015: 160.000.000
Año 2016: 103.205.000
Año 2017: 39.605.000
Año 2018: 39.605.000
Año 2019: 39.605.000
Año 2020: 39.605.000
Año 2021: 39.605.000
Año 2022: 261.000
Año 2023 261.000 euros.

Puede destacarse lo siquiente:

–Periodo 2012–2015: Las cifras reflejan la capitalización inicial y los desembolsos para la construcción del complejo torre Sevilla/torre Pelli.
–Periodo 2016–2017: Se observa un ajuste contable drástico, atribuible a deterioros / impairments del valor de la sociedad, por la menor rentabilidad esperada del activo.
–Periodo 2018–2021: El valor se mantiene estable en el rango bajo, indicando que ya se había reconocido la mayor parte de la pérdida contable.
–Periodo 2022–2023: El valor consolidado casi desaparece en la matriz (261.000 euros), reflejando que la participación se considera prácticamente a valor residual.

Puede parecer una operación ruinosa comparar los 305 millones de euros invertidos en el complejo torre Sevilla/torre Pelli con los 130 millones de euros por la venta, pero esto sería una interpretación contable simplista, porque el coste de hace 17 años no equivale al valor actual.
El proyecto se diseñó en un mercado inmobiliario que desapareció por causa de la crisis financiera de 2008. No se puede trasladar el coste de 2007–2015 a las valoraciones actuales sin tener en cuenta:
-La rentabilidad real obtenida.
-El nivel de ocupación.
-Los ingresos por alquileres y explotación.
-Los costes de mantenimiento.
-El nivel de riesgo del activo.
La clave, pues, es la rentabilidad frente al valor en libros.
Si CaixaBank ya ha registrado en su contabilidad amortizaciones y deterioros importantes del activo torre Sevilla/torre Pelli, entonces el valor neto contable podría estar mucho más cerca de los 130 millones de euros que del coste original.
En ese caso, la venta no generaría pérdidas significativas, liberaría a la entidad de un activo complicado y permitiría a CaixaBank concentrarse en su negocio, que es el financiero, no el inmobiliario.

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