El partido de Abascal pidió compensaciones por las plusvalías que se generen y que se mantenga la ratio vigente en al menos el 40% del parque residencial actual
La Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente del Ayuntamiento de Sevilla pretende reactivar la Modificación Puntual Nº 65 del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), que ya elevó al Pleno ordinario del Consistorio del pasado mes de julio (2026) pero que retiró del orden del día poco antes de su celebración con el argumento de que debía pedir nuevos informes técnicos. El objetivo de la Modificación, tal como vimos anteriormente, es incrementar en un 20% la densidad del número de viviendas rebajando su superficie media del orden de los 115 m2 actuales a unos 85 m2 en los ámbitos donde todavía sea posible, salvo en todos los incluidos en las afecciones aeronáuticas vinculadas al aeropuerto de San Pablo.
Analizados los ámbitos de planeamiento de desarrollo con instrumentos urbanístico ya aprobado, la Gerencia llega a la conclusión de que existe una densidad residencial muy baja. Buena parte presentan una superficie media de vivienda en torno a los 115 m2t/vivienda llegando en casos extremos a superar los 155 m2t/viv, lo que a su juicio supone viviendas muy grandes para las necesidades actuales de la población.
Por otro lado, de acuerdo al Art. 82.5. del Reglamento LISTA (redactado por el Decreto 3/2024, de 6 de febrero), las actuaciones de transformación urbanística con un incremento poblacional derivado de la nueva ordenación inferior al 20%, no precisan nuevas dotaciones públicas, locales o generales. La LISTA determina una ocupación por vivienda de 2,4 habitantes, por lo que el citado incremento poblacional se traduce en un aumento del 20% del número de viviendas.
Esto no exime de tramitar una actuación de transformación urbanística, que en todos los casos se trataría de una modificación del instrumento de planeamiento que establece la densidad de viviendas con el único objeto el incrementar el número de viviendas permitidas, lo cual supone una gran inversión en tiempo y tramitación con el único objetivo de dar respuesta a las necesidades actuales de vivienda de la población.
Por ello, para un mejor cumplimiento de los fines de la actividad urbanística al poner en disposición una mayor oferta de vivienda y por tanto, mayor accesibilidad de éstas en la ciudad, promoviendo medidas que atajen la nombrada como “emergencia habitacional”, Urbanismo propone incorporar un parámetro de densidad que permita incrementar el número de viviendas establecido en estos sectores, en el ámbito del art.82.5., admitiéndose como válidas aquellas licencias de edificación cuya densidad se ajuste a la nueva regulación establecida.
Barrios y zonas excluidos del incremento de densidad (+20%)
Según las fuentes consultadas, las zonas de Sevilla dentro de las curvas isófonas de contaminación acústica del aeropuerto donde no se podrá aplicar el nuevo artículo 6.3.9 del PGOU se distribuyen principalmente en el cuadrante noreste:
- Distrito Este – Alcosa – Torreblanca:
- Parque Alcosa: Especialmente los sectores septentrionales y orientales adyacentes a la A-4.
- API-DE-01 «Aeropuerto»: Ámbito urbanístico contiguo a las instalaciones aeroportuarias.
- Sevilla Este (franja norte): Sectores industriales y de desarrollo adyacentes a Aerópolis y la A-4.
- Distrito Macarena Norte / Norte:
- Valdezorras: Núcleo urbano situado bajo la trayectoria directa de aproximación.
- Aeropuerto Viejo: Asentamiento y parcelas de actividades situadas al oeste de la autovía A-4.
- Polígonos Industriales: Calonge, Carretera Amarilla y logística de la SE-20 (Ronda Supernorte).
- Bordes Perimetrales:
- Santa Clara (Franja Norte): Parcelas inmediatamente colindantes con la A-4 y el nudo de la SE-30.
El nuevo intento del Gobierno local del PP de modificar el PGOU con este fin va a poner a prueba el apoyo de Vox en el seno del Consejo de Gobierno de la Gerencia, ya que el partido de Santiago Abascal fue el único -junto con la asociación de técnicos urbanistas Urban Century 29– que presentó «alegaciones» (técnicamente no fueron tales, al haberse formulado en un periodo de mera consulta pública, sino más bien observaciones) en el periodo enero-marzo del año en curso.
La posición de Vox, plasmada en sus «alegaciones», respecto del incremento de la densidad de viviendas es -o cabe preguntarse si con Gonzalo García de Polavieja en sustitución de Cristina Peláez ya se ha convertido en era- la siguiente:
-Pese a que la LISTA no considere la obligación de incrementar o complementar las dotaciones en los casos en los que el incremento poblacional no supere el 20% del inicialmente planificado, ello dista de prohibir la exigencia de criterios de compensación y/o mejora de las dotaciones inicialmente planificadas. En este sentido y al objeto de no afectar a los estándares de calidad de vida de los sevillanos, estimamos necesario considerar algún criterio y mecanismo de compensación y mejora del déficit dotacional que, inevitablemente, conlleva un incremento de la densidad de vivienda y/o población.
-En íntima relación con lo anterior, estimamos que los incrementos a considerar generan una plusvalía en los suelos en los que se aplique que, de haberse considerado con anterioridad, generarían la obligación de revertir dichas plusvalías en la colectividad de la ciudad, bien mediante cesiones de aprovechamientos, reservas para promoción de VPO, etcétera. Es por ello que se echa en falta algún criterio de compensación de las plusvalías que vaya a generarse en los suelos que se beneficien de los incrementos del número de vivienda en beneficio de la ciudad de Sevilla.
-Por lo que respecta a la modificación de la superficie máxima considerada, reduciéndola del estándar de los 115 metros cuadrados a 85 metros cuadrados, se antoja excesiva toda vez que ello pudiera resultar insuficiente para familiar de cinco o más miembros, al tiempo que para las familias de cuatro miembros resulta muy ajustado, casi con el mínimo exigible. Es por ello que estimamos adecuado limitar la modificación del incremento del número de vivienda de manera que se garantice la conservación de un porcentaje, no inferior al 40% de viviendas conforme a los estándares originales de 115 a 155 metros cuadrados.
El PP ha hecho caso omiso de las observaciones del partido de Santiago Abascal, ya que tras retirar el proyecto cuatro meses después con la excusa de pedir nuevos informes técnicos no sólo no cambió ni una coma del artículo que pretende introducir como Modificación Puntual Número 65, sino que además le añadió un nuevo párrafo (el segundo) para aplicar a las viviendas de renta libre los beneficios que el art. 64.3 de la Ley 5/2025 de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía contempla para la vivienda protegida.
Nuevo artículo propuesto (Modificación Puntual Número 65 del Plan General)
Los técnicos de la Gerencia estiman que la Modificación Puntual puede tener incidencia en las zonas residenciales. Las edificaciones, sin aumento de la edificabilidad otorgada por el planeamiento, podrán dar cabida a un mayor número de viviendas, lo que lleva implícita una utilización intensiva del suelo con mayor densidad de población. La Modificación no altera el paisaje urbano puesto que serán de aplicación las condiciones particulares de zona en cuanto a ocupación, edificabilidad y demás parámetros edificatorios.
IMPACTOS
Según los estudios previos, esta utilización intensiva de las parcelas puede tener efectos sobre el bienestar y la salud de la ciudadanía derivados del incremento del tráfico resultante de la mayor población, incremento de los niveles de ruido, mayor utilización de los espacios públicos, demanda de servicios externos no contemplados por el planeamiento, etc.
Del aumento de habitantes se derivan necesidades específicas como la necesaria dotación de plazas de aparcamiento y una mayor demanda de los servicios municipales. Pese a este reconocimiento, la Gerencia destaca «el beneficio que supone el uso intensivo del suelo, ese bien escaso, frente a otras propuestas de carácter extensivo».
Urbanismo reconoce que el Reglamento de la Ley de impulso y sostenibilidad del territorio de Andalucía
(LISTA), el cual establece en su articulado que en los ámbitos de actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano, los instrumentos de ordenación urbanística detallada deberán reservar las dotaciones locales para equipamientos comunitarios básicos y para espacios libres y zonas verdes que se demanden en base al incremento de población o de edificabilidad, en el marco de lo establecido en el Plan de Ordenación Urbana o Plan Básico de Ordenación Municipal.
No obstante, destaca que la propia norma exime de su cumplimiento a la actuación de transformación cuando de la nueva ordenación no se derive un aumento de la edificabilidad superior al diez por ciento o un incremento de población superior al veinte por ciento.
Urbanismo reconoce que a más densidad de viviendas, más coches, más contaminación y más demanda de aparcamientos, por lo que preconiza que se incremente la oferta de transporte público
Según la Gerencia, en estos márgenes se dispone la Modificación Puntual Número 65 al permitir el aumento de densidad siempre que no alcance el 20%, «por lo que se deduce -afirma- que el sistema de equipamientos existente es capaz de absorber la demanda de la nueva población. Se descarta, por tanto, la incidencia en este aspecto».
Reconoce Urbanismo que cuanto mayor sea el volumen edificado mayor será la población y la demanda de aparcamiento, el flujo de vehículos y las instalaciones virtualmente contaminantes. Asimismo, que habrá un mayor requerimiento de energía para el normal funcionamiento del edificio, y consecuentemente generará un mayor volumen de residuos, tanto en la construcción del inmueble como durante su vida útil.
«Esta afección -sostiene Urbanismo- deberá ser controlada por la administración local amortiguando sus efectos mediante medidas correctoras como implementación del transporte público y potenciación de especies vegetales en espacios libres».
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