El número se ha incrementado en un 5% para acoger más protegidas

La Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente del Ayuntamiento de Sevilla ha sometido a información pública hasta el 22 de abril el documento de aprobación inicial del Plan Parcial Santa Bárbara, acordada por la Junta de Gobierno en reunión celebrada el pasado 8 de marzo (2024). El Plan está promovido por Criteria Caixa. Ofrecemos un resumen del documento.

Según la Disposición Transitoria 1.3ª de la Ley 7/2021 (LISTA), el Sector de Suelo Urbanizable denominado SUS-DE-04 SANTA BÁRBARA tiene el régimen propio de las actuaciones de transformación urbanística (ATU) ya delimitadas de nueva urbanización.
Por tanto, no le es de aplicación el régimen general previsto en el artº 31 LISTA para las ATU ordinarias de nueva urbanización, entre el que se encuentra – ciertamente – la exigencia de que “los terrenos (a incluir) deberán ser colindantes al suelo urbano de los núcleos de población existentes, quedando integrados tras su transformación en la malla urbana”.

Ello es así porque el mismo PGOU vigente en Sevilla soluciona el problema de la conexión viaria con la trama urbana mediante la asunción por parte del Ayuntamiento, previa financiación ya aportada por los propietarios, del deber de ejecución de los correspondientes Sistemas Generales. Por tanto, puede concluirse que la resolución del problema que se plantea no debe ser solucionado desde el Sector cuyo Plan Parcial se presenta para su aprobación, sino que quien tiene la carga de garantizar el
acceso rodado al mismo es el propio Ayuntamiento a través del cumplimiento de los deberes que sobre el mismo fija el PGOU vigente, esto es, la construcción de la SGV-DE-02 Ronda Urbana Miraflores-Ranilla.

Así, por lo demás, se reconoce en el informe del Servicio de Planeamiento de Desarrollo Urbanístico de la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente cuando en 2019 manifestó, a instancias de CRITERIA CAIXA SAU, que “cuando de manera cierta se inicie la ejecución de las obras del SUS-DE-04 SANTA BÁRBARA, se acometerá, como no puede ser de otro modo, los sistemas generales correspondientes” (informe de 29/1/2019 del Expte. 104/2018).

DOS UNIDADES DE EJECUCIÓN

A la vista del tamaño del sector en relación con las necesidades de suelo urbanizado y el régimen de propiedad, se ha estimado conveniente el desarrollo en dos Unidades de Ejecución, denominadas UE-1 y UE-2, que se desarrollarán en dos etapas diferentes.
UE-1 → 519.324 m²s
UE-2 → 273.446 m²s

La propiedad de las fincas incluidas en cada unidad arroja un reparto en cuanto a participación que facilita su desarrollo: La existencia en ambas unidades de un titular de la propiedad con una participación superior al 50% agiliza la tramitación de los procedimientos.

En este sentido, de acuerdo con los datos reflejados en la memoria y planos de información, y la división en unidades de ejecución, el reparto de fincas su porcentaje en cada unidad de ejecución queda como sigue:

Según la ficha de planeamiento del Plan General, la superficie del ámbito es de 820.447 m2, de los cuales 27.677 m2 corresponden a Suelo Público Asociado del Canal del Bajo Guadalquivir, quedando el resto como suelo con aprovechamiento, que comprende los sistemas generales incluidos en el sector (lo que supone aproximadamente un 30% de este suelo con aprovechamiento).

El mapa refleja la ubicación de los suelos de Santa Bárbara, cerca del aeropuerto

Hay cuatro fincas registrales identificadas sobre el sector 4:

Como la mayoría de suelos de Santa Bárbara, gran parte de la extensión del SUS-DE-04 está dedicada a labores agrícolas. Se encuentran pues, grandes parcelas de cultivos extensivos de regadío. Además, al norte del sector se extienden una serie de edificaciones abandonadas que formaron parte de una antigua base militar americana y hospital.

A falta de un levantamiento más exhaustivo, se puede estimar que las edificaciones que quedan incluidas dentro de las fincas propiedad de Criteria Caixa pueden ocupar
una superficie en planta de unos 3.500 m2. No existen edificaciones relevantes que haya que conservar.

En cuanto a edificaciones, se encuentran varios volúmenes en la zona más norte del sector correspondientes a edificaciones militares de dos plantas. Presentan un grado importante de deterioro y carecen de cualquier tipo de interés arquitectónico, por lo que no se considera necesaria su conservación. Asimismo al este se sitúa Puente de las Porquerizas, que constituye un paso sobre el Canal.

Ubicación de los suelos objeto del Plan Parcial

El conjunto de suelos en cuestión se compone por el sector de suelo urbanizable ordenado SUO-DE-01 y por los sectores de suelo urbanizable sectorizado, SUS-DE-02, SUS-DE-03, SUS-DE-04 y SUS-DE-05, constituyendo una única área de reparto E-01/UZ. Todos los sectores tienen asignado como uso global el residencial, a excepción del SUS-DE-05 destinado a actividades productivas.

Los terrenos de Santa Bárbara constituyen una nueva ciudad con una gran carga residencial, que se articula a través de los sistemas viarios y los espacios libres. Por ello, juegan un papel de relevancia como elementos configuradores de este nuevo tejido los
Sistemas Generales, según la ficha de planeamiento:

USO RESIDENCIAL

El uso residencial se ha distribuido en tres ámbitos que agrupan cada uno de ellos aproximadamente un tercio del total de las viviendas del sector y funcionan como barrios dentro de un conjunto mayor.

Todas las manzanas tienen fachada tanto a viales perimetrales de carácter estructurante, como a viales distribuidores de menor rango y espinas peatonales. Las tipologías que se desarrollarán serán edificación en manzana y edificación abierta, de manera que los espacios libres de parcela estén preferentemente conectados
con las espinas peatonales y viales distribuidores, generando hacia el interior de los conjuntos unos espacios más calmados.

La vivienda protegida, que siguiendo las determinaciones del Plan General supone más de un tercio del total, estará integrada en cada uno de los ámbitos de manera homogénea.

De la distribución de usos y tipologías que realiza la ordenación detallada del Plan Parcial, aplicando los coeficientes que establece el Plan General, se derivan los siguientes aprovechamientos:

USOS PORMENORIZADOS, EDIFICABILIDADES Y NÚMERO DE VIVIENDAS POR PARCELA

El número total de viviendas ha sido aumentado en un 5% respecto de la ficha de planeamiento, en aplicación del artículo 5.2.6 de las normas urbanísticas del Plan General, destinando dicho incremento a ampliar las reservas mínimas de vivienda protegida. Con aplicación de este incremento y siguiendo el reparto de edificabilidades, el resultado queda resumido en el siguiente cuadro:

La altura máxima de la edificación será de 8 plantas (PB+7) permitiéndose alcanzar las 12 plantas (PB+11) sobre una ocupación máxima del 35% de la parcela.

Los ingresos previstos según la planificación realizada por los propietarios para el desarrollo de esta unidad provienen de la venta del aprovechamiento correspondiente al suelo residencial y terciario, deducido el 15,35% de las viviendas correspondiente a las cesiones previstas en el Convenio con la Gerencia de Urbanismo.

Por otro lado, para el cálculo del precio de venta de las viviendas se ha considerado el módulo máximo de vivienda protegida de iniciativa municipal y autonómica en Sevilla para la VPO (1.873,40 € por m² útil), mientras que para la libre y el terciario se ha “homogeneizado” éste con el coeficiente 1/0,80.

A su vez se estima una repercusión de suelo sobre m² construido del 15% en todos los usos, y que la relación entre superficie útil y construida está en 0,80.

Vista de los terrenos de Santa Bárbara

De esta forma se obtiene, por venta de parcelas con aprovechamiento lucrativo, en función del uso:
a) Vivienda Libre: 193.900 m² x 281,01 €/m² = 54.487.839 €
b) Vivienda Protegida: 71.953 m² x 224,81 €/ m² = 16.175.719 €
c) Terciario: 33.050 m² x 281,01 €/m² = 9.287.381 €
d) Total Venta: 79.950.938 €

De acuerdo con todo lo anterior, del balance final de la operación resulta un margen positivo de la operación urbanizadora del 20’90% de la inversión a realizar, cifra que en términos económicos se estima que garantiza la viabilidad de la urbanización de la unidad de ejecución.

UNIDAD DE EJECUCIÓN 2

El coste total estimado para la ejecución de la UE-2 es de 28.660.289 €, lo que supone un ratio de 105€/m² suelo.

De acuerdo con todo lo anterior, del balance final resulta un margen positivo de la operación urbanizadora del 21,43% de la inversión a realizar, cifra que en términos económicos se estima que garantiza la viabilidad de la urbanización de la unidad de ejecución.

CONCLUSIONES
Las dos unidades de ejecución tienen un rendimiento económico similar. Los usos productivos son suficientes y adecuados al sector SUS-DE-04,- tanto atendiendo al análisis de la existencia de otros usos similares en zonas próximas, como al número de habitantes resultante de la actuación y al número de viviendas proyectadas,
garantizándose la viabilidad económica de sus dos unidades de ejecución.

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