La reducción de 720 viviendas protegidas a tan sólo 280 es una modificación sustancial del PGOU que obligaría a reiniciar el procedimiento urbanístico
El Consejo de Gobierno de la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) del Ayuntamiento de Sevilla ha acordado proponer al Pleno municipal la aprobación provisional de la Modificación Puntual Número 53 del Plan General de Ordenación Urbana en el ámbito del Plan de Reforma Interior Cross-San Jerónimo (API-DMN-02) sin someterla de nuevo a información pública, lo que significa que no considera los grandes cambios introducidos desde la aprobación inicial por el gobierno del socialista Antonio Muñoz como una modificación sustancial.
A finales de septiembre de 2021, el anterior gobierno de Antonio Muñoz alcanzó un acuerdo -acuerdo que ahora niega José Luis Sanz- con los propietarios de los suelos de la antigua fábrica de Cross en San Jerónimo -constituidos en junta de compensación, con entidades públicas y privadas- para iniciar una Modificación Puntual (sería la número 53) del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de Sevilla al objeto de cambiar la calificación de suelos industriales por la de suelos residenciales, y con el objetivo de construir 720 viviendas de carácter protegido en régimen de alquiler a precio asequible que albergarían 1.886 residentes.
El cuadro sobre estas líneas refleja la estructura de la propiedad de los suelos de la Cross en San Jerónimo, cuyo 38% es de titularidad municipal (Ayuntamiento más Emvisesa), una proporción aún mayor si se consideran los 20.078 m2 de viario
Después de la fase de información pública y los informes jurídicos preceptivos, el día 16 de marzo de 2023 el Pleno del Ayuntamiento, aprobó de forma inicial, sin ningún voto en contra, la Modificación Puntual 53 del PGOU, que hacía posible el cambio de usos de los suelos, de industrial a residencial, y que había sido concebida para el proyecto de 720 VPO.
EL SUPUESTO DESBLOQUEO
El pasado 6 de diciembre (2024), casi dos años después, el delegado de Urbanismo, Juan de la Rosa, difundió una nota de prensa para anunciar el supuesto «desbloqueo» del desarrollo urbanístico de los suelos de la antigua fábrica de Cross en el barrio de San Jerónimo.
«Este proyecto de la GUMA acaba con el bloqueo histórico de unos terrenos que llevan más de 20 años esperando una solución y que, si es aprobado, nos va a permitir al Ayuntamiento seguir avanzando en vivienda y crear una nueva zona residencial en Sevilla con todas sus dotaciones y con una gran oferta de vivienda protegida, encaminada especialmente en dar respuesta a los jóvenes”, afirmó el delegado.
Los terrenos de la antigua fábrica de la Cross en San Jerónimo
¿Cómo se puede decir que el desarrollo urbanístico de esos terrenos lleva esperando más de 20 años si el Plan General por el que fueron calificados como industriales para su posterior desarrollo data de 2006, es decir hace 18 años? Estas son las exageraciones del PP, en las que incurre también el alcalde Sanz, que le quitan todo el crédito a sus declaraciones. El desarrollo de esos suelos, como el de tantos otros calificados por el Plan General, quedó frustrado por la posterior crisis económica de 2008 y la específica del sector industrial de Sevilla.
Otra aseveración de Juan de la Rosa al respecto ha sido la siguiente: “Cualquier persona mínimamente informada en esta materia sabe que para que un desarrollo urbanístico sea viable las cargas del desarrollo del proyecto (red de saneamiento, viarios, equipamientos, etc.) tienen que recaer en parte en la vivienda libre que se promueva, porque si no, al final no habrá proyecto ni nada, que es lo que ha ocurrido en los ocho años de Muñoz como delegado de Urbanismo y alcalde, muchos castillos en el aire y muy pocas viviendas, tan solo 83 en ocho años, apenas 10 por año”.
Atendiendo a la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) y a su Reglamento, los fondos del Patrimonio Municipal de Suelo están destinados a desarrollar y ejecutar los terrenos del propio Patrimonio Municipal de Suelo. Por tanto, no se trata de operaciones en las que haya que conseguir beneficios o el equilibrio económico, ni mirar necesariamente a la cuenta de resultados, que es lo que en esta etapa está haciendo Emvisesa bajo la dirección del PP.
El gobierno de José Luis Sanz trata de proyectar la idea de que el desarrollo urbanístico de esos suelos no lo puede acometer el Ayuntamiento, cuando en realidad sólo le corresponde en la parte proporcional a su titularidad (véase el cuadro de la estructura de la propiedad). El coste del proyecto de urbanización se reparte proporcionalmente al suelo lucrativo que cada propietario obtiene.
El delegado de Urbanismo, Juan de la Rosa, ha reconocido la introducción de cambios significativos respecto a lo contemplado en la aprobación inicial del proyecto en los antiguos terrenos de Cross en San Jerónimo, entre ellos los siguientes:
-El número de viviendas de protección oficial pasa de 720 a tan sólo 280 y se prevén 440 de renta libre.
-El suelo para espacios libres y zonas verdes pasa de 45.007 m2 a 46.790 m2.
Pese a que en su día el PP no votó en contra de los términos en que se redactó la Modificación Puntual Nº 53 del PGOU para su aprobación inicial por el Pleno municipal, Juan de la Rosa se ha expresado ahora en los siguientes términos: “El PSOE presentó un proyecto electoralista a tan sólo dos meses de las elecciones municipales sin el más mínimo rigor, carente de viabilidad y que lo único que hacía era vender humo, que es a lo que nos tenía acostumbrados el señor Muñoz”.
Juan de la Rosa, delegado de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla
El cambio de 720 VPO a tan sólo 280 y la sustitución de 440 VPO por otras tantas de renta libre al cabo de casi dos años de la aprobación inicial del documento urbanístico parece a todas luces una modificación sustancial del mismo, lo cual obligaría a volver a someterlo a información pública, es decir reiniciar el procedimiento, una presumible obligación que la Gerencia ha omitido al proponer directamente el paso a la fase siguiente: la aprobación provisional por el Pleno municipal.
La Gerencia de Urbanismo, que en este caso está actuando como juez y parte, se vale de que la interpretación del concepto de modificación sustancial la hace ella misma, por lo que quien quiera defender que se ha cambiado sustancialmente el planeamiento sólo tiene como vía el recurso a los tribunales.
LAS ACUSACIONES DEL PP
Las acusaciones del actual delegado de Urbanismo, Juan de la Rosa sobre la falta del más mínimo rigor y de carencia de viabilidad afectan directamente a los técnicos de la propia Gerencia de Urbanismo (en concreto los del Servicio de Planeamiento y Desarrollo Urbanístico) que redactaron el documento de 96 páginas que se elevó al Pleno del Ayuntamiento para su aprobación inicial, no rechazada en su día por el PP.
Tras el análisis del Registro de Demandantes de Vivienda Protegida de Emvisesa y de otros planes municipales, los técnicos de Urbanismo llegaron a, entre otras, las siguientes conclusiones:
-El 100% de los expedientes en trámite con vulnerabilidad acreditada se concentraban en los Distritos Norte, Macarena, Cerro-Amate, Sur y Este.
-De los 12.000 inscritos en el Registro de Demandantes de Emvisesa:
un 56,69%, de los hogares inscritos eramn unipersonales.
- más de un 60% de los demandantes preferían acceder a una vivienda protegida, ya fuera directamente en propiedad, o bien en alquiler con opción de compra.
- el 50% de los inscritos pertenecían al grupo de especial protección ‘jóvenes menores de 35 años’.
- el 12 % de las inscripciones pertenecían n a familias monoparentales con hijos a cargo.
- el 70% tenían una antigüedad inferior a los tres años en el Tegistro.
El siguiente cuadro es un resumen extraído de los datos del Registro de Demandantes, en el que se aprecia la presión de demanda de vivienda protegida en el término municipal de Sevilla. Destaca el Distrito Norte (donde se hallan los suelos de la anrigua fábrica de Cross, en el barrio de San Jerónimo), seguido de Distrito Este, Macarena y Cerro-Amate:
Las acusaciones de Juan de la Rosa contrastan con el obligado, por ley, estudio de viabilidad económica realizado por los técnicos de la Gerencia y que figura en la página 64 y siguientes del texto en que se basa la Modificación Puntual Nº 53 del Plan General.
Se realizó un primer examen del resultado de la nueva ordenación y del presupuesto municipal inicial. El análisis de los indicadores se realizó sobre la agregación de ambos, ya que éste sería, en su caso, el presupuesto que finalmente debería ser tramitado. Igualmente se contempló un periodo que alcanzaba hasta el ejercicio de 2033, entendiéndose que dentro del mismo quedarían incluidas las principales incidencias económicas de la nueva ordenación.
La nueva ordenación aportaba en todos los ejercicios un saldo positivo, por lo que en ningún ejercicio el presupuesto agregado arrojaba un resultado negativo, que obligaría al Ayuntamiento a su financiación.
La conclusión tras el análisis de diversas variables era que la nueva ordenación propuesta (cambio de uso para la construcción de 720 VPO más las dotaciones y equipamientos correspondientes) incidía positivamente en el Presupuesto municipal y era autosuficiente al generar sus propios recursos.
El delegado de Urbanismo descalifica ahora el trabajo realizado por los técnicos de la Gerencia y/o no explica en qué supuestos nuevos datos se basa para justificar la renuncia a 440 viviendas de protección oficial en una de las zonas con mayor demanda de VPO de toda Sevilla y afirmar que la operación diseñada carecía de viabilidad.
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