El cálculo parte de un precio medio de venta de las 607 viviendas y zonas comerciales de 2.000 euros el m2
El equipo de urbanistas y arquitectos que por encargo de El Corte Inglés ha redactado el Plan de Reforma Interior de los terrenos ocupados en la Carretera de Su Eminencia por la antigua factoría textil de su filial Industrias y Confecciones (Induyco) incluye en el mismo una Memoria de Viabilidad Económica de la operación de construcción de 607 viviendas más locales de carácter terciario (comercios) y llega a la conclusión de que sería beneficiosa para la firma de grandes almacenes.
Para el escenario considerado, se plantea la construcción de un edificio en cada una de las parcelas lucrativas del ámbito, tanto residenciales como parcela independiente de uso terciario, de acuerdo a las condiciones urbanísticas previstas en la ordenación que vimos en un anterior informe.
Para el cálculo del Plan de Ejecución Material (PEM) de las obras de construcción previstas se utiliza como referencia el “Método para el cálculo simplificado de los presupuestos estimativos de ejecución material de los distintos tipos de obras” del Colegio Oficial de Arquitectos de Sevilla, contrastando sus valores con los índices actuales de costes de mercado.
El resultado se refleja en los siguientes cuadros:
A las cifras anteriores hay que unir los costes de honorarios profesionales por la redacción del proyecto más la dirección de obra, cifrados en un 7% del Plan de Ejecución Material: 4.600.543,50 €.
Y los costes de gestión, tasas, financieros y otros, estimados en un 12% del Plan de Ejecución Material: 7.886.646,00 €.
Con lo cual el coste total de construcción estimado ascendería a 90.696.429,00 €.
El resumen final de costes de la actuación quedaría como sigue:
-Costes operación urbanizadora: 7.013.704,26 euros.
-Costes operación edificación: 90.696.429,00 euros.
Coste Total: 97.710.133,26 euros.
INGRESOS PREVISTOS
Se ha estimado un precio de venta según muestras del entorno tanto para uso residencial como uso terciario comercial de 2.000 euros/m2.
De acuerdo a este precio de venta y superficies lucrativas previstas en la ordenación, los ingresos posibles para el total de la actuación ascienden a 135.417.000,00 euros.
Para el cálculo del precio de suelo se ha estimado un 20% de los ingresos totales. Conforme a ello, el precio de suelo a considerar sería de 27.083.400,00 euros.
El balance final, por tanto, sería el siguiente:
-Coste total de obras urbanización, construcción y adquisición del suelo: 124.793.533,26 euros.
-Ingresos totales previstos: 135.417.000,00 euros.
Balance final: + 10.623.466,74 euros.
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