Las prohibiciones de VUT no pueden aplicarse de manera retroactiva

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes) ha estimado el recurso de una propietaria de una vivienda de uso turístico en Sevilla, cuya comercialización es gestionada por la empresa Magno Apartments, S.L., al revocar de forma contundente la negativa del Registro de la Propiedad a asignarle el número de registro único de alquiler de corta duración. El pronunciamiento establece un criterio clave para el sector: las prohibiciones comunitarias de pisos turísticos no pueden aplicarse de manera retroactiva ni perjudicar a compradores si no estaban inscritas formalmente en el Registro de la Propiedad en el momento de la adquisición.

La controversia jurídica gira en torno a la finca registral 12.093 del Registro de la Propiedad número 17 de Sevilla. La cronología de los hechos resulta determinante para entender el desenlace del conflicto:
La actual propietaria adquirió el inmueble mediante escritura pública fechada el 6 de mayo de 2021. Pocos días después, el 31 de mayo de 2021, la vivienda quedó inscrita formalmente en el Registro de Turismo de la Junta de Andalucía.

La junta general de propietarios del bloque había aprobado por unanimidad la prohibición de viviendas turísticas el 22 de enero de 2021 (antes de que la dueña comprara el piso). Sin embargo, la comunidad de vecinos no elevó este acuerdo a escritura pública hasta el 7 de noviembre de 2022, y su inscripción en el Registro de la Propiedad no se consumó hasta el 30 de noviembre de 2022.

La registradora de la propiedad suspendió la asignación del código de comercialización digital exigido por el Real Decreto 1312/2024, basándose en que los estatutos inscritos prohibían la actividad. No obstante, la resolución destaca que, en la fecha en que la propietaria compró y registró la actividad turística, el veto vecinal no constaba en el registro público.

Antes de llegar a la vía registral, la comunidad de propietarios demandó a la dueña exigiendo el cese de la actividad turística. Este litigio se saldó con la Sentencia N.º 538/2025 del Juzgado de Primera Instancia N.º 14 de Sevilla, que desestimó íntegramente la demanda vecinal bajo los siguientes argumentos jurídicos:

-Falta de convocatoria legítima: El tribunal determinó que el acuerdo de enero de 2021 no era vinculante para la propietaria, ya que en esa fecha aún no era la titular registral y no tenía derecho legal a ser convocada.
–Defectos de forma insubsanables: Se invalidó una junta posterior del 31 de mayo de 2021. En dicha reunión, la comunidad pretendió vetar la actividad turística votando el asunto bajo el epígrafe de «ruegos y preguntas», sin que constara explícitamente en el orden del día, una práctica declarada nula por el juez.

A pesar de que la comunidad recurrió la sentencia ante la Audiencia Provincial de Sevilla, la Dirección General recalca que una apelación no suspende de forma automática los efectos de un fallo de primera instancia que ampara una actividad plenamente legal.

María Ester Pérez, directora general de Seguridad Jurídica y Fe Pública

El núcleo doctrinal de la resolución reside en la protección del adquirente de buena fe. Al no estar inscrita la prohibición estatutaria cuando se adquirió el piso, la propietaria es considerada un «tercero protegido» conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria.
Además, la Dirección General fundamenta su decisión en la novedosa disposición adicional segunda de la Ley sobre Propiedad Horizontal (vigente desde el 3 de abril de 2025 tras la reforma de la Ley Orgánica 1/2025). Esta disposición legal blinda expresamente a aquellos propietarios que ya venían ejerciendo la actividad de alquiler vacacional conforme a la normativa sectorial autonómica con anterioridad a la nueva legislación de eficiencia de la Justicia.

La resolución concluye que los acuerdos comunitarios de prohibición o limitación carecen de efectos retroactivos. Por tanto, revoca la decisión de la registradora y ordena la inscripción del código de comercialización turística de la vivienda.

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