Sentencia judicial: la comunidad de vecinos no puede vetar viviendas turísticas

En Sevilla y su provincia hay más de 6.700 viviendas de este tipo

El Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Córdoba ha declarado la nulidad de un acuerdo adoptado por una Junta de propietarios que prohibía que los comuneros pudiesen destinar su vivienda a apartamentos turísticos, según se hace eco Economist&Jurist. La sentencia, de 21 de febrero de 2022, indica que no se puede vetar “de forma general e injustificada” una actividad en principio “perfectamente legal y lícita”.

Una vecina interpuso una demanda de juicio ordinario contra la comunidad de propietarios bajo la única finalidad de que se declarase la nulidad del acuerdo sexto adoptado por la Junta General Ordinaria de propietarios celebrada el 1 de junio de 2021 que prohibía el establecimiento de apartamentos turísticos.

En opinión de la actora, el aludido acuerdo es contrario a la Ley y a los Estatutos de la Comunidad (art. 18.1 a) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal) y, además, fue adoptado con manifiesto abuso de derecho por parte de la comunidad de propietarios, constituyendo, en sí mismo, un grave perjuicio para ella, quien, legalmente, no tiene obligación jurídica alguna de soportarlo (art. 18.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal).

Nos enfrentamos a una “cuestión estrictamente jurídica”, adelanta el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 7. En concreto, en el caso de autos, el litigio se limita a la interpretación del art. 17.12 de la LPH que reproducimos a continuación:

“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.

El ‘boom’ turístico en Sevilla ha propiciado el fenómeno de las viviendas para alquilar a los visitantes

La redacción final del texto legal ha creado una “importante duda jurídica” que obligará a los propietarios y a las comunidades a acudir a los Juzgados y Tribunales

¿La comunidad de propietarios demandada tiene la facultad de prohibir que uno de sus departamentos (ya sean viviendas o locales) pueda destinarse a alquiler con fines turísticos, o solo tiene potestad para limitar y condicionar ese uso turístico? Antes de proceder a contestar tal interrogante, el Juzgador de instancia reprocha al legislador su “deficiente trabajo” realizado en la reforma de tal precepto y augura que tendrá que ser el Tribunal Supremo quien, dentro de dos, tres o cuatro años, ponga fin a las futuras discrepancias entre las distintas resoluciones de las Audiencias Provinciales.

Pero, “¿cuánto coste social y económico se quedará en el camino? ¿Cuántos recursos de la Administración de Justicia malgastados?”, se pregunta el Magistrado-Juez.

Citando un artículo publicado en La Ley Digital por el abogado Alejandro Fuentes Lojo, “la técnica legislativa utilizada ha sido muy deficiente, quedando patente la urgencia del legislador, no solo por el instrumento normativo utilizado y por la denominación de la reforma legal, sino por la técnica utilizada, dejando entrever que se ha atendido más a criterios políticos que jurídicos”.

Coincidiendo con el parecer del letrado, el Magistrado-Juez indica que la redacción final del texto legal ha creado una “importante duda jurídica” que obligará a los propietarios y a las comunidades a acudir a los Juzgados y Tribunales, y serán estos “los que tengan que interpretar la norma para intentar adivinar cuál fue la voluntad del legislador”.

“Si la voluntad del legislador era la de dar potestad a la comunidad para prohibir el uso turístico debería de haberlo expresado de forma clara y rotunda”, concluye.

ACUERDO NULO


Dicho lo anterior, el Juzgado de Córdoba llega a la conclusión de que una comunidad de propietarios no puede vetar “de forma general e injustificada” una actividad en principio “perfectamente legal y lícita”.

Aunque reconoce que un irregular uso del apartamento turístico por parte de los inquilinos puede llegar a ser “molesto” para el resto de la comunidad, el Magistrado-Juez recuerda que esta situación tiene su solución legal en la aludida LPH, en concreto en su art. 7.2, que prevé la posibilidad de privar del uso de la vivienda hasta tres años al propietario y de forma definitiva en el caso de alquileres, cuando existen ruidos o molestias de cierta entidad.

Eso sí, “las molestias no se pueden presumir”, advierte el reciente fallo. “Hay que esperar a que se produzcan y, estando debidamente acreditadas, servirán para prohibir usos turísticos en casos concretos”, agrega.

El juez estima que no se puede presuponer que una vivienda turística cause molestias a los vecinos

En cualquier caso, “no hay que confundir la molestia con la incomodidad”, apunta el Juzgador. El primer término afecta a todos o a la mayoría de los vecinos y es una cuestión comunitaria; en cambio, el segundo concepto tiene un alcance limitado que sólo afecta a una persona, como ocurre con los ruidos que el uso ordinario de la vivienda genera: el ruido de los tacones, el golpe de una puerta a cerrar, etc.

El movimiento o “trasiego” de los ocupantes en una vivienda turística no tiene por qué ser mayor, por ejemplo, que el que se produce a diario como consecuencia de que habiten en un inmueble un número elevado de personas. De hecho, citando al Magistrado Vicente Magro Servet, “la misma actividad incívica puede ocurrir con un inquilino en un arrendamiento de larga duración o cuando un propietario padece síndrome de Diógenes o acostumbra a celebrar fiestas en su vivienda”.

Así las cosas, el Juzgado declara que el legislador, en ningún caso, ha habilitado a las comunidades de propietarios para que decidan si las viviendas pueden o no dedicarse al uso turístico. De hecho, “únicamente les ha dado la posibilidad de regular la convivencia a fin de evitar o reducir las molestias que este tipo de actividad puede generar”.

Tras subrayar que el derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa son derechos fundamentales y alertar que los mismos no pueden ser restringidos o limitados si no es mediante una norma con rango de ley, el Magistrado-Juez razona que habrá que estar a cada “caso concreto” para decidir en última instancia si la actividad turística de un elemento privativo dentro del inmueble altera o no la normal convivencia a través de conductas incívicas continuadas y graves, para lo que existe el citado mecanismo de cesación establecido en el art. 7 de la LPH.

En definitiva, en base a lo anterior, la demanda termina siendo estimada y el Juzgado concluye acordando la nulidad del acuerdo litigioso adoptado en la Junta celebrada en junio de 2021. Por último, como matiz, en materia de cosas, “dado que se está interpretando una norma jurídica de reciente inclusión en el ordenamiento jurídico (…) que no cuenta con desarrollo judicial suficiente”, el fallo no efectúa un especial pronunciamiento de condena en costas.

SITUACIÓN EN SEVILLA

En Sevilla y su provincia había censadas, en diciembre de 2021, 6.705 viviendas con fines turísticos que representaban una oferta de 32.493 plazas de alojamiento.

Superaban con creces a los 278 establecimientos hoteleros, con 23.183 plazas, y a los 211 apartamentos turísticos, con una oferta de 6.035 plazas.

El pasado 17 de febrero (2022), el Pleno del Ayuntamiento de Sevilla, reunido en sesión ordinaria, aprobó provisionalmente la modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana para cambiar la calificación de las viviendas con fines turísticos, regulándolas, al igual que el resto de alojamientos para turistas, como servicio terciario de hospedaje y no como de uso residencial como hasta ahora.

En la práctica, tal variación supone que estas viviendas se asimilan a hoteles, hostales, pensiones y apartamentos turísticos y, por tanto, tendrán idénticas condiciones, requisitos para su implantación en la ciudad y ubicaciones autorizadas dentro de un edificio de viviendas.

A partir de ahora las viviendas y apartamentos turísticos se equipararán en Sevilla a los hoteles

 “Cubrimos así un vacío legal, al igual que están haciendo otras ciudades ante el incremento exponencial de las viviendas turísticas y tras la participación previa de asociaciones de vecinos, de hoteles y de viviendas turísticas. Se trata de una regulación equilibrada que corrige la competencia desleal con respecto al resto de los alojamientos turísticos reglados y se avanza además en la sostenibilidad del modelo turístico de Sevilla, propiciando una convivencia armónica entre los residentes y turistas y, en consecuencia, atendiendo al interés general de la ciudad”, defendió ante el Pleno del alcalde de Sevilla, Antonio Muñoz. 

El Ayuntamiento hispalense regula así y ordena por vez primera esta actividad de las viviendas turísticas, en los límites marcados por sus competencias y tras un amplio periodo de consultas, pues hasta el momento carecía de una regulación específica a pesar del crecimiento que ha experimentado en los últimos años como consecuencia del auge del sector del turismo en la ciudad.

La normativa, asimismo, surge de los acuerdos presupuestarios firmados con Podemos, y tras reuniones con distintas entidades vecinales, la Asociación de Hoteles de Sevilla y Provincia, las entidades más representativas del sector de las viviendas turísticas, la Junta Municipal del Distrito Triana y grupos políticos de la Corporación. Se han tenido en cuenta, asimismo, las medidas al respecto adoptadas en otros destinos urbanos. 

Se trata, por un lado, de evitar los efectos negativos de la expansión de las viviendas con fines turísticos, como el aumento de los alquileres turísticos en detrimento del residencial, que ha podido generar el desplazamiento de vecinos de ciertas zonas históricas.

El alcalde y ex delegado de Turismo, Antonio Muñoz (a la derecha), en el Pleno municipal que aprobó la nueva regulación de las viviendas turísticas en Sevilla

Por otro lado, de que los diferentes modos de alojamiento compitan en igualdad de condiciones y exigencias en cuanto a su implantación, frente a la carencia de regulación concreta que tenían hasta ahora las viviendas turísticas y, en consecuencia, la competencia desleal existente. Y, por último, avanzar hacia un turismo más sostenible y propiciar la convivencia entre los turistas y residentes, conforme al nuevo modelo turístico de la ciudad de Sevilla. 

Según el texto de modificación del PGOU elaborado por Urbanismo, que no tiene efectos retroactivos, la utilización de una vivienda con fines turísticos en Sevilla estará sujeta a las condiciones para usos terciarios establecidas en el Plan General. Así pues, como en el caso de otros tipos de alojamiento turístico, una vivienda turística implica implantar un servicio terciario de hospedaje, teniendo que cumplir los mismos requisitos y condiciones que la normativa exige para estos establecimientos. 

Como consecuencia de esta precisión, es necesario modificar distintos artículos de las Normas Urbanísticas del PGOU para sustituir el término “hotelero” por el de “hospedaje”, por ser este un concepto más amplio que incluye todas las modalidades de alojamiento turístico reconocidas. Asimismo, se define el uso de “hospedaje”, que se equipara al “servicio de alojamiento turístico” definido en la legislación autonómica. En suma, se cambian todos los artículos en los que se hace referencia al uso hotelero, a fin de sustituirlo por el de hospedaje.

Una vez esta regulación entre en vigor tras su aprobación definitiva, no tendrá efectos retroactivos, de modo que las nuevas condiciones que se aprueben no afectarán a la oferta actual de viviendas que ya funcionan como alojamientos turísticos.

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