Pero deja así abierta la puerta a que los vecinos de Los Remedios pidan la revisión de oficio de la Modificación Nº 54 del PGOU para lograr más dotaciones para el barrio
La Asociación de Vecinos de Los Remedios y otros colectivos y entidades del distrito pueden pedir ante los tribunales la revisión de oficio de la Modificación Nº 54 del PGOU de Sevilla. Esa revisión de oficio sería la vía jurídica para intentar obtener más dotaciones en la antigua fábrica de tabacos destinadas a equipamientos públicos, debido al erróneo procedimiento aplicado por la Gerencia de Urbanismo y que permite acelerar la ejecución del proyecto de KKH, bautizado como Vera Sevilla. Esta es la conclusión de un dictamen elaborado por Ángel Cabral, especialista en Derecho Urbanístico perteneciente al bufete Génova.
El dictamen de Ángel Cabral, con más de 30 páginas, es súper técnico y se basa en un profundo análisis del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), de los equipamientos de todos los distritos de la ciudad, de los acuerdos municipales y modificaciones del planeamiento relativos a Altadis y de los cambios en la legislación urbanística nacional y autonómica acaecidos a lo largo de este proceso. Esos cambios complican la interpretación de la normativa que debió aplicarse según la tramitación del proyecto de transformación de la abandonada factoría de Altadis, el cual acabó finalmente en manos del grupo inversor catalán KKH Property Investors.
Ángel Cabral, autor del dictamen urbanístico sobre Altadis
El vigente PGOU de Sevilla reconoce sin género de dudas que lo que urbanísticamente podría denominarse el barrio-ciudad compuesto por Triana y Los Remedios es, junto con Casco Antiguo y Macarena, el peor dotado de Sevilla en equipamiento deportivo, asistencial, escolar, socio-cultural y sanitario.
Asimismo, en la Memoria de Ordenación del PGOU se proclama que uno de sus objetivos es establecer «un nivel mínimo dotacional, que debe ser el compromiso de la ciudad con cada barrio».
En esta línea de tratar de incrementar las dotaciones para el distrito aprovechando las posibilidades que brindaba la cerrada fábrica de tabacos de Altadis, se aprobó inicialmente el 27 de marzo de 2015 la Modificación Puntual Nº 12 del PGOU. Aunque no se llegó a la aprobación definitiva, su ámbito de actuación era la parcela de Altadis y su entorno, a desarrollar mediante, atención, a lo que antiguamente se denominaba un Plan Especial de Reforma Interior (PERI) que permitiera reordenar el recinto fabril, la calle Juan Sebastián Elcano, los Jardines Manuel Ferrand y el borde de la margen fluvial.
Ésta, la del PERI o la de un estudio de ordenación, era la vía urbanística que debió seguirse para la ejecución del proyecto de Altadis.
Posteriormente, el Pleno municipal del 20 de febrero de 2020 aprobó una moción en la que se establecieron las ‘Bases para la Ordenación del Recinto de la Antigua Fábrica de Altadis’. Entre las mismas se fijaron «equipamientos públicos de nivel de barrio (como «los edificios de viviendas de ingenieros y personal de mantenimiento») y espacios libres, accesos y zonas peatonales públicas«.
KKH ENTRA EN ESCENA
En el Pleno del Ayuntamiento de Sevilla celebrado el día 29 de junio de 2021 se aprobó la propuesta de un promotor privado (KKH Property Investors), si bien se adoptó el acuerdo de «iniciar los trámites necesarios para llevar a cabo la modificación puntual del Texto Refundido del Plan General de Ordenación Urbanística en los términos definidos en las ‘Bases para la Ordenación del recinto de la Antigua Fábrica de Tabacos de Altadis’ y en el Proyecto de Intervención presentado».
Entre las mismas se fijaron «equipamientos públicos de nivel de barrio» (como “los edificios de viviendas de ingenieros y personal de mantenimiento”) y “espacios libres, accesos y zonas peatonales públicas”. Así se postuló que la «intervención garantizará el destino y uso público de todos los espacios libres, accesos, equipamientos y servicios públicos descritos en el ANEXO 2».
Vista aérea del complejo de Altadis junto al puente de Los Remedios
El Pleno municipal del 1 de noviembre de 2022 aprobó la Modificación Puntual Nº 54 del PGOU (BOP del 8 de febrero de 2023), que versa sobre la Ordenación Pormenorizada de la Antigua Fábrica de Tabacos de Los Remedios y cuyo objeto a la postre era ejecutar el proyecto, con algunas modificaciones, promovido por KKH.
En la propia Modificación puntual 54 del PGOU de Sevilla se sostiene que «las actuaciones de ampliación de los espacios libres y equipamientos existentes no responden a incrementos de la edificabilidad, por lo que no se trata de Actuaciones de Dotación, sino de Actuaciones de Edificación cuya finalidad ES PALIAR LOS DÉFICITS DOTACIONALES PREEXISTENTES y mejorar la ordenación urbanística….».
En la actuación que se propone por la Modificación puntual 54 del PGOU existe un incremento del aprovechamiento del 8,78%, y el límite del 10% que establece la normativa sólo es, a juicio de Ángel Cabral, una presunción (en cualquier caso, sólo es para categorizar los terrenos como suelo urbano no consolidado), pero no para que se tenga que actuar como «actuación de dotación» estatal (que no establece mínimo alguno, ni excepciones), la cual ostenta el carácter de «condiciones básicas» de la igualdad en el «ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los correspondientes deberes constitucionales».
LA MODIFICACIÓN DEL PGOU
En resumen, la propia Modificación puntual 54 del PGOU de Sevilla se hace eco del déficit de dotaciones públicas en Los Remedios, y en su consecuencia establece:
(i) que la intervención en los terrenos de la antigua fábrica de Altadis ha de garantizar «destino y uso público» de equipamientos y espacios libres públicos.
(ii) que como objetivos de la actuación están el de mejorar el nivel dotacional del barrio de Los Remedios y crear equipamientos públicos.
(iii) que se selecciona la alternativa con la media dotacional resultante más alta.
(iv) que se imponen expresamente en el Plano de ordenación dos equipamientos públicos como son la “Vivienda del Portero” y el “Edificio de las viviendas de Ingenieros”.
(v) que explícitamente se expone la ampliación de los espacios libres y equipamientos existentes.
(vi) que se amplían esos espacios para paliar los déficits dotacionales preexistentes.
(vii) que se establece un cambio de uso (de industrial a terciario).
(viii) que la actuación provoca un incremento de aprovechamiento del 8,78% (en relación con el aprovechamiento preexistente).
ix) que ese incremento del aprovechamiento «se compensa con una subida de la media dotacional de 0,194 M2s/M2t a 0,396 M2s/M2t».
(x) que se impone una «cesión voluntaria y gratuita» (sic) de todos los suelos del actual recinto de la fábrica que resultan calificados por la Modificación de uso y dominio público, lo que se exige «por los déficits previos del barrio de Los Remedios en su conjunto, principalmente de zonas verdes que, como se ha indicado, responden a un (sic) incremento voluntario de las dotaciones ya previstas en el PGOU».
Siendo obvio el establecimiento de nuevas dotaciones públicas, estima Ángel Cabral en su dictamen que en ningún caso puede reconducirse a la institución de la «actuación de edificación» (como se hizo con la Modificación 54 del PGOU de Sevilla), ya que constituye un supuesto típico de «actuación de dotación» (en dicción estatal), existiendo un evidente «reajuste» de las «dotaciones públicas».
El uso de la figura de la actuación de edificación por parte de Urbanismo tendrá como consecuencia práctica que KKH pueda ejecutar de forma mucho más rápida su proyecto en Altadis.
Según el dictamen de Ángel Cabral, la vía que les queda a los vecinos de Los Remedios debería ser (dado el tiempo transcurrido y como recurso extraordinario) el instar ( artículo 47.1 de la Ley de Procedimiento Administrativo) la «revisión de oficio» de esa Modificación 54 del PGOU, para lo que se ha de justificar la cualidad y la condición de «interesado» cuales titulares de derechos e intereses legítimos (dado que, a juicio del abogado especialista en Derecho Urbanístico, no cabe la «acción pública» para este tipo de procedimiento).
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