La inmobiliaria pretendía cuadruplicar la edificabilidad pasando de 13.100 m2 de industrial/terciario a 51.400 m2 de uso residencial
La Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Sevilla ha acordado no admitir a trámite el Avance del Estudio de Ordenación en la Avenida de Palmas Altas números 11 y 13, una propuesta urbanística promovida por Inmobiliaria Viapol S.A. que pretendía transformar un suelo clasificado como industrial y terciario para levantar un desarrollo residencial en edificación abierta rematado por una torre de 11 plantas de altura.
La resolución municipal, adoptada el pasado 6 de noviembre (2026) tras el dictamen desfavorable emitido por el Servicio de Planeamiento y Desarrollo Urbanístico de la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente el 27 de octubre, paraliza de forma fulminante una recalificación de gran calado que pretendía multiplicar casi por cuatro la edificabilidad permitida en el sector.
La decisión de los técnicos y de los responsables municipales de Urbanismo se fundamenta en tres motivos esenciales: la ausencia de una justificación objetiva de beneficio público para la ciudad, el conflicto directo con las necesidades de suelo para la expansión de la futura Ciudad de la Justicia y las severas limitaciones de accesibilidad que sufre esta bolsa de suelo urbano.
El ámbito del Estudio de Ordenación abarca dos parcelas específicas situadas en el sector Palmas Altas Norte (Sector SUO-DBP-01 del vigente Plan General de Ordenación Urbanística, que asume la ordenación del sector SUNP-GU-1 aprobada en 2005 por la Junta de Andalucía).
Las parcelas objeto del intento de recalificación son las siguientes:
–Parcela M2 (Avenida Palmas Altas nº 11): Inscrita en la manzana ZE N4, identificada con la referencia catastral 6068601TG3366N0001JG.
–Parcela M3 (Avenida Palmas Altas nº 13): Inscrita en la manzana ZE N4, identificada con la referencia catastral 6168801TG3366N0001JG.
Geográficamente, el suelo se localiza en una cuña urbana altamente delimitada e independizada del resto de la trama urbana por infraestructuras de transporte de primer orden. Los terrenos están encajonados entre la autovía de circunvalación SE-30, el eje viario de salida hacia Cádiz, el trazado del ferrocarril de acceso al Puerto de Sevilla y el cauce del río Guadaira.
Dentro de este ámbito consolidado, un eje viario de distribución metropolitana divide el sector en dos partes diferenciadas:
–Al Oeste del eje viario: Se ubican las instalaciones del Centro Comercial Lagoh junto con varias parcelas de uso dotacional.
–Al Este del eje viario: Se sitúan las parcelas M2 y M3 objeto del expediente, así como los terrenos donde la Junta de Andalucía ha iniciado la implantación de la Ciudad de la Justicia de Sevilla (con instalaciones judiciales ya operativas en la parcela ZE n3 y suelo reservado en las parcelas ZE n2 y ZE-N4 M1).
El análisis de la documentación presentada por Inmobiliaria Viapol S.A. revela la magnitud de la transformación pretendida respecto a los parámetros vigentes fijados por el Plan General de Ordenación Urbanística de Sevilla. La propuesta pasaba por suprimir la ordenación productiva y terciaria actual para dar paso a un uso residencial intensivo en altura.
El siguiente desglose comparativo contrasta las condiciones vigentes fijadas por el planeamiento municipal frente al Estudio de Ordenación propuesto por la promotora:
El proyecto pretendía cuadriplicar la edificabilidad construible, pasando de 13.100 metros cuadrados de techo industrial/comercial a 51.400 metros cuadrados de techo residencial. Para encajar este volumen en una superficie lucrativa reducida a 8.065 metros cuadrados (tras ofrecer la cesión de 5.035 metros cuadrados para espacios libres públicos), la promotora planteaba elevar la altura máxima de 3 plantas a un inmueble en torre de 11 plantas.
La torre Arenal, con 17 plantas, sólo 6 más que la proyectada
El informe de los técnicos municipales subraya que las Actuaciones de Mejora Urbana (AMU) reguladas por la legislación andaluza exigen argumentar y motivar con datos objetivos la idoneidad del incremento de edificabilidad y el beneficio directo para la colectividad. Los técnicos de la Gerencia concluyen que la propuesta de Viapol no aporta datos objetivos y se apoya en meras formulaciones retóricas. Admitir el proyecto en tales condiciones supondría incurrir en un «urbanismo a la carta» en el que primen los intereses económicos del promotor privado sobre el interés público supremo de la ciudad.
Un elemento clave en la negativa municipal es la proximidad inmediata de las parcelas al macroproyecto de la Ciudad de la Justicia. La Junta de Andalucía ha concebido este complejo para concentrar todo el entramado judicial de Sevilla, con la previsión de alcanzar más de 130.000 metros cuadrados de superficie judicial construida para el año 2028. Para ello, la Administración autonómica ya ha adquirido las parcelas colindantes ZE n2 y ZE-N4 M1. El informe del Servicio de Planeamiento señala que es «más que previsible» que la Ciudad de la Justicia requiera espacios adicionales para su crecimiento futuro, por lo que resulta totalmente ilógico destinar las parcelas M2 y M3 a uso residencial e impidir la reserva de suelo para servicios públicos estratégicos.
En estos suelos está prevista la siguiente edificabilidad:
La ubicación de Palmas Altas Norte se encuentra fuertemente encajonada por infraestructuras críticas (SE-30, salida a Cádiz y ferrocarril del Puerto), lo que limita de forma severa la accesibilidad rodada y peatonal de la zona. Urbanismo alerta de que el sector no puede soportar la densidad de tráfico y población que generaría introducir 51.400 metros cuadrados de techo residencial en altura, agotando la limitada capacidad de transporte y comunicación de la zona.
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