El inmueble estudiantil tendrá una altura de 14,50 metros, cuando la máxima permitida es de 9 metros
El Consistorio permitió a los promotores que talaran todos los árboles de la parcela con una simple declaración responsable
Sólo ha dejado en la práctica cuatro días de plazo a Adepa para el estudio de la documentación y presentación de alegaciones
La Asociación para la Defensa del Patrimonio (Adepa) presentó ante el Ayuntamiento de Sevilla un recurso contra la concesión de licencia al proyecto de residencia universitaria en el número 38 de la avenida de La Palmera y le instó a que la revisara «de oficio». Con fecha 12 de julio, el gobierno local le dio 10 días de plazo para que presentara alegaciones a su respuesta y accediera a la documentación pero previa solicitud de cita y sin paralizar el reloj, por lo que en la práctica Adepa sólo ha dispuesto de 4 días para el estudio de los documentos y la preparación de alegaciones, en la mejor demostración del obstruccionismo administrativo practicado por el equipo del alcalde, Antonio Muñoz, que antes de serlo era el delegado de Urbanismo.
La Asociación para la Defensa del Patrimonio de Andalucía (Adepa), que preside Joaquín Egea, presentó, bajo la dirección jurídica del letrado Ángel Alarcón Peña, una solicitud ante el Consejo de Gobierno de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla para la revisión de oficio de la concesión de la licencia urbanística de demolición y nueva planta destinada a la construcción de una residencia universitaria de tres edificios interconectados en el número 38 de la avenida de La Palmera, solicitud basada en una serie de criterios urbanísticos y de otra índole, tal como vimos en artículo anterior: https://www.manueljesusflorencio.com/2022/04/adepa-pide-a-urbanismo-la-revision-de-oficio-de-la-licencia-otorgada-a-la-triple-mole-universitaria-en-palmera-38/
Tras la respuesta del Ayuntamiento, el pasado 12 de julio (2022), y el acceso de Adepa, con tan sólo 4 días de margen, al expediente se han podido conocer nuevos detalles, como los siguientes:
–Informes del Servicio de Planeamiento de fechas 31 de Mayo de 2.021 y posteriores, sobre la modificación y suspensión de la aplicación de la norma 6.6.3 del PGOU: el primer informe que se aporta, de fecha 31 de mayo de 2.021 (es decir, casi un mes antes de la concesión de la licencia) ya advierte de los efectos negativos que la interpretación abusiva del artículo 6.3.3 PGOU estaba provocando en determinadas zonas y pone claramente de manifiesto la convicción de la propia Gerencia de que la aplicación tal como se venía haciendo de este precepto iba en contra de lo pretendido por la norma y estaba provocando precisamente un efecto contrario al objeto pretendido por el mismo: la protección y garantía de la situación urbanística de la ciudad.
Reconoce expresamente el citado informe que “De la aplicación de dicho precepto en determinadas zonas de ordenanza, han resultado edificaciones que no se adaptan a las condiciones del entorno, por lo que se hace precisa una revisión del citado art. 6.6.3 y, en su caso, una modificación del mismo, que permita evitar la gran distorsión de la imagen de la ciudad que produce la sustitución del uso principal por el permitido de Equipamientos y Servicios Públicos”.
Por tanto, en el seno de la Gerencia de Urbanismo existían dudas sobre la interpretación del art. 6.6.3. Existían tantas que el mismo día en que se otorgó la licencia al proyecto de residencia universitaria en Palmera 38 se cambió el criterio interpretativo para adoptar el que llevó a la revisión y modificación de dicho artículo del Plan General.
Destaca Adepa: «El mismo día en que se concedió la licencia la norma estaba obsoleta y llamada a ser derogada. El valor superior de la justicia, (que “se origina en el pueblo”: ¿Y qué mejor expresión jurídica y legal del pueblo que sus propios representantes legales que ese mismo día acordaron derogar el artículo?) que debe de regir en cualquier caso para que sea correctamente aplicado el principio de legalidad, brilla por su ausencia».
Y añade la asociación conservacionista: «Pero es que además esta reiterada cuestión de la aprobación en el Pleno nos hace incluso pensar en la posible existencia de un fraude de ley, en cuanto a que estando ya en el seno de la Gerencia arraigado este nuevo concepto interpretativo antes de la concesión de la licencia, la misma fuera otorgada precisamente el mismo día que se aprueba llevar a cabo esta modificación. Los propios informes reconocen que no era ésta la única licencia que se tramitaba en ese momento en base a esta interpretación del art. 6.6.3, y prevén la suspensión temporal de esas licencias por el plazo de un año.
¿Por qué se otorga ésta concretamente, y se dejan las demás en suspenso? El Ayuntamiento no tenía por qué concederla en un determinado plazo, ni la misma se concede en base a un silencio administrativo positivo, lo cual hubiera podido justificar la invocación de ese mal entendido principio de legalidad. Ni mucho menos. El Ayuntamiento bien habría podido, desde la nueva convicción de que este tipo de edificaciones y proyectos estaban causando un perjuicio irreparable a la imagen de la ciudad, no pronunciarse sobre la concesión de la licencia y dejarla en suspenso hasta que entrara en vigor pocos días más tarde la suspensión.
No solo es que hubiera podido, es que hubiera debido, como último garante que es de la protección de la imagen de la ciudad, según establece el art. 9.4.1.c) del PGOU, teniendo además herramientas jurídicas para ello al amparo, entre otros muchos, del art. 9.4.12.
No haberlo hecho y otorgar la licencia en base a una interpretación caduca de un precepto llamado a morir ese mismo día, aun siendo consciente de que ello podía suponer – dicho con sus propias palabras – un “perjuicio irreparable” para la imagen de la ciudad y el interés público, no solo supone una perversión evidente del principio de legalidad y seguridad jurídica, sino también un posible supuesto de fraude de ley, por el cual se pretende utilizar una determinada disposición legal para conseguir precisamente el fin absolutamente contrario a lo pretendido por ésta.
Del mismo modo que torticeramente se alude a un posible agravio comparativo, de haberse denegado la licencia, para con las concedidas anteriormente; igualmente podríamos considerar que ese agravio existe para con aquellas que han quedado en suspenso y no han sido concedidas».
–Tala de los árboles de la parcela: En cuanto a la defensa que se hace sobre el cumplimiento de las obligaciones del Ayuntamiento en materia de espacios libres y vegetación, el Consistorio aporta una nota sobre la que Adepa hace las siguientes precisiones:
- Se alude a la exigencia de una mera declaración responsable para la tala de árboles en espacios privados. Lo único que esto pone de manifiesto es que, esa mera exigencia, abunda en la negligencia e incumplimiento de obligaciones por parte del Ayuntamiento. La norma de jerarquía superior, como es el PGOU, impone claras obligaciones al mismo en sus arts. 9.4.2, 9.4.3 y 9.4.12, entre otros, para que se garantice el derecho de los ciudadanos a disfrutar del paisaje heredado, se mantenga la calidad paisajística, y se defienda la imagen urbana, con adaptación de las construcciones al ambiente en el que estuvieran situadas. Se pretende ahora que una norma de rango muy inferior, como es la ordenanza municipal que regula la tala de árboles y la sujeta a declaración responsable, invalide o haga inocuas las obligaciones que la norma superior – PGOU – impone al Ayuntamiento. Por desgracia, es un recurso tristemente común en Derecho administrativo, pero sin ninguna consistencia jurídica.
- Nos sorprende que se quiera poner en valor la sensibilidad que, ahora sí, se dice se ha tenido desde el Ayuntamiento para preservar el entorno y a la hora de imponer limitaciones al proyecto. Prácticamente se afirma que podría haber sido peor aún. Bien, no logramos entonces explicarnos por qué esta supuesta sensibilidad se ha tenido únicamente en esta materia, de espacios libres y ajardinados, y no en otras cuestiones de no menos importancia como los límites de altura o edificabilidad. Intuimos, no obstante, que en la viabilidad económica del proyecto bien pudiera estar la respuesta.
- Por último, está fuera de toda duda y es absolutamente estéril el debate sobre si la edificación que se ha permitido con la licencia otorgada afecta al paisaje urbanístico. Basten las propias afirmaciones de la Gerencia en los informes en los que se aconseja modificar el art. 6.6.3 para cercenar cualquier debate.
–Sobrepasa los 9 metros de altura: Sobre la altura permisible el artículo 12.8.3 de la calificación Vivienda Unifamiliar Aislada establece:
5.- “Alturas. La establecida en los Planos de Ordenación Detallada sin que, en ningún caso, pueda sobrepasar los nueve (9) metros La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas por el Título VII de estas Normas para la edificación exenta. Se permiten las piezas habitables en las plantas BAJO CUBIERTA.
Esto se corresponde con 3 plantas (PB+2). No se permiten áticos. Sí se permiten piezas habitables bajo cubierta.
El artículo 6.6.4, que regula el uso dotacional, establece:
6.- “La altura será la establecida en los planos. De no existir grafiada esta determinación se ajustará la misma a las características y necesidades del equipamiento procurando adecuarse a los criterios de la zona de ordenanza en la que se implante”.
En este caso sí existe grafiada esta determinación (3 plantas) por lo que no es de aplicación lo restante del artículo, aunque sí resulta interesante señalar la insistencia en subrayar que siempre “procure adecuarse a los criterios de la zona de ordenanza”. Esto es, nueve (9) metros.
La altura puede considerarse “Altura de cornisa” o “Altura total” y se mide de la siguiente forma (art.7.3.21):
“Cuando la altura se expresare en unidades métricas y no se especificara a cual se refiere se entenderá que es la altura de cornisa”
Y la altura de cornisa es:
“Altura de cornisa: es la medida hasta la intersección de la cara superior del forjado que forma el techo de la última planta, con el plano de la fachada del edificio”.
En el proyecto que ha obtenido licencia la altura de cornisa es 14,50 metros, cuando la máxima permitida es de 9 metros.
Ante una contradicción tan evidente, el informe de la Sección Técnica alega confusamente que “se tiene en consideración la complejidad de la construcción y de las instalaciones en un edificio dotacional lo que dificulta su resolución dentro de la altura permitida”. Esto es, se reconoce expresamente que el edificio no cumple la norma de los 9 metros y se pretende “justificar” este incumplimiento por la “complejidad de la construcción y de las instalaciones” de este edificio.
Complejidad que nadie antes había argumentado. Porque ¿qué complejidad pueden tener la construcción y las instalaciones de un edificio residencial como éste? No estamos hablando de un complejo sanitario de medicina nuclear ni de un centro deportivo de alto rendimiento -afirma Adepa- que puedan requerir alturas de planta excepcionales. Se trata sólo de habitaciones para estudiantes con necesidades dimensionales muy conocidas, normales y perfectamente resolubles dentro de la altura máxima permitida.
Según Adepa, el colmo del intento del informe de justificar lo injustificable es cuando, finalmente, concluye: “se considera ajustado a norma el exceso de 0,25 m. de desfase en cada planta de la edificación”. El técnico que nunca tenía dudas en la aplicación de la norma se permite ahora hacer una consideración subjetiva de la misma, llamar a la infracción “desfase” y dividir la dimensión real de la infracción por el número de plantas para que ésta parezca de “menor cuantía”, sin importancia. No puede pasar inadvertido el manifiesto intento de camuflar la infracción normativa invocada por esta parte, ni el evidente interés en que la licencia fuera otorgada, asegura Adepa.
–Exceso en el número de plantas: el número de plantas permitidas es 3 (PB+2). Sin embargo, el informe de la Sección Técnica habla de que, sobre esta altura “el artículo 7.3.24 posibilitaría cierto tipo de construcciones”, dando a entender con ello que, en el presente proyecto, se plantean construcciones que están incluidas en las previstas en ese artículo.
Pero según Adepa no es así: Las edificaciones que cita el artículo son: la cubierta inclinada del edificio, los petos de barandilla, las cámaras de aire, los remates de las cajas de escalera y los remates del edificio de carácter exclusivamente decorativo. Esto es, nada que ver con lo que se ha proyectado y aprobado por encima de la altura reguladora máxima. Porque lo que se ha proyectado y para lo que se ha concedido licencia con el informe favorable de esta Sección Técnica es un edificio de 4 plantas (PB+2+ático).
A juicio de Adepa, por encima de las tres plantas se ha autorizado una planta más de 1.210,32 m2 construidos, de los cuales 736,56 m2 corresponden a un total de 30 módulos de habitaciones y baños, así como 121,59 m2 más dedicados a otros espacios de ocio y servicios generales. Nada que ver, por tanto, con el “cierto tipo de construcciones” de las que hablaba el artículo 7.3.24. entre las que solo se podrían incluir los 319,19 m2 de las cajas de escaleras.
Por cierto, el Proyecto denomina, con toda franqueza, esta planta como “Planta Tercera”. Esta última planta tiene una superficie edificada inferior a la normal en las restantes plantas (1.210,32 m2 frente a los 3.028,78 m2 de cada una de las plantas 1ª y 2ª) y sus fachadas se encuentran retranqueadas del plano de fachada general del edificio. Esto es, lo que el artículo 7.3.27 define exactamente como “Ático”, tipo de construcciones que no son autorizables en esta Zona de Ordenanza.
En su permanente empeño en justificar lo injustificable, el informe de la Sección Técnica se resiste a denominar esta planta con este nombre que es el que el Plan General le asigna, y se “inventa” denominaciones nuevas y no recogidas en el PGOU como “planta abuhardillada” con el peregrino argumento de que “sea más fácil su comprensión a efectos de futuras actuaciones jurídicas (notaría, inscripción registral, etc.). Como si el término “ático” no fuera comprensible.
Para generar más confusión, la Sección Técnica intenta incluir esta planta en la acepción “bajo cubierta” porque, claro, toda edificación está bajo algún tipo de cubierta, pero, según Adepa, no es el “Bajo Cubierta” establecido por el Plan General, que se refiere exclusivamente a bajo cubierta inclinada. Y no es así en este caso, con cubierta plana en su mayor parte y con tan solo unos faldones inclinados laterales para dar la falsa impresión de “buhardillas”.
–Mutis por el foro: el informe de la Sección Técnica de la Gerencia de Urbanismo ha dejado sin contestar el epígrafe 5º del escrito de Adepa sobre las infracciones en las que incurre el Proyecto aprobado, lo cual causa asombro en la entidad conservacionista: «es además sorprendente porque, lógicamente, el principal objeto de este informe de la Sección Técnica debería ser estudiar e intentar contradecir la denuncia de 13 presuntas infracciones del articulado del Plan General -afirma Adepa- que formulábamos en aquel escrito, denuncia que damos aquí por reproducida y, tácitamente, por aceptada puesto que no ha sido rebatida».
–Reflexión final de Adepa: «Se ha cumplimentado el trámite de audiencia y presentación de alegaciones, aunque con más premura de la necesaria para un estudio sosegado de los temas, porque del exiguo plazo concedido (10 días naturales) la burocracia municipal consumió siete en permitirnos acceder al expediente. Como colofón, creemos que procede ahora formular una reflexión final.
Desde el principio del presente proceso éramos conscientes de que, en el presente caso, concurrían una serie de circunstancias inusuales que se traducían en unos graves errores en la concesión de la licencia que nos parecían muy evidentes.
Citaremos solo un par de ejemplos: sobre la altura permisible (3 plantas) solo se autorizan las cajas de escaleras y aquí se había admitido situar hasta 30 habitaciones y, la infracción que es aún más clara, que cuando el planeamiento señala que, en ningún caso se pueden sobrepasar los 9 metros de altura, la licencia autoriza llegar a 14,50 metros.
Como decimos, nos parecían tan evidentes los errores de la licencia que, antes de ir a instancias judiciales, debíamos darle la oportunidad al propio Ayuntamiento de que, volviendo sobre sus pasos, revisara de oficio sus actuaciones. Porque un técnico se puede equivocar o no apreciar debidamente una circunstancia significativa, pero sus informes deben ser visados por un jefe de sección, y los de éste por un jefe de servicio, y todos ellos por la sección jurídico-administrativa del servicio. Y aún más arriba existe una dirección técnica, una asesoría jurídica y, finalmente, un último responsable de la legalidad municipal.
Cuando solicitamos la revisión pensábamos que se desarrollaría este proceso de control interno, empezando por el primer eslabón de la cadena, revisando los primeros informes técnicos. Por eso nos ha sorprendido que, lejos de ser revisados por una instancia superior, se ha pedido al mismo técnico informante que revise su propio escrito. Su insatisfactoria respuesta ya ha sido comentada en el presente escrito. Lamentamos profundamente si esta es toda la revisión que el Ayuntamiento tiene previsto hacer. Si todos los niveles de control interno tienen por norma aceptar acríticamente lo que procede del nivel inferior. Convierten en figuras absolutamente inservibles los VºBº.
En el supuesto de una futura e hipotética estimación de nuestro recurso en sede judicial, este Ayuntamiento podría llegar a verse abocado a una indemnización millonaria por respaldar ciegamente, sin controlar, una actuación técnica discutible y discutida. A tiempo están todavía de corregir el rumbo, pues cuanto más avance la obra, mayor será el importe de la indemnización.
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