Adepa pide a Urbanismo la revisión de oficio de la licencia otorgada a la triple mole universitaria en Palmera 38

Considera que incumple catorce puntos del Plan General de Ordenación Urbana

El PGOU determinó que en la zona no se necesitaban residencias universitarias, sino sólo espacios para atender emigrantes

La Asociación para la Defensa del Patrimonio de Andalucía (Adepa), que preside Joaquín Egea, ha presentado, bajo la dirección jurídica del letrado Ángel Alarcón Peña, una solicitud ante el Consejo de Gobierno de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla para la revisión de oficio de la concesión de la licencia urbanística de demolición y nueva planta destinada a la construcción de una residencia universitaria de tres edificios interconectados en el número 38 de la avenida de La Palmera.

El documento de Adepa tiene 25 páginas y es urbanísticamente súper técnico, acorde con el caso y tras la polémica desatada por la construcción de moles universitarias en la emblemática avenida y en su entorno, amén de en otros barrios de la ciudad. Los motivos en que se basa la solicitud de la asociación conservacionista son, de forma muy resumida, los siguientes:

1.-Los criterios de interpretación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Sevilla:

Recuerda Adepa que, dada la extensión y complejidad del Plan General, los propios redactores de éste incluyeron un apartado denominado ‘Determinaciones y su interpretación’ (Artículo 1.1.2), en cuyo punto 2º se especifica que las determinaciones del Plan habrán de interpretarse con base en criterios (…) que tengan en cuenta principalmente su espíritu y finalidad, así como la realidad social del momento en que se ha de aplicar».

En este sentido destaca el epígrafe f), que estipula: «De no ser posible salvar las contradicciones o imprecisiones que se apreciasen conforme a las reglas establecidas en los apartados anteriores, se estará a la interpretación que mejor se acomode a la
función social del derecho de propiedad y al sometimiento de éste al interés público general, concretado en el logro de un desarrollo cohesionado y sostenible de la ciudad y en una utilización racional de los recursos naturales.

Por ello, en estos casos prevalecerán los siguientes criterios para disipar las dudas
interpretativas que pudieran presentarse: la menor edificabilidad, los mayores espacios públicos, el mayor grado de protección y conservación del patrimonio cultural, el menor impacto ambiental y paisajístico y la menor transformación en los usos y prácticas tradicionales«.

2.-La calificación urbanística de la parcela nº 38 de la Avenida de La Palmera:

En los planos de Ordenación Pormenorizada (13-17) del vigente Plan General aparece esta parcela como Suelo Urbano Consolidado y con la calificación urbanística “UA”, que corresponde a “Vivienda. Unifamiliar Aislada y/o Agrupada”. En este plano se señala también que la altura máxima permitida es de 3 plantas.

Estas Condiciones Particulares, junto con las Generales, establecen el marco de actuación que habrá de respetarse en las nuevas edificaciones que se planteen. Para la alteración de estas Condiciones Particulares se estará a lo dispuesto en el siguiente artículo 12.1.2:

«1.Mediante Planes Especiales podrán alterarse puntualmente las condiciones particulares de ordenanza siempre que no impliquen incremento de la edificabilidad ni de la densidad ni supongan alteraciones sustanciales que desnaturalicen la configuración que para cada una de ellas se establecen en los Capítulos siguientes.

2.La preexistencia de espacies arbóreas de buen porte puede justificar, a juicio del Ayuntamiento, el incumplimiento de alguna de las disposiciones relativas a retranqueos, alineaciones y distancia de los volúmenes edificados, debiéndose, en ese caso, ordenar el volumen resultante mediante un Estudio de Detalle, sin que ello implique modificación del Plan.

3.Podrán establecerse usos dotacionales en cualquiera de las ordenaciones en parcelas con dimensiones disconformes con las establecidas en las ordenanzas correspondientes, siempre que las características del servicio que preste lo justificare».

Las restantes características exigibles de la edificación vienen establecidas en los
artículos 12.8.1 y siguientes del Capítulo VIII.- “Condiciones Particulares de la
Ordenación de Vivienda. Edificación Unifamiliar Aislada y/o Agrupada” (Pag. 223),
que igualmente se transcriben en sus aspectos más destacables y de aplicación al caso de referencia:

  1. Las áreas que integran esta ordenación se corresponden con suelos colmatados con edificaciones residenciales unifamiliares -aisladas o agrupadas-, cuyo espacio libre ajardinado constituye uno de los elementos característicos de la trama urbana en la que se encuentran.
    El objetivo fundamental de la ordenación propuesta es el mantenimiento de estas tramas, siendo consecuentemente los parámetros que se establecen el resultado de un proceso de decantación por áreas de las magnitudes más significativas de la edificación unifamiliar.
  2. Estas condiciones particulares se aplicarán en las manzanas o parcelas identificadas en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa con las letras UA.
La casa señorial existente en Palmera 38 antes de su demolición con permiso de Urbanismo

Tras establecer esto como el objetivo fundamental del Plan General para esta zona en
general y para esta parcela en particular, desarrolla, en los siguientes artículos, (art. 12.8.3 y siguientes) cuál ha de ser la forma en que han de situarse las nuevas edificaciones, sus características dimensionales, edificabilidad, condiciones estéticas, usos permitidos, etc.

El invocado art.12.8.3 establece la exigencia de que las edificaciones se dispongan
de forma aislada, que la ocupación sobre rasante sea de un máximo del 30% de la
superficie total de la parcela y, muy importante: que la edificabilidad máxima sea
de 0,60 metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo. Parámetros
exigibles todos ellos para garantizar el mantenimiento de la trama urbana existente,
objetivo fundamental del Plan General para esta zona y para la parcela nº38 de Avenida
de la Palmera.

Es significativa la mención del apartado 4 sobre cómo para preservar los rasgos característicos de la zona deberá predominar la arboleda y la vegetación en los espacios libres de la parcela.

El documento de Adepa alude también al artículo 12.8.7 del Plan (Condiciones Particulares de Uso, en páginas 224 y 225), del que se deduce, en primer lugar, que el Uso Pormenorizado Principal es el de vivienda. Y, en segundo lugar, que los restantes usos que se relacionan, incluidos los dotacionales, son, simplemente, permisibles.

Por tanto, en la parcela Nº 38 de la Avenida de La Palmera el uso «Vivienda» deberá estar presente siempre y de forma mayoritaria; los nuevos usos que se puedan introducir lo harán siempre compatibilizándose con el uso principal, y el nuevo uso permitido y compatible no puede sustituir totalmente, ni sustancialmente, al uso principal.

Vista aérea de cómo era la arbolada parcela de Palmera 38, con su vivienda, en el centro de la imagen

A todo esto hay que añadir las condiciones establecidas en el artículo 6.1.4 “Uso
Prohibido” (Pag. 64) para no ser considerado como “prohibido”. Del mismo se deduce
que son usos prohibidos no sólo los que expresamente se relacionan en el Plan General, sino también los que “imposibilitan la consecución de los objetivos de la ordenación” (mantenimiento de la trama), así como los que “superan los límites de intensidad” establecidos en el planeamiento.

Adepa critica duramente el informe emitido por la Sección Técnica del Servicio de Licencias e Inspección Urbanística de la Gerencia de Urbanismo para la concesión de la licencia de obra a la triple mole universitaria en Palmera 38. Al respecto, puede leerse lo siguiente: «Este informe que, como mínimo calificamos de incompleto e insatisfactorio,
aborda muy sucintamente las circunstancias urbanísticas de esta parcela. Tras un
vago e impreciso “Sobre la parcela de referencia existen tramitadas distintas informaciones urbanísticas y estudios para la viabilidad de actuaciones similares a la de la presente solicitud.”, pasa al 2º apartado, “Normativa de Ordenanzas” de su denominado “Análisis Urbanístico”, donde trata exclusivamente de aspectos menores tales como la inclinación del techo de las escaleras, la salida secundaria o el acceso a una escalera desde determinada planta. Nada sobre cualquier otra Ordenanza o Norma del Plan General de mayor trascendencia como las que hemos hecho referencia en el presente escrito».

El informe de Urbanismo dice además que la propuesta presentada para construir la triple mole universitaria mejora significativamente las posibilidades de edificación, una mejora imposible a juicio de Adepa cuando lo que se está haciendo es multiplicar por cuatro la edificabilidad máxima autorizable (se pasa de 3.257,16 m2 a 12.629,66 m2), lo que «atenta claramente -afirma la entidad conservacionista- contra los principios inspiradores del Plan General y su espíritu, cuya interpretación favorable siempre ha de prevalecer».

Las diferencias de interpretación del PGOU entre Adepa y la Gerencia de Urbanismo sobre Palmera 38 se resumen en el siguiente cuadro:

La clave de toda la cuestión es la aplicación por el Ayuntamiento del plus del 80% de edificabilidad en virtud de los artículos 6.6.3 y 6.6.4 de las Normas del PGOU de Monteseirín cuando se trate de construir una dotación o equipamiento/servicio público:

Los polémicos artículos del PGOU de Monteseirín con el regalo del plus de edificabilidad del 80%

Según el documento de Adepa, hay que tener en cuenta que las parcelas calificadas y grafiadas como Dotacionales NO FORMAN PARTE DE NINGUNA ZONA DE ORDENANZA, las cuales tienen perfectamente establecidas todas estas determinaciones. Por tanto, hay que entender que las normas contenidas en estos artículos 6.6.3 y 6.6.4 están pensadas y redactadas para unas parcelas huérfanas de cualquier tipo de regulación edificatoria y, en ese sentido hay que interpretarlas.

Y añade la entidad conservacionista: «Son evidentes por tanto las contradicciones que se plantean por la redacción del apartado 2 del artículo 6.6.3 cuando se pretende aplicar estas determinaciones a espacios que, por estar incluido en una Zona de Ordenanza, ya cuentan con unas determinaciones establecidas, de forma directa, no sobrevenida, por el propio Plan General. Interpretados los preceptos a la luz de los principios inspiradores del Plan General, y atendiendo asimismo al criterio de jerarquía normativa, NO RESULTA ACORDE CON TODO ELLO QUE SE INTERPRETEN LOS MISMOS EN EL SENTIDO DE QUE ESTOS IMPONGAN UNAS NUEVAS DETERMINACIONES SUSTITUYENDO LAS PROPIAS DEL PLAN GENERAL».

Simulación de cómo podría quedar la triple mole universitaria en Palmera 38

Continúa diciendo que «aplicar, en el caso que nos ocupa, las determinaciones de edificabilidad, volumetría y espacios libres definidas por estos artículos y pensadas para suelos calificados como dotacionales en el Plan General, como hace la licencia concedida en el Acuerdo recurrido, entran en una clara contradicción con las determinaciones similares de la Zona de Ordenanza establecida por este mismo Plan General. Ello está suponiendo, en la práctica, una auténtica innovación del Plan General, materializada al margen de los procedimientos jurídicos y urbanísticos fijados en la LOUA y en el propio Plan General (…..)».

Otra duda surge sobre quién debe decidir este cambio de uso. «El texto -afirma Adepa- es ambiguo, sólo habla de “se destinen a tal fin”. Y añade: «Varias preguntas quedan en el aire y traemos a este recurso: ¿quién propone el cambio de uso? ¿y quién lo decide? ¿el Ayuntamiento? ¿los vecinos? ¿alguna entidad ciudadana? ¿el propietario? Nos parece extraño que, en un proceso tan importante, global y participativo como la planificación urbana, y de tan gran repercusión económica y social, tanto la iniciativa como la decisión final del cambio de uso, se deje en las manos exclusivas de la propiedad, que puede tener intereses muy distintos a los de la colectividad ciudadana.

Alzado de la triple mole universitaria

En este caso -continúa la entidad conservacionista- ha sido la propiedad la que ha solicitado el cambio del uso, no la incorporación al principal de un uso compatible, sin que el Ayuntamiento, al parecer, haya argumentado en contrario. A partir de este momento los técnicos de Gerencia actúan como, si en la práctica, se hubiese producido, no la admisión de un nuevo uso en una parcela calificada como “UA”, sino como una auténtica Modificación sustantiva del Plan General, que hubiese sustituido la calificación urbanística establecida por este, “UA” por la de “SIPS”. No se vuelve a hacer referencia en el informe ni en la resolución recurrida a ninguna determinación de aquella Zona de Ordenanza: ni a edificabilidad, ni al mantenimiento de la trama urbana existente, ni a los espacios libres ajardinados como su elemento característico. En sus informes la calificación “UA” fijada por el Plan General ha desaparecido.

Esta eliminación de una calificación urbanística cuyo objetivo fundamental era el
mantenimiento de la trama existente, caracterizada por la abundancia de espacios libres ajardinados, tiene un efecto negativo inmediato en el paisaje urbano.

Precisamente la protección y mejora del paisaje urbano constituye una de los principales fines y objetivos de nuestro Plan General, hasta el punto de dedicarle un Capítulo completo de sus Normas Urbanísticas: el Capítulo IV.-“Protección de los Recursos Paisajísticos” (páginas 145 y ss).

Adepa destaca cómo uno de los argumentos más repetidos por los defensores de la licencia es que, en su opinión, los redactores del Plan General, visto el bajo nivel de equipamientos en esta zona, habían establecido una especie de “plus de edificabilidad” para incentivar a los propietarios a dedicar sus suelos residenciales para usos dotacionales. La asociación se pregunta: «¿se puede considera un “plus” un incremento del 400%?»

A su juicio, esta supuesta intención no aparece explicitada en ningún documento o texto del Plan General, ni en sus fines y objetivos, ni en sus Normas, tanto Generales como Particulares ni, mucho menos en su Memoria. Más bien al contrario.

Según la entidad conservacionista, «la Memoria de Información del Plan General contiene abundante datos y documentación sobre el nivel de equipamientos en las distintas zonas de la ciudad, sistematizada, además, por los distintos Distritos. La Memoria de Ordenación sintetiza esa información, establece unos estándares mínimos deseables y, en base a ello, califica y localiza los distintos nuevos equipamientos. En esas asignaciones se tiene muy en cuenta las necesidades de cada tipo de dotación demandadas por la Delegación Municipal correspondiente. Para el Distrito Sur concretamente, que es donde se ubica la parcela objeto del presente recurso, sólo se han demandado espacios para Atención al Emigrante.

El espacio «verde» predominante en la avenida de La Palmera y su entorno

Y más adelante (pág. 27), al estudiar detalladamente el nivel de equipamiento de
este Distrito Sur en que se localiza esta parcela, afirma: “En general, y teniendo en cuenta todos los equipamientos existentes, es el distrito mejor dotado. El hecho de tener la población menos envejecida y con uno de los porcentajes más altos de población en edad escolar, es un dato en cuenta a la hora de planificar los distintos tipos de equipamientos: educativos, asistenciales, deportivos…”. Si, como se afirma, es el distrito mejor dotado de equipamientos, no tiene sentido el argumento del “plus de edificabilidad” para incentivar nuevas dotaciones y, menos de un tipo que nadie demanda».

(Nota mía: aunque la avenida de La Palmera forma parte actualmente del distrito Bellavista-La Palmera, cuando se redactó y documentó el vigente Plan General todavía no había entrado en vigor la nueva división territorial y administrativa de la ciudad -ocurrió el 1 de enero de 2006- por la que se pasó de seis a once distritos. Se escindió del distrito Sur uno de los nuevos, que fue denominado Bellavista-La Palmera contrariamente al sentido geográfico tradicional en la ciudad (La numeración debe partir desde el extremo o acceso más próximo al antiguo centro de la ciudad, hoy calle José Gestoso) ya que se antepuso por el criterio ideológico de Torrijos (Izquierda Unida) el nombre de la zona situada más al Sur a la situada más cerca del centro).

Según Adepa, el proyecto autorizado desarrolla una curiosa técnica respecto la normativa de aplicación pues tratándose de una parcela que, al parecer según la interpretación municipal, está siendo considerada como “ambigua” y/o “ambivalente”, al referirse a ella como “afectada por dos distintas normativas” (las correspondientes a la “UA” Unifamiliar Aislada y a la Dotacional), el proyectista va alternando caprichosamente entre una u otra normativa según sus intereses.

Otra imagen extraída del proyecto de triple mole universitaria en el número 38 de La Palmera

Así proyecta un edificio dedicado íntegramente a equipamiento privado en su
modalidad de residencia de estudiantes, que ocupa prácticamente la totalidad de la
parcela y no reserva parte alguna para uso de vivienda unifamiliar, ni tampoco
prevé espacios libres. Por todo ello, la asociación conservacionista considera que el proyecto de la triple mole universitaria en Palmera 38 incumple grave y reiteradamente (catorce artículos) el planeamiento vigente.

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