Desean que el club termine el estadio pero proponen que la mole se reduzca a un tercio y se cambie de sitio y que la parcela pública quede como zona verde
Ocho asociaciones de barrios del distrito Bellavista-La Palmera más próximos al estadio Benito Villamarín han presentado ante el Ayuntamiento de Sevilla un documento de 14 páginas de alegaciones y sugerencias al Avance del Estudio de Ordenación de los suelos que ocupa el coliseo deportivo y, especialmente, de la parcela pública contigua. Los colectivos vecinales desean que el club acabe su estadio, pero se oponen a que las obras se vinculen a la construcción de una mole comercial o terciaria de 31.500 m2 y una altura máxima de 47 metros, por su impacto visual en Heliópolis y La Palmera, en la vida cotidiana por el efecto llamada de tráfico y en el tejido de pequeño y mediano comercio ya existente.
A juicio de los alegantes (Parque Vivo del Guadaira, Foro de Heliópolis, Los Andes, Pedro Salvador, Siete Calles, Reina Mercedes, Puerto de Sevilla y Bermejales Activa), el documento urbanístico objeto del procedimiento de participación pública usa y abusa de calificarlo como una iniciativa como de mejora urbana para justificar el pelotazo especulativo en un suelo público, basado en un convenio del año 2003 con los pies de barro, ya que responde a «un modelo de urbanismo desfasado, que propone crear una nueva centralidad urbana para unos
barrios que no lo necesitan ni demandan, y que lesiona al interés público por el claro
desfase entre lo que recibe la ciudad y las ganancias del club».
Primera alegación: una intervención con una débil e interesada base jurídica
Este Avance carece de base jurídica al sustentarse en un cambio normativo aún no
aprobado: la modificación del PGOU requerida ni siquiera está aprobada inicialmente por el Ayuntamiento, ni sometida a información pública, ni publicada en Boletín Oficial, y además podría no aprobarse, dado que el gobierno local carece de mayoría absoluta.
(Nota mía: de hecho, el Pleno municipal rechazó en la víspera la modificación del Plan General para permitir la ejecución del vecino proyecto de Distrito Urbano Portuario)
Igualmente el convenio de 2003 firmado entre el Ayuntamiento y el club, debería
considerarse nulo a todos los efectos dado que el tiempo transcurrido ha modificado la
realidad que pudiera justificar la construcción de un «espacio de centralidad» en un entorno ahora bien dotado y con claros síntomas de saturación y congestión, aparte de las dudas jurídicas que genera la desproporción entre lo que recibe el club y lo que beneficia a la ciudad. Igualmente el PGOU de 2006, que cambió la clasificación de zona verde a deportivo privado, se realizó motivada por una premisa torticera: la necesidad de dotar a estos barrios de centralidad: ni los barrios vecinos al Estadio necesitaban más equipamientos ni servicios privados hace 20 años, y mucho menos ahora con la
construcción de la mayor superficie comercial de Sevilla a solo 1.500 metros de Estadio.
Segunda alegación: una actuación que no supone en absoluto una mejora urbana y que supondrá el deterioro ambiental y paisajístico del entorno inmediato del Estadio
El barrio de Heliópolis es reconocido como uno de los sectores urbanos de la Sevilla de
extramuros de mayor valor urbanístico y ambiental. Ello queda suficientemente recogido en el PGOU vigente: para el barrio se establece la calificación de “zona de ordenanza C2” con la protección tipológica de mayor grado. El conjunto urbano de Heliópolis, con sus calles y espacios libres, también se incluye dentro del catálogo de patrimonio edificado con el número 80C, siendo uno de los pocos conjuntos urbanos protegidos en su integridad, y el de mayor extensión de la Sevilla extramuros.
En la justificación de esta protección el PGOU valora el alto valor ambiental de sus calles, la importancia de la imagen de conjunto y las peculiaridades de su relación con su entorno urbano: las avenidas de La Palmera y Reina Mercedes, el viejo cauce del Guadaira -ahora Parque- y la zona portuaria.
Una parte fundamental de los valores que el PGOU reconoce y protege se verían
afectados por las actuaciones previstas en el Estudio de Ordenación de la parcela del
Nuevo Estadio.
La mole de 31.500 m2 proyectada en la parcela pública contigua al estadio
El impacto visual de una mole de 31.500 m2 y con un máximo de 47 metros de altura junto a las viviendas del barrio con dos plantas mas castillete altera gravemente la imagen de Heliópolis como continuación del estadio del Betis, pero también a la ya muy deteriorada imagen de La Palmera, de la que forma parte el Estadio, afectando gravemente a dos de los símbolos más representativos de la Exposición del 29, justo cuando se pretende conmemorar el centenario de su celebración, coincidiendo con la construcción del Estadio y del barrio.
No existe, tal como enuncia el Estudio de Ordenación «dialogo entre el nuevo edificio propuesto y los hotelitos del Guadalquivir, viviendas unifamiliares de dos plantas y castillete, separados por una calle, la avenida Doctor Fleming, que cuenta entre aceras una sección de solo de 15 metros, que se reduce a 10 metros en las calles Iguazú y Padre García Tejero.
El impacto de esta actuación sobre la accesibilidad a los barrios del sur, dado el estado
saturado del eje de las avenidas de La Palmera-Jerez con intensidades de uso diarias
estimadas en mas de 40.000 vehículos diarios y con frecuentes retenciones en determinados lugares en las hora punta, y uno de ellos es la Glorieta Plus Ultra.
El Avance del Estudio de Ordenación no aporta ninguna alternativa a los problemas de
movilidad, sólo menciona la línea 3 del Metro como solución a estos problemas, cuando es notorio que el tramo Norte Pino Montano-El Prado no estará finalizado al menos hasta el año 2030, y el tramo sur, cuyo proyecto está en revisión, no se le espera hasta mucho después.
La misma accesibilidad el centro comercial y de servicios, previsto en el Estudio de
Ordenación se ve comprometida por la escasa capacidad de las calles por las que se
accedería a los estacionamientos a desarrollar en el entorno del Estadio. Concretamente la calle Doctor Fleming cuenta con una calzada con una sección de 7,5 metros (excluidas las zonas destinadas a estacionamiento); Iguazú 7.0 metros, y Padre García Tejero 6,0 metros, claramente insuficientes para acoger el tráfico generado por las actividades que se pretenden implantar.
Valoración del impacto del posible tráfico generado sobre la calidad del aire y el cambio
climático, dado que la estación de medición de la calidad del aire situada en el Paseo de
Europa (Los Bermejales) años tras año indican resultados muy desfavorables en los datos de la ciudad medidos en PM10, NO2 y Ozono (sin que se tengan datos de la
contaminación mas peligrosa: PM2,5), por la cercania de estos barrios al Puente del
Centenario y al Puerto, datos que solo pueden empeorar con este proyecto.
Tercera alegación: una ordenación de usos indefinida que lesiona el interés público
El Avance del Estudio de Ordenación en información pública propone una ordenación de usos inconcreta en la que caben desde un centro comercial hasta servicios privados como hoteles y oficinas. Esta actuación, aparte de la pérdida de este espacio libre necesario para la evacuación de un equipamiento con una capacidad superior a las 60.000 personas, supondrá la terciarización inmediata de la calle Doctor Fleming y de parte de Padre García Tejero, al ser incompatible el uso residencial con las previsibles actividades a desarrollar, así como problemas inducidos por el aumento de tránsito en las avenidas La Palmera, Padre García Tejero, Reina Mercedes y los barrios vecinos por el uso de las calles del barrio como aparcamiento, así como el aumento de la inseguridad ciudadana. Este impacto tendrá efectos diferidos sobre los barrios situados de forma inmediata: Pedro Salvador, Siete Calles, Elcano, Bami, Bermejales y Sector Sur.
Coches que no cabían en el parking de Lagoh, estacionados en Heliópolis
La doble combinación del uso deportivo del estadio con actividad extradeportiva 24
horas/365 días del año (según el Plan de Negocio que el club presentó a la prensa) con
gran superficie comercial o de usos terciarios supondrá el colapso para los sectores
urbanos más próximos, a la luz de lo ocurrido con el centro comercial Lagoh tras su
inauguración y pese a contar con 3.500 plazas de aparcamiento. Para paliar la situación, el Ayuntamiento tuvo que alquilarle una gran parcela de propiedad municipal, más otras en el campus de Abengoa, opciones que ya no existirán en el entorno del campo del Betis y por tanto las consecuencias de la búsqueda de aparcamiento por los conductores las pagarán los barrios del entorno. Esto sería como un día de partido permanentemente, a lo que hay que sumar la contaminación acústica provocada por los conciertos y eventos que se anuncian.
Cuarta alegación: la innecesariedad de promover un nuevo espacio de centralidad
El Avance del Estudio de Ordenación parte de dos premisas que son radicalmente falsas:
- «Este proyecto dota a la ciudad de espacios de esparcimiento, relación social de calidad
con la implantación de espacios libres, de ocio y de paseo«.
No se pueden considerar como tales espacios construidos a varios metros sobre la rasante vinculados a un centro comercial. ¿Son acaso los espacios libres de acceso público existentes en Los Arcos, o en Nervión Plaza espacios de convivencia, ocio o paseo?. Es difícil, si no es tirando de imaginación y de la fantasía, justificar que esta actuación supone realmente una mejora de las condiciones urbanas de la zona en la que se inserta el proyecto.
- «El incremento de equipamientos, nuevas plazas de aparcamientos y espacios
comerciales darán vida al barrio todo el año«.
Los barrios del entorno del Estadio tienen suficientes equipamientos (salvo carencias en algunos servicios muy concretos como educativos públicos, centro cívico y deportivos) pues concitan en pocos metros un campus universitario, dos centros hospitalarios públicos y un conjunto potente de centros sanitarios privados, la Ciudad de la Justicia, el mayor centro comercial de Sevilla y tres dinámicos tejidos de pequeño comercio y hostelería en las avenidas Reina Mercedes, Bami y Bermejales, que podrían verse afectados por este nuevo competidor que aumentaria en un 50 por ciento la superficie comercial de los barrios del sur de la ciudad.
Esta operación urbanística no aporta centralidad, que ya existe diseminada por estos barrios, modelo que es urbanísticamente deseable, el de la ciudad de los 20 minutos que ha inspirado la política urbanística y de movilidad, y a la política de la ciudad de Sevilla en los últimos años, como sucede con el Plan de Movilidad Urbana Sostenible de Sevilla.
Esta operación es lesiva para los intereses públicos, ya que tiene su origen en un PGOU
que justificaba la operación en la necesidad de dotar de centralidad a los barrios del sur, y en un convenio de dudosa legalidad por la desproporción entre lo que recibe el club (estimado un beneficio por el propio club en un estudio de viabilidad en 25 millones de euros/año) y lo que aporta a la ciudad: la construcción de un equipamiento por definir con una superficie construida de 3000 m2, y de una plaza que tal como se concibe en el Avance difícilmente podrá jugar el papel como tal, al ser un espacio elevado sobre la rasante, con una accesibilidad muy condicionada y que presumiblemente será utilizada por la hostelería instalada en el previsto centro comercial.
El Estudio de Ordenación carece de cualquier valoración o estudio de la viabilidad
comercial, ya que los futuribles usos comerciales y terciarios compiten con los grandes
centros comerciales muy próximos:
Lagoh (100.000 m2 alquilables ) situados a 1.500 m. del estadio.
Alcampo , situado a 1.800 m. del estadio.
Altadis (en ejecución), situado a 2.000 m. de estadio.
Distrito Urbano-Portuario (en desarrollo) , situado a 1.100 m del estadio.
Y sobre todo con el amplio tejido comercial existente en los barrios próximos, y
especialmente el pequeño comercio de los barrios de Bami, Reina Mercedes y Los
Bermejales.
Quinta alegación: un Avance del Estudio de Ordenación que no permite conocer el
alcance del proyecto y su verdadera incidencia al ocultar información básica
Las propuestas y determinaciones contenidas en este avance se caracterizan por su
inconcreción:
- Se limita a marcar la edificabilidad (la máxima permitida, 31.503 m2) y sus alturas
máximas de 13 plantas y 47 metros de altura con una distribución escalonada. - Sobre los usos se apoya en una modificación del PGOU realizada de manera express -a
la par que se informa el Avance- para permitir la maxima compatibilidad de los usos
deportivos con los previstos. - Sobre los espacios libres, se delimita y computa como tal un espacio inaccesible, la playa de hormigón (sin vegetación) existente en la fachada del Estadio con la Avenida de La Palmera. También una «plaza» o espacio de 2500 m2 elevado sobre la rasante que
difícilmente puede funcionar como tal y que en la practica servirá para apoyar a los
negocios hosteleros que se implanten en el futuro centro comercial o como zona de
evacuación del estadio. Este espacio entendemos que es incapaz de atraer los usos que
caracterizan a los espacios libres, como zonas de juego, de convivencia o paseo. - La valoración del impacto de esta nueva construcción sobre la seguridad y posible
evacuación del Estadio los días de partidos de futbol es un aspecto fundamental para
garantizar la seguridad tanto de los asistentes a los eventos deportivos, como a los
usuarios de los nuevos usos que se pretenden implantar, y – por supuesto- a los vecinos y transeúntes. - Información sobre las plazas de aparcamientos, su titularidad y gestión. El Estudio de
Ordenación omite cualquier consideración sobre las características y destino de las plazas de aparcamiento previstos en el subsuelo. Aunque el Estudio de Detalle señala que éstas “no computarán edificabilidad”, suponen una parte importante del negocio y provocarán una importantísima afluencia de tráfico, sin que se valoren sus condicionantes y afecciones.
Actualmente existen considerables problemas para estacionar en la zona en los momentos de utilización del estadio, y la solución planteada por el Estudio de Ordenación no sólo no los resolvería, ya que no plantea un parking público que pudiera paliar este problema, sino que al incorporar otros usos que conllevarán una indudable necesidad de aparcamiento, los agravaría en gran medida, convirtiendo a los barrios del sur en el aparcamiento particular de dichos usos e impidiendo que los vecinos pudieran acceder correctamente a sus viviendas, como ya se ha demostrado que ocurre los días en que se celebran partidos de fútbol. Esto supondría repercutir sobre los vecinos los costes de un uso lucrativo cuyos beneficios serán de la SAD Betis.
- Los terminos del acuerdo económico para la redistribución de cargas y beneficios entre
los dos propietarios, así como las posibles condiciones de explotación de este espacio
público en manos de un tercero. Las características del equipamiento a construir por el
RBB, de 3000 m2 según el convenio, debe ser objeto de un debate ciudadano. A este
respecto la posible construcción de un centro cívico, muy demandada por los vecinos,
estaba ya programada por la corporación anterior y fue presentada en noviembre de 2022 a las entidades vecinales. Si ésta es la opción elegida este equipamiento puede ser
financiado por el club de RBB, pero de ninguna manera puede entenderse como la
consecución de una demanda ciudadana gracias al proyecto Nuevo Estadio, sino como
una contraprestación que debe ser proporcional a los beneficios obtenidos por el club por la cesión de uso de la parcela aneja al estadio.
ALTERNATIVAS A LA EDIFICACIÓN DE LA PARCELA ANEJA AL ESTADIO
Los alegantes presentan junto a las cinco alegaciones aquellas condiciones que a su juicio avalarían una actuación urbanística sobre la parcela adjunta al estadio.
- Reclamar un nuevo convenio, realista a la situación urbanistica actual, que contenga una relación proporcionada y equitativa entre los beneficios de ambas partes, primando el interés público. Modificar las determinaciones del PGOU.
- Reducir la edificabilidad de la propuesta, dejando la parcela actual como zona verde, y
dotación de una plaza y paseo naturalizado con cobertura arborea y con unas condiciones de uso público satisfactoria, lo habiliten realmente como un espacio naturalizado y de convivencia y área de expansión y de seguridad entorno al nuevo Estadio. Traslado de la edificabilidad al entorno de la avenida de Grecia donde tanto el club como el Ayuntamiento dispone de terrenos de uso deportivos, y supeditarla a la incidencia paisajística, al impacto en el tráfico y la calidad del aire (máximo 10.000 m2) con unos usos y un sistema de explotación definidos, de manera que los requisitos de racionalidad volumétrica, respeto del paisaje.
Los vecinos piden que la parcela pública contigua al estadio quede como zona verde
Dotación de plazas de aparcamiento que sean de gestión pública, que tengan
fundamentalmente un uso rotatorio de bajo coste, al servicio del interés de los residentes y trabajadores del entorno.
- Un estudio de movilidad que valore el impacto en la calidad del aire y en el tráfico y que
fomente el transporte público. Se considera necesario, al igual como sucede con la Linea 2 en Sevilla Este, que se construya una linea BTT sobre plataforma reservada entre el Prado y el Hospital de Valme, en uso mientras se desarrolla el proyecto del tramo Sur de la línea 3 del Metro. - Un estudio del impacto acústico de las nuevas actividades que se pretenden implantar y condicionar el desarrollo de los eventos y conciertos previstos a sus conclusiones.
-Establecer normas urbanísticas para evitar su terciarización y/o turistificación que
encarezca los alquileres (instalación de hoteles, oficinas, etc,.) para los barrios de
Heliópolis, Bami, Pedro Salvador, Elcano, Reina Mercedes, Sector Sur, Puerto y
Bermejales. - Resolver los problemas de equipamiento público demandados desde los barrios del sur
de la ciudad: dotación de un Centro Cívico, un instituto para Los Bermejales, construcción del nuevo Conservatorio (el actual comparte las instalaciones con un colegio), ampliación de las instalaciones del saturado Centro de Salud y completar los equipamientos del Parque del Guadaira. Igualmente se debe valorar la construcción de una instalación polideportiva pública ante la saturación del SADUS y de un centro cultural a escala de ciudad, previsto en el PGOU.
-Demandar una transparencia y participación pública real en el proceso de redacción de estos nuevos acuerdos entre el RBB y el Ayuntamiento. Informar a los vecinos sobre este asunto. Contar con la opinión de los vecinos sobre el diseño del espacio público y sobre el uso de las dotaciones que el RBB tiene que construir y ceder al Ayuntamiento como contrapartidas a la cesión de espacio público y aumento de edificabilidad.
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