Propone compensar el exceso de edificabilidad con el solar de la comisaría de la calle Betis y dinero
El Gobierno andaluz se decanta por la alternativa que mayor número de viviendas -entre 204 y 2014, según se contabilicen o no locales comerciales en la planta baja- le permita el Ayuntamiento de Sevilla construir en el solar de su propiedad junto a la antigua estación de Cádiz. Dicho solar se le había sido calificado en el Plan General de Ordenación Urbana para un edificio administrativo, uso al que ahora renuncia por el residencial con el claro propósito de hacer caja.
En su ‘Estudio de Ordenación de la actuación de transformación urbanística de la parcela de la UE-SB-6 San Bernardo. Propuesta de delimitación y avance’, la Junta de Andalucía estudia tres alternativas posibles para la misma y se decanta por la II. En realidad habla de cuatro alternativas, ya que plantea la denominada cero, que consistiría en no hacer nada y dejar el solar como hasta ahora, manteniendo su actual calificación como Sistema General de Equipamiento Administrativo , con destino a un posible edificio de oficinas de la administración autonómica.
La parcela de 7.065 m2, en el centro de la imagen, junto a la antigua estación ferroviaria
Esta alternativa se califica de inviable porque la propia Administración de la Junta de Andalucía, propietaria del terreno, lo ha desafectado de facto del uso previsto de oficinas para equipamiento administrativo , por lo que quedaría sin uso como un vacío urbano sin sentido. Paradójicamente, al Gobierno andaluz no le ha preocupado que ese vacío urbano se haya mantenido durante todos estos años, tiempo en el que no se ha decidido a ocuparlo con una de sus sedes y en que ha seguido pagando alquileres, a razón de casi 58 millones de euros anuales.
–Alternativa I: se destinaría a suelos dotacionales de espacios libres y equipamientos, casi dos tercios del suelo disponible en la parcela , restando el ultimo tercio como suelo para ubicar la volumetría de uso residencial.
En la misma se ordenaría con usos residenciales y en volúmenes lineales los frentes de fachada hacia la plaza semicircular de la estación y el frente hacia la Calle Juan de Mata Carriazo, con alturas de 5 y 7 plantas, y con una edificabilidad de 14.960 m2 de techo , y una capacidad para 98 viviendas, (2.640 m2 de carácter terciario en plantas bajas),ocupando una superficie de parcela de 2.640 m2.
El resto del suelo se destinaría a espacio libre local, área ajardinada abierta hacia la Avda. de Málaga, frente al edificio del Metrocentro, con una superficie de 3.280 m2, y se reservaría suelo, 880 m2 de superficie, para equipamiento local , con una altura prevista de 2 plantas, en la esquina de la Avda. de Málaga con la calle Felipe Hansen ,para cerrar el espacio interno de la manzana, dejándolo solo abierto hacia la orientación sur.
Con esta propuesta de la Alternativa I todas las dotaciones necesarias para el mantenimiento de las Medias Dotacionales , en función del incremento poblacional , se ubicarían en el ámbito de la actuación.
–Alternativa II (la elegida): consistiría en desarrollar la actuación de Mejora Urbana, con cambio de uso de Equipamiento Administrativo a Residencial, con tipologías y edificabilidades similares a las de la Zona urbana donde se inserta, Manzana Cerrada, pero tratando de incorporar una mayor edificabilidad y densidad residencial, para alcanzar la edificabilidad de referencia en el Área Urbana donde se inserta correspondiente a tipologías de manzana con alturas de entre 5 y 6 plantas y por tanto con edificabilidades entre 4,00 m2c/m2s y 4,80 m2c/m2s y generar por tanto un mayor volumen edificado, que permita cerrar más la manzana, conformándola como manzana cerrada con patio de manzana privativo, y generar una mayor formalización de las fachadas hacia las calles perimetrales.
La alternativa elegida consiste en cuatro bloques escalonados de diferentes alturas con un patio de uso privativo para los propietarios de las viviendas
Según la Junta, esta alternativa resulta la más conveniente para el desarrollo de los objetivos urbanísticos propuestos , pues genera una ordenación urbanística totalmente coherente con el entorno urbano donde se inserta, en cuanto a tipología residencial en manzana cerrada, resuelve adecuadamente las relaciones volumétricas con el espacio público inmediato del entorno, (resuelve el problema de la antigua estación de Metro), y alcanza los objetivos de mantener una edificabilidad y densidad residencial equivalente o similar a la existente en la zona (25.090 m2c/ 7.065 m2 s = 3,55 m2c/m2s), con una edificabilidad bruta inferior a la media de 4,00 m2c/m2s y con una reducción del 42% respecto al edificabilidad asignada en el planeamiento en vigor.
En contrapartida genera una importante desproporción entre el suelo destinado a dotaciones que se puede mantener en el ámbito de la Actuación, 10% (900 m2s), respecto a la superficie dotacional , que debe compensarse fuera de la Actuación, 90% (8.164 m2s). Parte de este suelo externo puede compensarse con la incorporación al ámbito de la actuación del suelo de la antigua comisaría de Policía de la calle Betis titularidad de la Junta de Andalucía y con 956 m2 de superficie, pero no sería suficiente, por lo que haría falta otro tipo de compensación en metálico, para el resto de superficies dotacionales necesarias.
–Alternativa III: Se ordenaría con usos residenciales en volúmenes lineales continuos los frentes de fachada hacia la plaza semicircular de la estación y el frente hacia la Calle Juan de Mata Carriazo, con alturas variables de 5 y 7 plantas, y se completaría la ordenación de la manzana con un volumen lineal más bajo de 4 plantas formalizando la fachada de la Avda. de Málaga, bajo el que se albergaría el local de equipamiento constituido en complejo inmobiliario.
Se generaría una edificabilidad total de 20.890 m2 de techo , y una capacidad para 130 viviendas, (2.570 m2 de carácter terciario en plantas bajas), destinándose en planta baja del tercer bloque 1.200 m2 construidos a uso de equipamiento . Ocupando las tres edificaciones una superficie total de parcelas de 3.950 m2.
El resto del suelo se destinaría a espacio libre local, área ajardinada interior de la manzana abierta hacia la Calle Felipe Hansen , y con aberturas parciales a la Avda. de Malaga, con una superficie de 2.650 m2 . También se propone un retranqueo del volumen edificado hacia la calle Juan de Mata Carriazo, ajustándolo con las alineaciones de la calle Diego de Riaño, para posibilitar la continuidad espacial de estas dos calles , lo que genera una pequeña ampliación de la superficie del espacio libre local delantero de 200 m2 más .
El círculo en el plano indica la ubicación del agujero excavado hace años para una estación de Metro, finalmente desechada
Hay que destacar la existencia de una importante afección sobre la parcela delimitada, que es el vacío subterráneo, que se construyó para ubicación de una estación del antiguo proyecto de Metro de los años 70, de diámetro aproximado 28 metros y gran profundidad y que actualmente está sellado en su parte superior pero sobre el que es totalmente desaconsejable realizar excavaciones para sótanos y apoyos para cimentaciones.
El círculo de este vacío subterráneo se superpone sobre la delimitación de alineaciones actual de la parcela en la fachada a la Plaza de la Estación y causa una limitación al uso edificatorio.
En la alternativa elegida, la II, se propone ocupar en superficie este área con un espacio ajardinado.
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