Además se inscribieron 19 que incumplen el acuerdo de limitación del Ayuntamiento
La fiebre por la inscripción de viviendas de uso turístico (VUT) en el Registro de Turismo de la Junta de Andalucía se ha traducido durante el mes de marzo (2025) en 122 que supuestamente cumplen los requisitos exigidos por el Ayuntamiento de Sevilla capital y por la Consejería del ramo, a las que hay que sumar 19 que no se atienen al acuerdo de limitación adoptado por el Pleno municipal el 17 de octubre de 2024.
El mes de marzo ha sido atípico en materia de viviendas de uso turístico en la capital de Andalucía, con un ritmo de inscripción de cuatro al día en números redondos como media y considerando sólo las que a priori supuestamente cumplen con las exigencias de la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía y el Ayuntamiento de Sevilla. En el caso de la Corporación local, el acuerdo plenario de limitación aprobado el 17 de octubre (2024).
El pasado 4 de marzo (2025) entró en vigor el Decreto-Ley 1/2025, de 24 de febrero, de Medidas urgentes en materia de vivienda, de la Consejería de Presidencia del Gobierno andaluz. Según la Disposición Final Sexta, de modificación del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, por el que se regulan las viviendas de uso turístico, en virtud del artículo 9.9 quien mediante una declaración responsable inscriba en el Registro de Turismo de la Junta una VUT deberá manifestar que la misma no tiene prohibida tal actividad de acuerdo con el título constitutivo o estatutos de la comunidad de propietarios y que ha sido expresamente autorizada por esta última en los términos exigidos por la legislación estatal.
Supuestamente, pues, toda VUT inscrita a partir del 4 de marzo, inclusive, ha de contar con una autorización expresa de la comunidad de propietarios. Ese mismo día, en el que entró en vigor el Decreto de la Junta de Andalucía, se inscribieron en el Registro de Turismo cinco viviendas de uso turístico. ¿Cumplieron ya el requisito de contar con una autorización expresa de la comunidad de propietarios? ¿Lo han cumplido todas a partir del día 4 de marzo? ¿Se pueden considerar válidas esas inscripciones?
LEY DE EFICIENCIA
Las consideraremos como tales a la hora de redactar este informe, en espera del proceso de depuración que haga en su día la Consejería. En este sentido también hay que recordar que el jueves 3 de abril (2025) entra en vigor la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia , mediante la cual se reforman los alquileres turísticos al incluir una nueva regulación para el alquiler turístico en comunidades de propietarios.
Todo aquel que quiera realizar un arrendamiento de vivienda turística o vacacional,
en los términos establecidos en la normativa sectorial turística debe obtener
previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
El hecho de que la norma exija aprobación expresa excluye las situaciones de hecho
consentidas por la comunidad, sin que se pueda hablar más que de actos de tolerancia
de la comunidad, según el bufete Díaz Arias.
La aprobación expresa debe hacerse, siempre por acuerdo de la junta de propietarios,
adoptado con el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Esa mayoría es suficiente para la adopción del acuerdo, incluso en el caso de que
suponga modificación del título constitutivo o de los estatutos.
Especifica la norma que la actividad de arrendamiento turístico se tiene que prestar en
los términos establecidos en la normativa sectorial turística, lo que implica que el
solicitante debe cumplir con las condiciones y requisitos que dicha normativa establezca en cada ámbito territorial.
En el caso de que algún propietario realice la actividad sin que haya sido
aprobada expresamente por la comunidad, el presidente, a iniciativa propia o de
cualquiera de los propietarios u ocupantes, debe requerir el inmediato cese de la
misma, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Se establece como régimen transitorio que el propietario de una vivienda que esté
ejerciendo la actividad de arrendamiento turístico con anterioridad a la entrada en vigor de la LO 1/2025, puede seguir ejerciendo la actividad, siempre que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística.
De este modo, quedan excluidos del régimen transitorio los supuestos de hecho de arrendamiento turístico no sometidos a la normativa sectorial turística, es decir que no cuentan con las oportunas licencias y autorizaciones de la Administración competente.
Estos propietarios deben cumplir los requisitos de la normativa sectorial y solicitar autorización de la comunidad en los términos expuestos, por mucho tiempo que lleven prestando dicha actividad.
En consecuencia, no afectará a los propietarios que ya tuvieran pisos turísticos
antes de esa fecha; podrán seguir desarrollando esta actividad si tuvieran las
licencias administrativas pertinentes.
Junta general de una comunidad de propietarios
La reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal se realiza
mediante la Disposición Final Cuarta de la Ley Orgánica 1/2025:
Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal en los siguientes
términos:
Uno. Se añade un apartado 3 al artículo séptimo, con la siguiente redacción:
«3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que
se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial
turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de
propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de
esta Ley.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u
ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el
apartado anterior.»
Dos. Se modifica el apartado 12 del artículo diecisiete, que quedará con la siguiente
redacción:
«12. El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio
de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa
sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos,
requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan
cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes
de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no
supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos
retroactivos«.
Tres. Se añade una nueva disposición adicional segunda, con la siguiente redacción:
«Disposición adicional segunda. Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo
la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se
haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la
actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma«.
Salvo mejor opinión en Derecho.
SIN EFECTO DISUASORIO
El consejero de Turismo de la Junta de Andalucía, Arturo Bernal, anunció que en caso de que algún propietario acceda al Registro de Turismo de su Departamento para inscribir una vivienda de uso turístico y la referencia catastral de ésta coincida con alguna de las zonas limitadas recibirá este aviso de forma automática:
«La vivienda que usted va a inscribir se encuentra en una zona declarada saturada por el Ayuntamiento competente, por lo que, si decide seguir adelante con el trámite de inscripción, se le advierte de la posible exigencia de responsabilidades administrativas, así como que de forma inmediata se iniciará el procedimiento para la cancelación de la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía«.
Arturo Bernal también ha anunciado nuevas sanciones, que oscilarán entre los 100.000 y los 600.000 euros, para los que inscriban una nueva vivienda turística en aquellas zonas ya limitadas por las instituciones correspondientes.
Estas infracciones serán catalogadas como “muy graves”, de ahí su elevada cuantía económica, y las indicaciones se encontrarán recogidas en la nueva Ley de Turismo Sostenible de Andalucía que todavía está desarrollando el Ejecutivo autonómico.
Bernal ha destacado que, además, se impondrá una imposibilidad de una nueva alta para la misma vivienda en el plazo de un año.
Arturo Bernal, consejero de Turismo de la Junta de Andalucía
Estos avisos y anuncios por parte del Gobierno andaluz no han tenido hasta ahora efecto disuasorio, ya que durante el mes de marzo hemos constatado la inscripción de 19 viviendas de uso turístico en Sevilla capital que incumplen el acuerdo de limitación adoptado por el Pleno municipal el 17 de octubre de 2024: 17 en el Casco Antiguo y 2 en Triana Casco Antiguo.
Las diecisiete en el Casco Antiguo que incumplen el acuerdo municipal de limitación se hallan en los siguientes barrios: San Gil (4), San Bartolomé (3), Feria (3), Santa Catalina (2), y uno en cada uno de los siguientes: Alfalfa, San Lorenzo, Encarnación-Regina, San Vicente y Santa Cruz.
Calle Virgen de la Esperanza, de la barriada Elcano, con una nueva VUT inscrita
Y otra particularidad en el pasado mes de marzo: hemos detectado varios casos de inscripciones duplicadas, es decir que la misma VUT consta dos veces en el Registro de Turismo. Hubo anteriormente algún caso excepcional en este sentido, pero en marzo se han producido tres duplicaciones.
Nervión se lleva esta vez la palma en número de viviendas turísticas, con 27, algo más de la quinta parte del total, seguido del distrito Los Remedios, con 20, y Macarena, con 16.
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