La condición es que la prohibición expresa figure en sus estatutos
El Tribunal Supremo vuelve a pronunciarse sobre uno de los grandes focos de conflicto en las comunidades de propietarios: el uso turístico de las viviendas. En su Sentencia núm. 642/2026, de 28 de abril, respalda el cese de la actividad cuando los estatutos contienen una prohibición expresa de destinar los inmuebles a hospedería, según recoge el portal inmobiliario idealista.
El origen del litigio se sitúa en un edificio de Madrid, donde una comunidad decidió acudir a los tribunales para frenar un piso turístico. La demanda se planteó al amparo del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que permite ejercitar la acción de cesación frente a actividades prohibidas en los estatutos o que resulten molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Precisamente los estatutos, que datan del año 1962, permitían el uso residencial e incluso el desarrollo de ciertas actividades. Sin embargo, prohibían expresamente “destinar los pisos y locales a consultorio o clínicas de enfermedades infecciosas, a hospederías y a fines ilegales”.
A pesar de ello, los demandados registraron su propiedad como vivienda de uso turístico. Además, dejaron claro que no tenían intención de abandonar la actividad, pese a los requerimientos.
El Juzgado de Primera Instancia n.º 39 de Madrid entendió que la prohibición de hospedería no era aplicable al alquiler turístico. Sin embargo, la Audiencia Provincial corrigió esa interpretación, considerando que el alojamiento sin voluntad de permanencia vulneraba tanto el espíritu como la literalidad de la norma, al tratarse de un uso terciario ajeno al residencial.
EQUIPARACIÓN DE HOSPEDERÍA Y ALQUILER TURÍSTICO
Ante este choque de criterios, el asunto terminó en el Supremo. Los propietarios defendieron que la prohibición restringía su derecho de propiedad, reconocido en el artículo 33 de la Constitución.
Defendieron que tenían capacidad de decisión sobre el uso de su inmueble y que cualquier limitación debía interpretarse de forma restrictiva, argumentando que el concepto de hospedería responde a una realidad distinta de la actual y que no podía usarse para impedir el alquiler vacacional.
Sin embargo, el alto tribunal rechaza este planteamiento, recordando que el derecho de propiedad puede quedar sujeto a determinadas limitaciones cuando estas aparecen recogidas en los estatutos.
La Sala de lo Civil considera que la prohibición no era arbitraria ni vulneraba el derecho de propiedad. Para ello, se apoya incluso en la definición de la Real Academia Española, que describe la hospedería como una “casa destinada al alojamiento de visitantes o viandantes”.
A su juicio, esta definición guarda identidad de razón con el alquiler turístico, que consiste precisamente en ofrecer alojamiento temporal a terceros a cambio de una contraprestación económica.
DOS PLANOS JURÍDICOS
El alto tribunal recuerda además que el alquiler turístico está excluido del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 5.e), por lo que no se considera un alquiler de vivienda en sentido estricto, sino una actividad diferenciada, con su propia regulación.
Esta idea se ve reforzada por la normativa de la Comunidad de Madrid, que configura el uso turístico como una modalidad específica de alojamiento distinta del uso residencial. Además, la sentencia deja claro que la autorización administrativa y las limitaciones establecidas por la comunidad de propietarios operan en planos independientes. Por tanto, una licencia municipal o la inscripción en el registro autonómico no facultan al propietario para vulnerar una prohibición expresa de los estatutos.
Reunión de una comunidad de propietarios
Este fallo refuerza la eficacia de las limitaciones de uso establecidas en los estatutos, consolidando una doctrina que reconoce la validez de estas restricciones siempre que estén formuladas de manera clara y precisa.
El mensaje para el sector es doble: por un lado, valida la interpretación funcional de la norma, apoyándose en los artículos 3 y 1281 del Código Civil, confirmando que vocablos como “hospedería” incluyen el alquiler turístico moderno, al compartir la esencia de ofrecer alojamiento transitorio a terceros a cambio de un precio, distanciándose del uso residencial permanente y habitual.
Por otro lado, el fallo desactiva el argumento de la suficiencia administrativa, aclarando que poseer una licencia o que el inmueble esté inscrito en un registro no faculta para infringir los estatutos.
De esta manera, la viabilidad de una vivienda de uso turístico no depende solo del cumplimiento de la normativa aplicable, sino también de un examen riguroso de las normas de la comunidad, que pueden condicionar o incluso impedir el desarrollo de esta actividad.
No obstante, la sentencia no significa que cualquier comunidad pueda impedir de forma automática el alquiler turístico. El Tribunal Supremo recuerda que estas limitaciones deben constar de forma expresa en los estatutos. La mera descripción del edificio como residencial no basta, por sí sola, para prohibir esta actividad.
En todo caso, conviene recordar que se trataba de una vivienda de uso turístico que operaba desde 2018 y que el 3 de abril de 2025 el marco legal aplicable dio un giro de 180 grados. Con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, para los nuevos pisos turísticos ya no basta que los estatutos no prohíban la actividad, sino que es obligatoria su aprobación expresa por tres quintas partes de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.
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