Valora el m2 urbanizado para vivienda de renta libre en 2,3 veces menos que el vendido por Urbanismo en Palmas Altas

La Autoridad Portuaria de Sevilla, que preside Rafael Carmona, minimiza la magnitud del pelotazo urbanístico que dará con la recalificación del suelo de la avenida de Las Razas para la construcción de 700 viviendas en vez de dedicarlo al desarrollo de una zona de servicios avanzados para empresas en sinergia con el campus universitario de la contigua avenida de Reina Mercedes, tal como estaba previsto en el vigente Plan General de Ordenación Urbana, el cual data del año 2006.

Para tratar de justificar la aprobación por el gobierno local de José Luis Sanz de la Modificación Puntual Nº 55 del Plan General (PGOU), consistente en la recalificación de 165.698 m2 en la franja oriental de la avenida de Las Razas para la construcción de 700 viviendas previamente pactadas con el socialista Juan Espadas y asumidas por Sanz, la Autoridad Portuaria realizó durante la tramitación administrativa varios estudios económicos y financieros.

En el último ha tenido que rebajar en más de dos millones de euros su previsión de beneficios por la venta del suelo una vez urbanizado para la ejecución de la operaciónb imobiliaria. Se cura en salud diciendo que «el estudio económico realizado ofrece datos y cifras estimativas, resultado de un análisis global; pendientes, en todo caso, de una mayor y progresiva concreción a través de los correspondientes proyectos urbanísticos a elaborar y tramitar para su futura ejecución y materialización».

Rafael Carmona, presidente de la Autoridad Portuaria de Sevilla

Y añade: «La presente innovación, en su carácter de instrumento de ordenación, ofrece datos y cifras que a priori se ajustan a la realidad económica, pero que deberán ser perfilados con mayor exactitud, propia del nivel de trabajo, sobre cálculos y costes de los proyectos de ejecución y gestión de la referida ordenación urbanística».

Aunque corresponderá a los necesarios y preceptivos Proyectos de Urbanización definir y concretar, tanto física como económicamente, el conjunto de obras y actuaciones necesarias para el correcto desarrollo del ámbito, la Autoridad Portuaria dice haber valorado tanto las obras de urbanización interiores como las cargas de infraestructuras de carácter general, así como las ampliaciones y conexiones a las redes existentes.

El siguiente cuadro resume su estimación de costes:

El total de los costes estimados asciende a 19.427.686 €, lo que supone una repercusión aproximada de 117 €/m2 con respecto a la superficie bruta de actuación (165.698 m2). Las repercusiones sobre la superficie de suelo bruto, suelo de parcela neto (estimado) y edificabilidad son:

La Autoridad Portuaria ha estimado las previsiones de valor de mercado o ingreso según su uso por la venta del suelo urbanizado resultante, y ha comparado con los costes. De esta forma comprueba si el balance de la actuación urbanizadora se encuentra dentro de los parámetros de rentabilidad de este tipo de operaciones:

Restándoles los costes estimados (19.427.686 €) al valor adquirido del suelo residencial urbanizado, se alcanza una rentabilidad de 4.096.223 €, lo que representa el 21% de la inversión a realizar, «un valor dentro de los parámetros normales de rentabilidad de este tipo de operaciones», afirma la Autoridad Portuaria.

Sin embargo, según las fuentes consultadas, para un ámbito como el Distrito Urbano Portuario Residencial en la avenida de Las Razas, situado cerca de Los Bermejales, la avenida de Jerez (entorno del antiguo hospital militar) y Palmas Altas, la repercusión de

-vivienda libre → 281 €/m²t de suelo urbanizado
-terciario → 281 €/m²t
-VPO → 225 €/m²t

es conservadora, por no decir más que baja.

Recuérdese que la conclusión de la Autoridad Portuaria es que obtendrá una rentabilidad del 21 %, calculada sobre unos ingresos obtenidos valorando el suelo residencial libre a 281 €/m² edificable.
Si ese valor estuviera infravalorado incluso un 20-30 % la rentabilidad ya subiría mucho. Y si el valor de mercado estuviera realmente en el entorno de 350-450 €/m² edificable, la diferencia económica sería de varios millones de euros más.

El pasado mes de junio (2026), la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente del Ayuntamiento de Sevilla (GUMA) vendió, entre otras parcelas, la R3-5 del SUS-DBP-02 ‘Palmas Altas Sur’, con una superficie de 2.389,50 m2, un techo edificable de 6.600 m2 y para 60 viviendas de renta libre. La sacó a licitación al precio de 3.691.576,65 euros y finalmente la adjudicó a Pryconsa por 4.310.000 euros (sin IVA) y por tanto con un alza sobre el precio de licitación del 16%.

Así pues, tenemos en Palmas Altas una referencia para viviendas de renta libre que poder comparar con la valoración realizada por la Autoridad Portuaria en la avenida de Las Razas:

La propia valoración técnica de la GUMA duplica prácticamente la del Puerto (559 frente a 281 €/m²t).
El mercado, mediante una licitación competitiva, la eleva aún más, hasta 653 €/m²t.

No son exactamente el mismo ámbito urbanístico, pero sí están en el mismo corredor sur de Sevilla, compiten por el mismo mercado inmobiliario, son suelos que se dan ya como urbanizados
y ambos están destinados a promoción residencial libre.

La Avenida de Las Razas dista 3.000 metros del suelo adjudicado en Palmas Altas para vivienda libre

¿Puede justificarse una diferencia de valor tan grande? Sólo sería razonable que el suelo del Puerto en la avenida de Las Razas valiera algo menos que el de Palmas Altas si, por ejemplo, tiene mayores cargas urbanísticas, necesita más obras de conexión, soporta servidumbres portuarias o ambientales o presenta una comercialización más incierta, pero no parece que sea el caso en ninguna de esas hipótesis.

Por tanto, una diferencia del 99 % respecto a la valoración de la GUMA (559 frente a 281 €/m²t), y del 132 % respecto al precio realmente pagado por Pryconsa (653 frente a 281 €/m²t), exige una explicación técnica muy sólida.

De no mediar esa explicación técnica, que hasta ahora no se ha visto en la documentación cruzada entre la Autoridad Portuaria y la Gerencia de Urbanismo, sólo cabe inferir que el Puerto trata de minimizar ante la opinióin pública el alcance de su pelotazo urbanístico con la recalificación de la avenida de Las Razas.

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