El planeamiento le permitiría erigir 48 viviendas en parcelas de 500 m2 que se cotizarían en unos 500.000 euros cada una

La empresa sevillana Inmobiliaria del Sur (Insur) se ha aliado con la familia Moya Yoldi, dueña de la fábrica de detergentes Persán, y otros inversores con tradición en el sector de los bienes raíces para construir una promoción de chalés en cinco parcelas del sector ‘El Vigía’, en la playa de Mazagón, en la parte perteneciente al término municipal de Palos de la Frontera.

Inmobiliaria del Sur ha constituido, como es su práctica habitual, una empresa específica para este proyecto, con un capital social cercano al millón de euros y en la que ha dado entrada a la familia propietaria de Persán a través de su brazo inmobiliario, la firma Gestafin Global Investment, la cual estará representada en el Consejo de Administración por Juan Moya Yoldi, hijo de Concepción Yoldi.

Asimismo, formarán parte de la nueva sociedad la compañía Menezpla, representada por Esteban Jimenez Planas; Marfesons, representada por Blanca Conradi Trueba; y Bidea Inversiones Inmobiliarias, que ha nombrado a Iñaki Erostarbe Alacano como miembro del Consejo de Administración.

Según las fuentes consultadas, Insur se ha hecho con un lote de cinco parcelas en la playa de Mazagón a través de la plataforma para grandes inversores de Servihabitat, una de las empresas gestoras de activos inmobiliarios más importantes de España. Aunque se constituyó bajo el paraguas de Caixabank, actualmente funciona como una sociedad independiente que se dedica, entre otros, a administrar carteras de créditos hipotecarios y a comercializar propiedades.

Los terrenos adquiridos por Insur son las parcelas MRU-1, MRU-2, MRU-7A, MRU-10 y MRU-11 (fincas registrales 8.320, 8.321, 8.326, 8.333 y 8.334). Están ubicadas en el sector S-1 «El Vigía», en Mazagón (término municipal de Palos de la Frontera). Pertenecen a un ámbito urbanizable con obras ejecutadas al 97% que contempla la edificación de 233 viviendas unifamiliares. Estas fincas representan una participación significativa del ámbito (aproximadamente el 41,2%).

A través de la plataforma para grandes inversores de Servihabitat, este conjunto de activos en el Sector S-1 «El Vigía» se comercializó bajo un modelo de suelo urbanizable sectorizado en fase de transformación. Uso principal: Residencial unifamiliar (chalets aislados o pareados).

De manera individualizada, las parcelas que componen este sector presentan unos parámetros de desarrollo promedio en Servihabitat definidos por:
–Superficie de parcela tipo: Aproximadamente 530 m² de suelo neto por unidad de parcela.
–Edificabilidad máxima asignada: Unos 162 m² de techo edificable (m²t) sobre rasante tras completar las gestiones pertinentes del ámbito.
–Estado de gestión: Suelo en transformación con un planeamiento ya aprobado (Plan Parcial) y con la urbanización materialmente ejecutada casi en su totalidad, a falta de las últimas actas de recepción formalizada.

Al tratarse de suelo para inversores o promotores, Servihabitat ha gestionado estos activos mediante su canal corporativo y ha priorizado la transmisión conjunta del paquete residencial (MRU-1 al MRU-11) para facilitar el desarrollo homogéneo de la manzana de viviendas.

SECTOR ‘EL VIGÍA’

El Sector S-1 «El Vigía» se sitúa en el extremo occidental del núcleo urbano de Mazagón, en la zona que corresponde al término municipal de Palos de la Frontera.
Para situarlas geográficamente, estas parcelas se encuentran en un entorno residencial costero privilegiado, flanqueadas por los accesos a la zona del puerto y las playas naturales. Los puntos de referencia más cercanos en el plano para localizar este sector son:
–Playa del Vigía: El sector se desarrolla en paralelo a la línea de costa cercana a esta playa.
–Muelle del Vigía y pasarela canina: El límite natural del sector mira hacia la ría, muy próximo al emblemático muelle de pesca y la zona habilitada para mascotas.
–Avenida del Vigía: Es el eje vial principal que conecta estas parcelas residenciales con el resto de Mazagón.

La distribución interna de las manzanas MRU-1, MRU-2, MRU-7A, MRU-10 y MRU-11 dentro del Sector S-1 «El Vigía» responde a un diseño urbanístico lineal y estructurado adaptado a la topografía costera de Mazagón.

La ordenación pormenorizada dictada por el Planeamiento de Palos de la Frontera clasifica estas parcelas bajo el acrónimo MRU (Manzana Residencial Unifamiliar). Su disposición sobre el plano se organiza de la siguiente manera:

Eje Vial y Tipología de Fachada

–El eje de la Avenida del Vigía: Las manzanas están dispuestas de manera paralela o perpendicular a este eje principal de acceso. Actúa como el vial distribuidor de todo el tráfico del sector.
–Orientación al mar: Las parcelas están orientadas para maximizar las vistas y los flujos de viento marítimo. Se estructuran en calles secundarias de nueva creación (viales interiores con nombres de letras, p. ej., Calle A).
–Agrupación por cercanía:
o MRU-1 y MRU-2: Conforman la primera línea de desarrollo residencial unifamiliar del sector y cuentan con sus propios Estudios de Detalle y Parcelación del Ayuntamiento.
o MRU-7A, MRU-10 y MRU-11: Se ubican en las manzanas interiores inmediatas. Sirven de transición hacia las zonas dotacionales, comerciales o verdes del sector S-1.

Morfología Interna de las Manzanas

Cada una de estas manzanas no equivale a un solo chalet, sino a un «macrolote» fragmentado internamente mediante un proyecto de reparcelación. La subdivisión de las manzanas sigue estos criterios geométricos:

–Estructura en peine o espejo: Las parcelas netas resultantes (de unos 530 m² de media) se adosan por la parte trasera. Dejan las fachadas principales orientadas hacia los nuevos viales públicos.
–Retranqueos obligatorios: La normativa del Plan Parcial del Sector 1 exige que cada parcela resultante mantenga distancias libres mínimas (normalmente de 3 a 5 metros) respecto a los linderos de las calles y las parcelas vecinas. Esto garantiza la tipología de chalet aislado o pareado.
–Cesiones de red: Entre bloques de manzanas (como el salto de la MRU-2 a la MRU-7A) se intercalan los espacios de reserva pública. Entre ellos se incluyen las plazas de aparcamiento en superficie y los accesos peatonales directos hacia la zona de la playa.

NÚMERO DE VIVIENDAS

El número máximo de viviendas permitido en el Sector S-1 «El Vigía» está estrictamente regulado por su Plan Parcial y los Estudios de Detalle aprobados por el Ayuntamiento de Palos de la Frontera. El sector completo prevé un desarrollo globalizado de 640 viviendas, pero de forma pormenorizada, cada una de las manzanas citadas tiene asignado un límite máximo específico de unidades residenciales unifamiliares.
La distribución y el número máximo de viviendas permitidas para el lote de Servihabitat adquirido por Insur se estructuran de la siguiente manera:

–Manzana MRU-1: Permite un máximo de 11 viviendas unifamiliares.

–Manzana MRU-2: Regulada bajo su propio Estudio de Detalle Definitivo (BOP 143/24), tiene asignado un máximo de 11 viviendas.

–Manzana MRU-7A: Al ser una subdivisión menor de la manzana original 7, está limitada a un máximo de 5 viviendas.

–Manzana MRU-10: Permite el desarrollo de hasta 10 viviendas unifamiliares alineadas con los viales interiores.

–Manzana MRU-11: Diseñada para albergar un máximo de 11 viviendas.

En total, las cinco manzanas mencionadas permiten la promoción conjunta de un máximo de 48 viviendas unifamiliares (aisladas o pareadas según la subdivisión final del suelo neto).
Este límite viene condicionado por la parcela mínima obligatoria exigida en las ordenanzas de Palos de la Frontera para este sector (fijada en torno a los 500 m² por vivienda), lo que impide fragmentar el suelo en un número mayor de chalets, para preservar así la baja densidad y el carácter residencial costero de la zona de Mazagón.

La superficie edificable total combinada para el desarrollo de las 48 viviendas en este lote de parcelas asciende a un estimado de 7.776 m² de techo edificable (m²t) sobre rasante.

Este cálculo se desglosa tomando como referencia los parámetros de ordenación del Plan Parcial y los Estudios de Detalle del Ayuntamiento. El desglose del Potencial de Edificabilidad es el siguiente:

–Edificabilidad por unidad: Cada chalet unifamiliar dispone de un promedio de 162 m²t autorizados para su construcción.
–Superficie total de suelo neto: El conjunto de las cinco manzanas suma una superficie de suelo neto aproximada de 25.440 m²s (metros cuadrados de suelo).
–Coeficiente de edificabilidad neto: El aprovechamiento medio asignado a las Manzanas Residenciales Unifamiliares (MRU) de este sector se sitúa en torno a 0,30 m²t / m²s.

Atendiendo al número máximo de viviendas asignado a cada lote, el potencial edificable se distribuye así:

–MRU-1 (11 viviendas): ~1.782 m²t
–MRU-2 (11 viviendas): ~1.782 m²t
–MRU-7A (5 viviendas): ~810 m²t
–MRU-10 (10 viviendas): ~1.620 m²t
–MRU-11 (11 viviendas): ~1.782 m²t

En estos metros cuadrados de techo no computan los sótanos destinados a garajes o instalaciones bajo rasante, ni los elementos comunes abiertos como terrazas descubiertas o piscinas, los cuales se rigen por los límites de ocupación de parcela del municipio.

ESTIMACIÓN DE PRECIOS

Al revisar los listados de casas y chalets en Mazagón en idealista, se observa que las viviendas existentes (segunda mano o reformas recientes) alcanzan cotizaciones como:

–En la propia Avenida del Vigía: Hay chalets pareados anunciados en idealista por 460.000 € (unos 193 m), lo que sitúa el metro cuadrado en esa calle específica por encima de los 2.380 €/m² para producto residencial ya usado.

–Otras zonas de Mazagón: Chalets independientes en calles cercanas como Mar Negro cotizan a 389.000 € para superficies construidas más pequeñas (137 m²), elevándose hasta los 595.000 € en ubicaciones prime como la Avenida Conquistadores.

Vista aérea de la playa de El Vigía

Según las fuentes consultadas, si una promotora como Grupo Insur asumiera el desarrollo de este sector «El Vigía» (como ha hecho con grandes proyectos residenciales en Huelva capital o Sevilla), el precio final al comprador normal no bajaría de un rango de 480.000 € a 550.000 € + IVA. Esto se debe a varios factores comerciales que encarecerían el producto:

–Prima por Obra Nueva y Eficiencia: La obra nueva de alta eficiencia energética (con certificaciones modernas) se vende actualmente con un sobrecoste de entre el 15% y el 20% respecto a la segunda mano de la zona.
–Gastos de Estructura de Gran Promotora: Insur debe repercutir en el precio final sus costes de marketing, comercialización, el coste financiero de la promoción (crédito constructor) y un beneficio neto promotor que suele blindarse en torno al 20%.
–Equiparación con zonas vecinas de Huelva: En zonas de expansión de chalets en la costa y alrededores (como La Monacilla en Aljaraque), las promociones de obra nueva en idealista de chalets independientes ya arrancan directamente en los 410.000 €.

DESARROLLOS EN EL LITORAL

El Grupo Insur tiene una trayectoria consolidada en el desarrollo residencial de costa en Andalucía, caracterizándose por complejos cerrados de calidades premium, amplias zonas comunes y un posicionamiento de precios exigente.

Aunque su principal mercado histórico de volumen es el interior (Sevilla), en el litoral andaluz se ha enfocado con fuerza en la Costa del Sol, la costa de Almería y puntos muy selectos de Cádiz y Huelva. Sus promociones costeras más destacadas (tanto vendidas como en fase de entrega) incluyen:

Costa de Huelva

–La Reserva (El Rompido, Cartaya): Ha sido hasta ahora la gran incursión de Insur en la costa onubense. Un complejo residencial de 66 viviendas de 2 a 4 dormitorios construido sobre una superficie de 24.000 metros cuadrados con vistas al Atlántico. Se diseñó como un recinto cerrado con piscinas, jardines y pistas de pádel, vendiéndose por completo bajo un concepto de segunda residencia de perfil medio-alto.

Costa del Sol (Málaga)

La Costa del Sol concentra la mayor inversión de la promotora en el litoral. Sus proyectos se sitúan por encima de las 1.000 viviendas desarrolladas, destacando:
–Marbella (Zona Altos de los Monteros): En esta ubicación exclusiva ha promovido complejos como Quintessence (96 viviendas), Origin (57 viviendas de lujo), y Soleil (80 viviendas con amenities de bienestar). Los precios de partida en esta zona superan holgadamente los 400.000 € y alcanzan cifras mucho más altas según la tipología.
–Mijas Costa: Aquí ha desarrollado proyectos masivos enfocados al mercado nacional e internacional. Destacan Balance y Balance Nova (con precios de salida desde los 320.000 € + IVA para pisos de 2 y 3 dormitorios) y Savia (140 viviendas).
–Estepona: Ha promovido el complejo Insur Scala (121 viviendas) y proyectos junto al entorno de Estepona Golf (como Birdie Hills), orientados al comprador que busca integrar el descanso vacacional con el deporte.

Costa de Almería

–Las Terrazas de Macenas (Mojácar): Un exclusivo proyecto residencial de 125 viviendas de obra nueva ubicado junto al Parque Natural de Cabo de Gata. El diseño de la promoción destaca por estar adaptado a la orografía del terreno, ofreciendo viviendas escalonadas con vistas frontales al mar y la montaña.

Costa de Cádiz

–Residencial La Pastora (El Puerto de Santa María): Una promoción de 47 viviendas de obra nueva que incluye pisos y dúplex con terrazas orientadas hacia la Bahía de Cádiz. Aunque es un entorno más urbano que puramente vacacional, mantiene el estándar de urbanización cerrada con piscina y jardines comunes que la marca exporta a la costa.

Con este histórico, el producto final de Insur en El Vigía de Mazagón encajaría perfectamente en su línea de «viviendas exclusivas/boutique», justificando que los precios finales de los chalets se muevan en el rango de los 480.000 € a 550.000 €.

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