El Consistorio publica el nuevo Estudio de Detalle del centro comercial, sustitutivo del declarado ilegal por el TSJA
El Ayuntamiento de Sevilla ha publicado el nuevo Estudio de Detalle de la parcela ZEN1 del SUNP-GU-1 Palmas Altas (Centro Comercial Lagoh) para, oficialmente, completar la ordenación detallada establecida en el Plan de Sectorización con la precisión y alcance requeridos por la legislación vigente, de acuerdo con los razonamientos contenidos en la sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo (Sección Segunda) del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía(TSJA), de 16 de septiembre de 2021, que anuló la aprobación del “Modificado de Estudio de Detalle de la parcela citada y que es firme tras la inadmisión de los recursos de casación estatal y autonómico. En resumen, la Corporación Municipal Hispalense se ha visto obligada a aprobar un nuevo Estudio de Detalle para el Centro Comercial Lagoh tras estimar el TSJA el recurso presentado en su día por Ecologistas en Acción contra el inicial del año 2016, el cual quedó anulado.
La reciente aprobación definitiva por el Pleno del Ayuntamiento (celebrada el 16 de julio de 2026) pone fin a un complejo laberinto administrativo derivado del revés judicial previo.
En septiembre de 2021, una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía declaró nulo el «Modificado de Estudio de Detalle» de 2016. Aunque el centro comercial ya estaba construido y en uso desde 2019, su base urbanística quedó invalidada por tres motivos principales: falta de motivación suficiente en la nueva ordenación, imprecisión en el trazado del viario secundario y falta de concreción sobre la ubicación de las 600 plazas de aparcamiento público exigidas.
El nuevo Estudio de Ordenación, elaborado por la empresa LE RETAIL LAGOH S.L.U. (antes Lar España), tiene como objetivo directo subsanar esos errores. Para ello, redefine con precisión el volumen de la edificación, el sistema de accesos perimetrales y asegura la dotación de las plazas de parking requeridas en la zona norte de la parcela, cumpliendo estrictamente con el Plan de Sectorización de Palmas Altas.
A pesar de la anulación del plan anterior, el complejo se encuentra plenamente consolidado en suelo urbano, con sus obras de urbanización recibidas por el Ayuntamiento desde 2015 y los accesos viales ampliados a cuatro carriles en la avenida de Palmas Altas.
Este proceso representa un caso significativo de «ingeniería administrativa» para dar seguridad jurídica a una de las mayores superficies comerciales, si no la mayor, de la región tras el fallo del TSJA que cuestionó su ordenación original.
Parcela, en rojo, que ocupa el centro comercial Lagoh en Palmas Altas, junto a Los Bermejales
El nuevo documento da cumplimiento estricto a lo exigido por los tribunales en tres puntos fundamentales:
–Aparcamiento público: Se concreta y localiza una dotación de 603 plazas de aparcamiento público (superando las 600 mínimas exigidas), repartidas en cuatro zonas (P1 a P4) para facilitar la rotación y el acceso desde la Avenida de las Razas. Además, se aclara que tanto la superficie como el subsuelo de estas plazas serán de cesión gratuita al Ayuntamiento.
–Viario secundario: Se definen con precisión los viales norte y sur para distribuir el tráfico y minimizar el impacto en la red general de la ciudad, garantizando la seguridad vial.
–Diferenciación de volúmenes: Frente a la altura uniforme anterior, se establecen cinco zonas de altura (V1 a V5). . El grueso de la edificación se mantiene en 19 metros (V1), mientras que se reserva un «hito visual» de 28 metros (V3) para la zona de cines y ocio vertical.
Con este nuevo Estudio de Ordenación, Lagoh, tras una invdersión de 260 millones de euros, pretende consolidarse como el centro comercial más sostenible de España. La nueva ordenación incluye medidas de eficiencia que no existían en el plan original como, por ejemplo:
–Cubierta verde: Más de 5.000 m² de vegetación que mejoran el aislamiento térmico entre un 20% y un 40%
–Energías renovables: Instalación de al menos 3.000 m² de paneles fotovoltaicos y un sistema de climatización por geotermia que aprovecha el agua del subsuelo.
–Creación de una explanada de Medio Ambiente de 1.835 m² que servirá de punto de inicio para un itinerario ciclista conectado con el parque de Los Bermejales.
LA NUEVA JUSTIFICACIÓN
Para cumplir con la exigencia judicial de una motivación específica, el nuevo Estudio realiza una radiografía de la evolución del sector comercial entre 2008 y 2026.
El plan original de 2008 se centraba en un gran hipermercado «locomotora». Ese modelo, según la Memoria, está «completamente obsoleto».
Con más de 135 locales y operadores de gran escala como Primark (7.000 m²), el centro ha mutado en un «centro de experiencias», donde el ocio y la restauración ya no son marginales, sino que ocupan cerca del 20% de la superficie bruta alquilable.
Vista aérea de Lagoh tomada en el año 2022
Uno de los puntos críticos de la regularización ha sido la altura. Frente a la altura uniforme anterior, el nuevo plan establece una jerarquía de cinco zonas (V1 a V5):
–Hito Visual: Se mantiene un volumen singular de 28 metros (Espacio V3) destinado a los cines y ocio vertical.
–Climatización Pasiva: La altura se justifica técnicamente para permitir el «efecto chimenea», esencial para la ventilación natural en el clima extremo de Sevilla, lo que reduce el consumo energético en climatización hasta un 75% respecto a sistemas convencionales.
Lagoh se presenta como el primer centro comercial de España en recibir el premio BREEAM ES al edificio en uso más sostenible. La nueva ordenación integra compromisos ambientales que no existían en los planes anulados, como la cubierta verde (una extensión superior a los 11.000 m² que mejora el aislamiento térmico entre un 20% y un 40%) y el uso de energía renovable (instalación mínima de 3.000 m² de paneles fotovoltaicos y uso de geotermia aprovechando el agua del subsuelo).
El subsuelo de los aparcamientos públicos cedidos al Ayuntamiento de Sevilla en el proyecto de Lagoh tendrá principalmente un carácter de dominio público y servirá de soporte para diversas infraestructuras técnicas y de acceso.
De acuerdo con las fuentes consultadas, el subsuelo de las 603 plazas de aparcamiento público (zonas P1 a P4) se cede gratuitamente al Ayuntamiento, adquiriendo la condición de suelo dotacional público.
Se prevé la utilización del subsuelo para la instalación de sistemas de geotermia, destinados a la climatización eficiente del complejo comercial.
El subsuelo albergará pozos para la extracción de agua, la cual será utilizada para el riego de las zonas verdes y el mantenimiento de las láminas de agua (como el lago artificial).
Los terrenos excluidos de la edificación principal (donde se sitúan los aparcamientos) se destinan también a accesos a aparcamientos subterráneos, viario interior, áreas de carga y descarga, y patios de maniobra.
La normativa permite en el espacio bajo rasante el uso de aparcamiento y aquellos previstos en la ordenación vigente del Plan General. Esta precisión sobre el uso y la titularidad del subsuelo es una respuesta directa a la sentencia judicial que exigía mayor concreción en la ordenación de las plazas de aparcamiento y su régimen jurídico.
Aunque el Ayuntamiento asume la propiedad de los terrenos y del subsuelo, el documento precisa que este espacio público debe integrarse funcionalmente con el complejo comercial, garantizando el acceso a través del viario secundario y manteniendo las condiciones de seguridad vial. Además, se reserva una zona específica (P4) en el área sur destinada exclusivamente a personas con discapacidad. En resumen, la gestión pasa a manos públicas bajo un régimen de cesión gratuita y obligatoria, afectando no sólo al suelo donde aparcan los vehículos sino también a la propiedad del subsuelo de dichas áreas.
LA EXPLANADA VERDE
La creación de la explanada de Medio Ambiente, con una superficie de 1.835 m², tendrá, según el nuevo Estudio de Ordenación, un impacto significativo en la conectividad y la movilidad sostenible del entorno del centro comercial Lagoh.
Este área se ha reservado específicamente para servir como punto de inicio de un itinerario ciclista. Este carril bici recorrerá el borde norte del sector Palmas Altas y continuará por la orilla del canal del río Guadaíra.
La explanada garantiza una comunicación peatonal directa con el parque de Los Bermejales, integrando mejor el complejo comercial con las zonas verdes y residenciales cercanas.
Los terrenos no serán sólo de tránsito, sino que se integrarán en el paisaje mediante un proceso de ajardinamiento, mejorando la calidad ambiental de la zona norte de la parcela.
Su delimitación forma parte de la estrategia de concentración de la edificación, que busca liberar terreno para actividades al aire libre y esparcimiento en lugar de cubrir toda la parcela con construcciones.
El objetivo de esta explanada es transformar un área de la parcela en un nodo de conexión recreativa que fomenta el uso de la bicicleta y el paseo peatonal entre Lagoh, el río Guadaíra y Los Bermejales.
Plano de los aparcamientos y de las zonas verdes
El proceso no ha estado exento de debate. La Memoria de Participación revela que se desestimaron alegaciones de Ecologistas en Acción-Sevilla. El colectivo verde cuestionaba la altura y la tipología de «edificación extensiva baja», pero el Ayuntamiento sostiene que el proyecto cumple con el Plan de Sectorización y que la altura de 6 plantas está permitida como excepción para edificios singulares dentro del complejo comercial. El Consistorio sí admitió la alegación de Ecologistas relativa a la
titularidad pública del subsuelo, conforme al fundamento de derecho noveno de la sentencia
del TSJA de 16 de septiembre de 2021.
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