Si tratan de alquilar, deben destinar el 44,5% de su renta

Desde el año 2015, los precios de la vivienda crecen en mayor cuantía que la renta disponible de los hogares de nuestro país, según el Informe Anual del Banco de España, cerrado con datos de 2025. El deterioro relativo del indicador de acceso potencial a la vivienda en propiedad en España es, en una perspectiva histórica desde 1980, mayor que el registrado en el conjunto de la OCDE y de la UEM y mayor que el de las grandes economías europeas. Este deterioro se produce a pesar del incremento de la renta neta disponible del hogar per cápita, que en términos reales casi se duplica durante este período, pero cuyo aumento es inferior al del precio real de la vivienda, que se multiplica por más de tres en los últimos 45 años.

Esta evolución contrasta, entre las grandes economías europeas, con la de Italia o Alemania, donde la renta neta de los hogares ha crecido en mayor magnitud que el precio real de la vivienda. De ese modo, si bien en el contexto actual los problemas de acceso a la vivienda son comunes en buena parte de las economías europeas, las condiciones de acceso a la vivienda en propiedad en España se habrían endurecido en mayor medida durante las últimas cuatro décadas por un incremento de los precios reales de la vivienda por encima del aumento de la renta real de los hogares.

La ratio precio-renta neta de los hogares -que aproxima el esfuerzo potencial para adquirir una vivienda- se situaba en 2024 en 4,3 años en promedio para el conjunto de los hogares. Esta ratio aumenta hasta los 6,8 años cuando se consideran sólo los hogares que residen en viviendas que no son de su propiedad (alquiler y cesión de vivienda). Este esfuerzo potencial alcanza mayores cotas para colectivos no propietarios con menor renta, como son los hogares de origen extranjero (7,6 años) y los jóvenes (7,1 años).

Estos indicadores de esfuerzo potencial se mantienen en niveles elevados desde 2016 e incluso muestran una ligera tendencia descendente. Esta disminución se debe a cambios en la composición de los hogares no propietarios. En concreto, se observa un aumento de la renta media de los hogares que residen en viviendas de alquiler y, a su vez, un incremento de su peso relativo en el conjunto de la población. Este hecho se explica, en parte, porque una mayor proporción de hogares con rentas más elevadas tienen dificultades de acceso a la vivienda y se mantienen durante más tiempo en régimen de alquiler, antes de adquirir una vivienda en propiedad.

Entre los hogares que residen en las seis ciudades con mayor población (superior a 500.000 habitantes), los hogares no propietarios que residían en Málaga, Madrid y Barcelona son los que se enfrentaban en promedio a un mayor esfuerzo potencial para adquirir una vivienda en 2024, tal como refleja el cuadro sobre estas líneas.

En estas ciudades, el esfuerzo potencial se situaba en un rango de entre 9 y 10 años y, en promedio, presenta un diferencial positivo de un 68 % respecto al esfuerzo potencial de Zaragoza, de un 43 % respecto al de València o de un 33 % respecto al de Sevilla. La distribución geográfica del indicador de esfuerzo potencial en 2024 ilustra su heterogeneidad entre áreas urbanas, provincias y comunidades autónomas.

La posibilidad de desplazar la residencia a un municipio del área urbana distinto a su capital permitiría a los hogares reducir los esfuerzos, a pesar de que estos se mantienen en niveles elevados. Por ejemplo, el esfuerzo potencial se reduce sustancialmente en Barcelona, con una caída de un 20 %, si estos hogares decidieran moverse y pudieran adquirir una vivienda dentro de su área urbana.

En las grandes ciudades con mayores esfuerzos, la reducción del esfuerzo asociada a la movilidad intraárea urbana es significativa en Madrid, València y Sevilla (con una disminución del esfuerzo cercana al 12 %), pero muy limitada en Málaga y Zaragoza (con una reducción promedio del 2,5 %).

Los jóvenes no emancipados que trabajan presentan serias dificultades para acceder a una vivienda en propiedad si no disponen de apoyo familiar que facilite su adquisición.

Los jóvenes con ingresos que conviven en viviendas que son propiedad de sus familiares se enfrentaban en 2024, en promedio, a esfuerzos potenciales que se situaban en torno a los 8,3 años de renta neta, si se considera que forman hogares de dos miembros con la misma renta. Estos esfuerzos serían sustancialmente mayores en las ciudades de Madrid y Barcelona, cuyas ratios alcanzarían un rango de entre 12,3 y 13,8 años de renta neta del hogar.

La movilidad de los jóvenes no emancipados en las áreas urbanas reduciría los esfuerzos potenciales de acceso a la vivienda en propiedad. No obstante, estos esfuerzos serían aún muy elevados, con ratios que superan los 7,2 años, en las seis grandes áreas urbanas de España.

El análisis de la situación económica y patrimonial de los hogares que residen en viviendas de alquiler apunta a que una proporción muy significativa de estos hogares necesitaría asumir un endeudamiento elevado para financiar la adquisición de vivienda con recurso al crédito hipotecario. En particular, las simulaciones realizadas señalan que solo entre el 10 % y el 15 % de estos hogares tendrían suficiente ahorro para alcanzar una ratio LTV inferior al 80 % o dispondrían de ingresos que les permitieran situarse en una ratio DSTI inferior al 35 % para adquirir, si así lo desean, una vivienda con recurso al crédito hipotecario en el área urbana en la que residen.

Niveles de endeudamiento altos implican mayor riesgo de impago y, de forma general, bajo los estándares de concesión actuales, las operaciones con ratios por encima de estos umbrales son minoritarias.

Los jóvenes no emancipados que deseen alquilar deben destinar una elevada proporción de su renta al alquiler, especialmente en las grandes ciudades

Esfuerzo potencial en alquiler de los jóvenes no emancipados en 2024

Entre el conjunto de hogares en alquiler que no pueden asumir hipotecas y mantener un endeudamiento contenido, cerca de un tercio dispondrían de ingresos laborales para hacer frente a una cuota hipotecaria por debajo del 35 % de su renta neta, pero sus activos no les permiten reducir el LTV (préstamo sobre el valor, un indicador clave que expresa en porcentaje la relación entre el importe de la hipoteca y el valor de tasación de la vivienda) por debajo del 80 %. Al mismo tiempo, más de la mitad de los hogares se encuentran limitados en su dimensión tanto de renta como de ahorro, y solo un 4 % dispondrían de ahorro, pero no de ingresos suficientes.

Los hogares que residen en viviendas de alquiler destinan una proporción elevada de su renta neta al arrendamiento, especialmente en las grandes ciudades

Porcentaje de renta neta mediadel hogar destinada al alquiler de vivienda en 2024

Las dificultades de acceso al crédito hipotecario podrían explicar el auge de las donaciones como mecanismo que facilita el acceso a la vivienda en propiedad.

En 2025 se realizaron 30.500 donaciones de viviendas de padres a hijos, lo que consolida una senda de crecimiento de este tipo de operaciones. En concreto, estas donaciones crecieron un 61 % en relación con las operaciones de 2019, y el número acumulado de viviendas donadas de padres a hijos fue de unas 175.000 entre 2019 y 2025. Además, las donaciones dinerarias entre padres e hijos se han triplicado desde 2019 y, en 2025, alcanzaron aproximadamente los 5.500 millones de euros, con un importe medio cercano a los 90.000 euros. Este tipo de transferencias monetarias se verían incentivadas por un tratamiento fiscal favorable en determinadas comunidades autónomas.

Las donaciones monetarias serían un mecanismo que contribuye a racionalizar la coexistencia de hogares jóvenes que se enfrentan a limitaciones en el acceso al crédito hipotecario y el crecimiento de las hipotecas para adquisición de vivienda, cuyos estándares crediticios se mantienen en niveles prudentes.

Estas transferencias monetarias —que suponen en 2025 más de 62.000 actos de donación— reducirían tanto la restricción de ahorro necesario como la restricción de renta, lo que facilitaría el acceso al crédito hipotecario de los jóvenes.

En 2025, las hipotecas para la adquisición de vivienda habitual de jóvenes menores de 30 años supusieron el 12,3 % del total, con un crecimiento del 20,7 %, una ratio LTV promedio del 72,5 % y un plazo hipotecario medio de 28,2 años.

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