El gerente de Urbanismo somete a informaciòn el proyecto de 45 pisos de lujo pese a los informes técnicos negativos

La promotora GS Building diseña para aprovechar al máximo la parcela un inmueble aterrazado que recuerda al anexo del nuevo estadio Benito Villamarín

Tendrá un aparcamiento de tres plantas, una de ellas en rotacióin al servicio del hospital Viamed Fátima y otra para los vecinos del edificio Elcano

Ofrece al Ayuntamiento una compensación de sólo 1,2 millones de euros para dotaciones públicas

El gerente de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla, Fernando Vázquez Marín, ha decidido personalmente y pese a los informes negativos del Servicio de Planeamiento de la Gerencia someter a información pública la aprobación inicial del Estudio de Ordenación para laconstrucción de 45 pisos de lujo en la parcela de 2.302,12 m2 que en la confluencia de las avenidas Moliní y La Palmera ocupó el conocido restaurante Juliá Puesto de los Monos, un proyecto promovido por GS Building.

La Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) anunció oficialmente el trámite de información pública el pasado 15 de junio (2026) y dio un plazo de 20 días para la presentación de alegaciones al proyecto, del que dijo sería publicado en su página web.

El plazo empezó a correr y lo único que colgó la GUMA en su página fue un documento titulado Edicto que repetía el mismo mensaje, en bucle, de que el proyecto se sometía a información durante un plazo de 20 días.

Hasta el 18 de junio nio subió, aparentemente, el Estudio de Ordenación propiamente dicho, pero cuando la persona interesada trata de descargarlo no puede hacerlo porque le aparece en pantalla el siguiente aviso:

Así pues, a la hora de redactar esta información ya han pasado cinco de los veinte días para alegar y el ciudadano que no pueda acudir a fuentes periodísticas carece de la posibilidad de ejercer su derecho a la participación pública.

La promotora del proyecto, GS Building, pretende incluir en el ámbito de la iniciativa no sólo la superficie de la parcela del antiguo restaurante Juliá Puesto de los Monos (2.302,12 m2), sino también la de la gasolinera cercana (1.099 m2) y 7.272,62 m2 de viario público del entorno con el argumento de que todo está muy degradado y que así lo dignificaría.

Vista aérea del antiguo restaurante Puesto de los Monos, entre el hospital Fátima y el edificio Elcano

El ámbito de intervención sería el Puesto de los Monos, la gasolinera y los viales públicos del entorno

En color marrón delimitado por rayas rojas discontinuas, la parcela en que se proyectan 45 pisos de lujo, y delimitadas por puntos azules, las zonas del entorno que se embellecerían con arboleda y vegetación

El vigente Plan General de Ordenación Urbana establece para esta parcela los siguientes parámetros:

Es decir, una sola vivienda con un gran jardín, al estilo de las históricas mansiones de la avenida de La Palmera, que le han dado un carácter excepcional. Sin embargo, la promotora GS Building arguye que este planteamiento urbanístico es hoy en día inviable, y sostiene que esta tipología resulta:
–Obsoleta e Ineficaz: Es incapaz de generar una pieza urbana que responda a los requerimientos de
densidad y sostenibilidad contemporáneos.
–Contradictoria: Genera una elevada edificabilidad para un uso unifamiliar, dada la gran superficie
de suelo y las ordenanzas de la zona, lo cual es desproporcionado.
–Inviable Inmobiliariamente: Esta catalogación ha provocado el bloqueo y abandono de la parcela
desde el cierre del restaurante, impidiendo su desarrollo y propiciando su progresivo deterioro.

Afirma perseguir con su propuesta de intervención una ordenación que, además de ser viable, resuelva la complejidad volumétrica de las edificaciones colindantes y cumpla con los siguientes objetivos:

–Regeneración Urbana y Densidad: Facilitar una cierta densidad edificatoria que permita a la
actuación servir como foco catalizador y regenerador del entorno, alineado con los principios de
un modelo de ciudad más sostenible.

–Coherencia Paisajística y Patrimonial: La nueva ordenación debe ser especialmente rigurosa y
respetuosa con el valor paisajístico y patrimonial característico de la Avenida de la Palmera, lo que
implica que los volúmenes a edificar deben respetar la escala de dicha avenida.

A esta problemática de planeamiento se suman los déficits en el espacio público circundante:
–Deterioro de la Urbanización: Se detecta una falta de calidad y deterioro en la urbanización y el
estado de conservación de las vías de acceso, especialmente en la calle Salmedina.
–Déficit de Aparcamiento: Existe una notoria escasez de plazas de aparcamiento privado,
particularmente para el Edificio Elcano, lo que genera congestión y dificulta la vida urbana al
sobrecargar el uso de aparcamientos en superficie.

En atención a las disfunciones y carencias descritas, GS propone la formulación de una Actuación de Mejora Urbana (AMU) que se articulará mediante:
–Modificación del Uso Pormenorizado: Sustitución de la calificación residencial unifamiliar aislada
por una nueva calificación residencial pormenorizada (posiblemente plurifamiliar o dotacional
residencial compatible).
–Definición Volumétrica Coherente: Propuesta de una volumetría arquitectónica que evite la
distorsión del entorno, aportando riqueza tipológica y dinamismo.
–Aprovechamiento de la Oportunidad: Utilización de la intervención en la parcela como motor para
la regeneración de las infraestructuras viales y la mejora de la dotación de aparcamientos en el
ámbito circundante.
–Mejora paisajística para la zona que implique la integración de la Estación de Servicio.

Esta propuesta se traducirìa en los siguientes parámetros urbanísticos:

En el siguiente cuadro puede verse la comparación entre la ordenaciòn del PGOU vigente y la del Estudio promovido por GS Building:

La edificación se alineará al lindero frontal (avenida Moliní), presentando aquí solamente una planta (local comercial). El volumen se irá escalonando, aumentando su altura progresivamente, retranqueándose los volúmenes superiores 3 metros o más, hasta el fondo de la parcela, donde se alcanzaría la altura máxima propuesta, quedando en el interior de la manzana este volumen más alto.

Se trataría, pues, de un inmueble aterrazado cuyo diseño recuerda al de la mole anexa al estadio del Betis, tal como reflejan los volúmenes en 3D y las recreaciones de uno y otro proyectos.

El edificio aterrazado en 3D, entre el hospital Viamed Fátima y el edificio Elcano

La mole anexa al nuevo estadio del Betis, solución arquitectónica similar a la del Puesto de los Monos

Recreación del edificio aterrazado con 45 pisos de lujo propuesto para el Puesto de los Monos

Recreación de la mole anexa al nuevo estadio Benito Villamarín

En el proyecto de GS se prevé un uso compatible de local comercial en planta baja, para el lindero a la avenida Moliní y la construcción de un aparcamiento de tres plantas, de las siguientes características:

-Planta 1: 60 plazas de aparcamiento rotatorio, destinado principalmente a servir a clientes del Hospital Fátima.
-Planta 2: 60 plazas de aparcamiento reservadas para los propietarios de la nueva promoción inmobiliaria.
-Planta 3: 60 plazas de aparcamiento en venta, dando prioridad a los vecinos del barrio (especialmente a los residentes del edificio Elcano, por su gran déficit de plazas).

La promotora afirma que el efecto escalonado y las cubiertas ajardinadas se plantean como una prolongación natural del Parque de María Luisa y que esta solución mejorará el paisaje urbano para los vecinos de los edificios colindantes, sin obstaculizar sus vistas al parque.

En sus simulaciones gráficas, GS pinta de forma poco verosímil hasta árboles en las cubiertas y en las terrazas del inmueble proyectado:

Ejemplares de gran porte que no existen actualmente en la avenida Moliní y que tardarían años en alcanzar ese desarrollo:

La arboleda simulada en la avenida Moliní

La vegetación arbustiva actualmente existente en la mediana de la avenida Moliní

Y, asimismo, ejemplares ya plenamente desarrollados en la calle Salmedina, donde no hay ninguno:

GS simula que plantará árboles de gran altura en la calle Salmedina

La calle Salmedina actualmente, donde no hay ningún árbol

Según la Consejería de Medio Ambiente, este proyecto no necesita ser sometido a una Evaluación Ambiental Estratégica porque no tiene ningún impacto ecológico.Es decir, no considera siquiera el efecto llamada que tendría el aparcamiento rotatorio de 2.000 m2 destinado a los usuarios del hospital Viamed Fátima, situado en la avenida de La Palmera y por la que según la Delegación Municipal de Tráfico en 2023 (últimos datos disponibles) circularon en días laborables y en sentido salida una media de 24.054 vehículos.

Fruto del cambio de uso e incremento de edificabilidad, la promotora GS realiza una revisión de las cesiones, tanto en dotaciones como en aprovechamiento y parte de la premisa de que la media de habitantes de sus viviendas de lujo será de tan sólo 2,4 personas, con lo cual el incremento de poblaciòn sería de 108 vecinos. En la propuesta que se presenta, se liberan 27,048 m2s para dotación de Sistemas Generales y Locales. En consecuencia, el valor económico del suelo que proceda entregar a la Administración sería el siguiente: 833.047,97 euros para sistemas generales; 1.025.354,77 euros para sistemas locales, y 864.251,78 euros para viario. En total, 1.2865.920,67 euros.

OBJECIONES EN LA GUMA

El Servicio de Planeamiento y Desarrollo Urbanístico de la Gerencia de Urbanismo y Medio ambiente (GUMA) ha emitido un informe según el cual este Estudio de Ordenación presentado por GS Building carece de un apartado específico en el que se justifique la mejora que para la ciudad supone esta propuesta. Destaca que las que aparecen quedan fuera del ámbito del mismo, como sería la regeneración del viario colindante. Asimismo, subraya que no se ha acreditado ningún acuerdo con la propiedad de la gasolinera.

En cuanto a la propuesta de ordenación presentada, no considera justificada la ocupación del 100% de la parcela en planta baja, a la vista de las condiciones de ocupación de las parcelas colindantes y del entorno inmediato. En tal sentido, no se considera factible plantear un adosamiento a linderos de la edificación, dado que ello provocaría la aparición de medianeras vistas a las parcelas colindantes. Indica que la separación propuesta a un lindero lateral y de fondo de 1,30 m. y 2,70 m. respectivamente, se considera claramente insuficiente, dado que ninguna calificación urbanística de las contenidas en el PGOU contempla una separación a linderos tan reducida.

El edificio de hasta siete plantas, entre el hospital Viamed Fátima y el edificio Elcano

Por otra parte, hace las siguientes consideraciones:

-En el apartado 6.2 del documento, “Servicios existentes, inserción en la red física de la zona y afecciones”, se dice que “la zona de actuación no presenta ninguna afección sectorial a tener en cuenta”. Debe justificarse adecuadamente dicha afirmación que, además, resulta contradictoria con la inclusión en el documento de planos de servidumbres aeronáuticas, zonas inundables y afección zona de costas.

-Se deben eliminar del Plano de Ordenación O2 Alineaciones, aquellos elementos que no tengan reflejo en la leyenda del mismo. Así mismo, dicho plano deberá incluir el ajuste de alineaciones descrito en el Plano de Información PI 01 Situación y emplazamiento.

-El Plano de Ordenación PO 06 Imágenes conceptuales, si bien no tiene carácter normativo, contiene una serie de propuestas que deben ser, en todo caso, concordantes con las determinaciones del Estudio de Ordenación. En concreto, parece plantearse un viario dentro de la parcela ocupada por la Estación de Servicio con la consiguiente formalización de una fachada en el lindero medianero, cuestiones éstas no amparadas por el Estudio de Ordenación.

-El Plano de Ordenación PO 03 Usos, no se corresponde con un plano de Calificación correcto. En ningún caso podrán alterarse las calificaciones urbanísticas de las parcelas que no son objeto del Estudio de Ordenación.

-En el Estudio de Ordenación, y en concreto en sus Normas Urbanísticas, se regulan una serie de condiciones remitiendo para el resto a la calificación de Edificación Abierta del PGOU. Al respecto debe indicarse que la tipología propuesta no se ajusta a la citada calificación urbanística por lo que no es correcta la remisión a la misma.

-En el apartado 6.5 Diagnosis de la Memoria, no se entiende la calificación propuesta de “residencial pormenorizada (posiblemente plurifamiliar o dotacional residencial compatible)”.

Vista lateral del inmueble con los 45 pisos de lujo proyectados

En total, la cesión sería de 1.243,17 m2 para Sistemas Generales y Locales. El Estudio de Ordenación presentado propone la monetización de las cesiones, conteniéndose en el apartado 11. Estudio Financiero y de Sostenibilidad Económica una valoración de las mismas, extremo éste que deberá ser informado por el Servicio de Patrimonio Municipal de Suelo y Concesiones. No obstante, esta circunstancia no se justifica tal como exige el artículo 49.2.b) del Reglamento General de la Ley de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

En cuanto a los nuevos parámetros urbanísticos propuestos en la ordenación, indica el Servicio de Planeamiento que resultan excesivos en relación con el entorno donde se ubica. Por tal motivo se indican a continuación aquellos que se consideran más adecuados para esta intervención. Serían los siguientes:

-La ocupación será la establecida por el uso actual residencial unifamiliar, es decir, el 30%, al objeto de seguir garantizando una imagen del paisaje urbano similar al existente en esta zona. Por lo tanto, y en lo que se refiere exclusivamente a la parcela de Moliní 1, el suelo ocupado sobre rasante será de 690´6 m2.

-Las condiciones de posición deberían ser tales que, como mínimo, se garantizara una separación a linderos de tres metros, con independencia de posibles particularidades puntuales.

-La altura máxima de la edificación no sería superior a las cuatro plantas, al menos a efectos de cálculo de la edificabilidad, considerando la posibilidad de una quinta planta retranqueada como caso particular no generalizado, y ello al objeto de armonizar con la altura existente en el edificio colindante
del Hospital Viamed y edificaciones de la avenida de La Palmera.

-La edificabilidad máxima será el resultado de aplicar las condiciones de ocupación y altura, es decir, 2.762 m2t, con un número máximo de viviendas de 22 a 25 ubicadas en una edificación de uso residencial plurifamiliar.

-Indicar finalmente que, estas condiciones serán extrapolables en proporción a un ámbito de intervención que incluya la parcela de Moliní 1 más la de la gasolinera.

Fernando Vázquez Marín, gerente de Urbanismo

No obstante, lo anterior, el gerente de Urbanismo, Fernando Vázquez Marín, con fecha 29 de abril de 2026 ha emitido informe donde considera que las deficiencias antes señaladas pueden ser subsanadas con posterioridad a dicho trámite, condicionándose la aprobación definitiva del Estudio de Ordenación
a que sean corregidas, junto a las que pudieran ser exigidas por los informes sectoriales pendientes de emisión, en el documento que se eleve al Pleno Municipal.

O sea, que el gerente ha dado curso a un Estudio de Ordenación que proyecta 45 viviendas de lujo al borde de la avenida de La Palmera cuando sus propios servicios técnicos aconsejan un máximo de 22 a 25.

• SÍGAME EN LINKEDIN: https://www.linkedin.com/in/manuel-jes%C3%BAs-florencio-caro-919b0225/