El coste del m2 se eleva ya a 1.249,80 euros
La vivienda protegida en España sigue sumando récords. Según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), el valor tasado de la VPO alcanzó en el primer trimestre del año 2026 los 1.222,3 euros/m2, el mayor importe registrado hasta la fecha. Según se hace eco el portal inmobiliario idealista, el importe acumula seis trimestres consecutivos de subidas, tras incrementarse un 4,5% interanual en el arranque del año. A cierre de marzo, nueve provincias superaban el promedio nacional, con Madrid, Barcelona y Málaga a la cabeza, mientras que en otras cuatro provincias el m2 de la vivienda protegida supera al de la libre: Jaén, León, Ciudad Real y Cuenca.
Los expertos prevén que el precio vaya incrementándose próximamente, a medida que las comunidades autónomas vayan actualizando los módulos, aunque alertan de que los niveles actuales están restando atractivo a muchos proyectos de cara a los promotores, en un momento en el que los costes de construcción o la falta de mano de obra sigue presionando sus márgenes.
De las provincias de las que hay datos disponibles, nueve han registrado un valor superior al conjunto del mercado. La más destacada es Madrid, donde el m2 alcanza los 1.503,6 euros, seguida de Barcelona (1.288,8 euros/m2), Málaga (1.273,1 euros/m2), Girona (1.269,8 euros/m2), Tarragona (1.255,5 euros/m2), Lleida (1.254,8 euros/m2), Sevilla (1.249,8 euros/m2), Santa Cruz de Tenerife (1.242,7 euros/m2) y Córdoba (1.232,2 euros/m2).
Ya por debajo del promedio, pero por encima de los 1.200 euros/m2, se encuentran Cádiz (1.219,5 euros/m2), Granada (1.217), Zaragoza (1.209,4), Almería (1.207.5) y Vizcaya (1.204,8).
Al otro lado de la tabla se encuentran las dos provincias extremeñas, que son las únicas donde el m2 de una vivienda protegida se encuentra por debajo de los 1.000 euros. Según los datos del MIVAU, a Cáceres (766,3 euros/m2) y Badajoz (784,3 euros/m2) le siguen en Murcia (1.027,6), Murcia (1.030,1), Lugo (1.030,1), Ciudad Real (1.030,7), Cuenca (1.056,9), León (1.073,3), Toledo (1.074,1), La Rioja (1.096,2) y Albacete (1.097,4).
No existen datos actualizados para las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla, ni para las provincias de Huesca, Teruel, Ávila, Palencia, Segovia, Soria, Zamora, Guadalajara, Castellón, Ourense y Navarra.
1T 2026 | Valor tasado de la vivienda protegida en las provincias
Lo que también muestran los datos oficiales es que hay varias provincias donde la vivienda protegida aún supera a la vivienda libre. La mayor diferencia se da en Jaén, donde el m2 de la VPO es 253 superior; junto con la de Ciudad Real (203,2 euros). También en esa tesitura se encuentran Cuenca (121,2 euros) y León, aunque en su caso la diferencia es mucho más ajustada (26,3 euros/m2).
En el resto de provincias con datos disponibles, el m2 de la vivienda libre supera al de la VPO, siendo las diferencias de Baleares, Madrid y Guipúzcoa las mayores que se registran actualmente, con más de 2.200 euros/m2.
También son destacadas las brechas de precios en provincias como Barcelona (1.918,9 euros/m2), Vizcaya (1.760,6 euros/m2) y Málaga (1.714,9 euros/m2), seguidas de las de Álava (1.332,6 euros/m2), Santa Cruz de Tenerife (1.022 euros/m2) y Las Palmas (1.012,4 euros).
En cambio, en Albacete, Córdoba y Lleida, el valor tasado del m2 de la vivienda libre supera en menos de 100 euros al del m2 de la protegida.
1T 2026 | Valor tasado de la vivienda libre respecto a la protegida por provincias
Juan Casares, presidente de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (CONCOVI), cree que el valor tasado de la vivienda protegida podría seguir subiendo a corto y medio plazo. De hecho, en algunos casos ya existen mecanismos de actualización automática vinculados al IPC, que permiten revisar los módulos de forma periódica, como por ejemplo en la Comunidad de Madrid.
Jorge Ginés, director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), califica la evolución al alza de la VPO como “lógica”, ante la actualización de los módulos que han llevado a cabo las CCAA en los últimos años. “La vivienda protegida cada vez es más cara, pero recordemos que con los módulos congelados durante años -en Madrid se mantuvo inalterado entre 2008 y 2024- no salían las cuentas para promover este tipo de producto”, matiza. Además, Ginés recuerda que el precio legal de la VPO “es el máximo que se puede establecer, pero no es obligatorio”. Por tanto, se puede establecer un precio inferior.
Con este escenario sobre la mesa, los expertos consultados creen que uno de los grandes riesgos a los que se está enfrentando la VPO es la subida de costes de construcción y la falta de mano de obra, que está incrementando el coste laboral que asumen las promotoras, lo que les lleva a establecer un precio de venta situado en la franja alta del límite máximo legal.
“El incremento de los costes de construcción afecta de forma directa a la viabilidad de muchos proyectos de vivienda protegida. El principal problema se produce por el desfase entre el coste real de ejecución de las obras y el precio máximo de venta o alquiler fijado por las administraciones públicas. Cuando el coste de los materiales, la mano de obra, la financiación o los procesos administrativos supera el margen que permite el módulo establecido, la promoción de vivienda protegida deja de ser viable desde el punto de vista económico. Esta situación afecta especialmente a los proyectos en fases iniciales, donde el promotor debe asumir costes elevados antes de poder recuperar la inversión. Por ello, si no se revisan los módulos o no se adoptan medidas complementarias, muchos desarrollos de vivienda protegida pueden quedar paralizados o no llegar a ponerse en marcha”, alerta el presidente de Concovi.
En esa misma línea, el director general de ASPRIMA insiste en que “los dos costes más importantes de una vivienda son el suelo y los costes de construcción”, y ambos se están encareciendo en los últimos meses. De hecho, los datos del Banco de España muestran que el índice de los costes de construcción -incluyendo la mano de obra y los materiales- está actualmente en máximos históricos. “Las materias primas, la mano de obra… están siendo un gran problema”, recalca Jorge Ginés.
En cuanto a dónde está el techo de la vivienda protegida, el presidente de Concovi afirma que el límite está en la capacidad de pago de las familias, al igual que sucede en el mercado libre. “En el caso de la VPO, esta cuestión es especialmente relevante, ya que el acceso suele estar condicionado por unos ingresos máximos. Si el precio de la vivienda sigue aumentando mientras la renta disponible de los hogares no crece al mismo ritmo, se corre el riesgo de que una parte de la demanda que debería poder acceder a vivienda protegida quede fuera del mercado por falta de capacidad económica”, alerta Juan Casares.
CÓMO ABARATAR LA VIVIENDA PROTEGIDA
El máximo responsable de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España asegura que, para abaratar el precio de una vivienda protegida, “es necesario actuar sobre los principales componentes del coste, suelo, construcción, fiscalidad y tramitación administrativa”.
Según Casares, una de las medidas más relevantes sería limitar el peso del suelo en el precio final, favoreciendo la cesión de suelo público y la creación de bolsas de suelo de titularidad pública destinadas específicamente a vivienda protegida, especialmente bajo fórmulas de cooperativa o autopromoción. «Este tipo de modelos permite desarrollar viviendas a estricto precio de coste y evitar dinámicas de puja que encarecen el precio final», detalla.
También sería importante frenar la descalificación de las viviendas protegidas para garantizar que permanezcan dentro del parque asequible a largo plazo y poner en marcha varias bonificaciones fiscales.
Por ejemplo, y como defienden los economistas y los promotores, sería necesario reducir el IVA al menos hasta el 4% para la vivienda protegida, equiparando las condiciones tanto para compra como para alquiler protegido. Otras opciones sobre la mesa son eliminar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en proyectos de economía social y mantener una bonificación del 50% en el IBI durante los tres años posteriores a la calificación definitiva podrían contribuir a reducir los costes finales.
A ello se suma la necesidad de reducir la burocracia y agilizar los plazos administrativos, especialmente en licencias y trámites urbanísticos, una propuesta que también ha defendido recientemente la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC).
Desde Templo Consulting también mencionan otras alternativas además de bajar impuestos o acelerar trámites. Una de ellas es actuar desde el inicio, en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), para que se pueda destinar más terreno a la vivienda protegida, así como aumentar la edificabilidad de las promociones de estas características, permitiendo que los edificios tengan una mayor altura. Asimismo, son partidarios de establecer exenciones y bonificaciones a los promotores en cuestiones relacionadas con el Registro o las obras de urbanización.
Otra de las vías que defiende Juan Pedro Caro es impulsar la construcción industrializada para recortar la duración de las obras y acelerar los proyectos de promoción pública. «El terreno ya es del ayuntamiento, porque el 10% de los PGOU van destinados a los ayuntamientos, y eso ya supone un ahorro. Además, el promotor público no tiene ánimo de lucro», subraya el CEO y socio fundador de Templo Consulting.
Por otro lado, desde CONCOVI creen que sería conveniente que las licitaciones y concursos públicos de suelo para vivienda asequible tuvieran en cuenta la figura del autopromotor y de la cooperativa, y no solo la de los promotores privados tradicionales. “Todo ello permitiría contener precios, mejorar la viabilidad de los proyectos y ampliar la oferta de vivienda protegida disponible”, zanja Juan Casares.
Para Jorge Ginés, hay dos maneras de atajar la actual crisis residencial: o se toman medidas encaminadas a frenar la demanda, algo que desde ASPRIMA no son partidarios; o se impulsa la oferta residencia. “Para ello, es necesario impulsar la capacidad productiva del sector y generar todo el suelo posible, incluidos los cambios de uso y medidas como aumentar la densidad y altura de las promociones de viviendas protegidas, medida que ya ha tomado la Comunidad de Madrid”, argumenta el directivo. En lo que respecta a la capacidad productiva, Ginés recuerda que “hay pocos trabajadores y pocas empresas en la construcción”, por lo que sería recomendable “establecer incentivos para poder contratar”.
SÍGAME EN LINKEDIN: https://www.linkedin.com/in/manuel-jes%C3%BAs-florencio-caro-919b0225/