UNEXIA alerta de que Andalucía sufre una «burbuja de escasez» inmobiliaria
La Unión de Asociaciones Inmobiliarias de Andalucía (UNEXIA) ha presentado el informe Pulso Inmobiliario UNEXIA: Balance y Tendencias del Mercado Andaluz, una radiografía del mercado residencial andaluz durante el primer semestre de 2026 y de las principales tendencias previstas para la segunda mitad del año. El informe advierte de que Andalucía afronta una situación de creciente tensión residencial marcada por tres factores principales: la falta de vivienda disponible, el encarecimiento sostenido de los precios y la percepción de inseguridad jurídica que condiciona la decisión de muchos propietarios a la hora de poner sus inmuebles en el mercado.
Según los datos analizados por UNEXIA, el precio medio de oferta en venta alcanzó en junio los 2.936 euros por metro cuadrado en Andalucía, un 16,6% más interanual. La presión es especialmente intensa en Málaga, con 4.183 euros por metro cuadrado en la provincia y 3.784 euros en la capital; en Cádiz, con 2.359 euros por metro cuadrado en la provincia y 3.252 euros en la capital; y en Sevilla, con 1.960 euros por metro cuadrado en la provincia y 2.835 euros en la capital.
El mercado del alquiler aparece como uno de los puntos más sensibles del informe. El precio medio de oferta del alquiler en Andalucía se situó en junio en 13,5 euros por metro cuadrado al mes, con un incremento interanual del 6%. Málaga vuelve a encabezar la tensión, con 17,2 euros por metro cuadrado en la provincia y 16,5 euros en la capital, seguida de Sevilla, con 12,4 euros en la provincia y 13,5 euros en la capital, y Cádiz, con 11,5 euros en la provincia y 12,5 euros en la capital.
A estos indicadores de mercado se suma la evolución de la financiación hipotecaria. Según los últimos datos disponibles del INE incorporados por UNEXIA, en mayo se constituyeron en España 42.213 hipotecas sobre vivienda, un 0,1% menos interanual, aunque un 5,5% más que en abril. En el acumulado de enero a mayo se formalizaron 213.777 hipotecas, un 6,2% más que en el mismo periodo de 2025. En Andalucía, el desglose autonómico apunta a un crecimiento interanual del 6,7% en mayo, lo que muestra un mejor tono relativo de la comunidad frente a la media nacional.
Como referencia oficial consolidada de precios, el informe también recoge el último Índice de Precios de Vivienda publicado por el INE, correspondiente al primer trimestre de 2026, que situó el crecimiento interanual de la vivienda en Andalucía en el 13,3%, por encima del 12,9% nacional. UNEXIA actualizará este bloque cuando el Instituto Nacional de Estadística publique en septiembre el dato oficial del segundo trimestre.
Para el presidente de UNEXIA, Jesús de la Torre, estos datos reflejan que “el mercado andaluz sigue activo, pero cada vez más tensionado por la falta de oferta y por una brecha creciente entre los territorios de mayor presión y aquellos con menor dinamismo”. “Andalucía no necesita más diagnósticos, sino más viviendas, más seguridad jurídica y menos burocracia. El problema no se resolverá solo actuando sobre la demanda. O conseguimos que salgan al mercado más viviendas —nuevas, rehabilitadas o actualmente inactivas—, o seguiremos acumulando escasez en las zonas de mayor presión”, ha afirmado.
UN MERCADO A VARIAS VELOCIDADES
El Pulso Inmobiliario UNEXIA concluye que Andalucía no funciona como un único mercado inmobiliario, sino como una realidad territorial fragmentada. Málaga y la Costa del Sol operan con una lógica internacional, turística y de segunda residencia; Sevilla responde a una dinámica metropolitana, administrativa y económica; Cádiz combina litoral, turismo, vivienda habitual y segunda residencia; Granada suma presión universitaria y turística; mientras que Córdoba, Jaén y buena parte del interior requieren políticas más centradas en rehabilitación, accesibilidad, eficiencia energética y activación del parque infrautilizado.
El informe considera que el riesgo actual no es una burbuja inmobiliaria como la de 2007, basada en la sobreproducción, sino una posible “burbuja de escasez”: poca vivienda disponible, mucha demanda solvente, precios sostenidamente al alza y expulsión progresiva de jóvenes y rentas medias de los mercados más tensionados.
“Hoy no estamos ante un exceso de vivienda, sino ante el problema contrario: falta producto disponible, falta suelo listo, faltan licencias ágiles y faltan incentivos suficientes para que más propietarios pongan sus viviendas en alquiler estable”, ha señalado De la Torre.
UNEXIA subraya que la tensión del alquiler no puede explicarse por un único factor. La organización apunta a la combinación de demanda creciente, dificultad de acceso a la compra, presión turística y universitaria, reorientación de parte de la oferta hacia usos temporales o turísticos, y percepción de inseguridad jurídica entre propietarios. “La seguridad jurídica es también política de vivienda. Cuando un propietario percibe riesgo de impago, incertidumbre normativa o dificultad para recuperar su inmueble, endurece las condiciones, exige más garantías o directamente no alquila. Y cada vivienda que no sale al mercado agrava el problema de acceso”, ha señalado el presidente de UNEXIA.
El informe analiza también el impacto de los Medios Adecuados de Solución de Controversias —MASC—, introducidos por la Ley Orgánica 1/2025 como requisito previo en numerosos procedimientos civiles. UNEXIA considera que estos mecanismos pueden ser útiles cuando existe verdadera voluntad de acuerdo, pero advierte de que deben evaluarse sus efectos reales sobre plazos, costes y recuperación de la posesión en casos de impago o conflicto muy deteriorado.
La organización reclama medir con mayor precisión los tiempos reales de recuperación de vivienda, diferenciar claramente ocupación ilegal, impagos de alquiler y vulnerabilidad social, y reforzar los instrumentos que den previsibilidad al propietario cumplidor sin dejar de proteger a las personas vulnerables.
VIVIENDAS TURÍSTICAS
El informe también aborda la vivienda turística, la segunda residencia y la inversión extranjera. UNEXIA defiende ordenar la vivienda turística con reglas claras y proporcionadas, pero advierte de que limitar o depurar el parque turístico no garantiza automáticamente que esas viviendas regresen al alquiler residencial. Para ello, considera imprescindible combinar control, incentivos y seguridad jurídica.
Respecto al comprador extranjero, la organización reconoce su aportación a la actividad económica, la inversión y la rehabilitación, especialmente en zonas de costa, pero advierte de que también puede generar una presión adicional sobre precios cuando su capacidad adquisitiva se sitúa muy por encima de la renta local.
“La inversión extranjera es una fortaleza para Andalucía, pero debe ir acompañada de planificación residencial, vivienda asequible y políticas compensatorias para que el éxito internacional de nuestras zonas costeras no termine expulsando a residentes, trabajadores esenciales y jóvenes”, ha afirmado De la Torre.
UNEXIA plantea una agenda pública de soluciones centrada en tres grandes ejes: más oferta, más seguridad jurídica y menos burocracia. Entre las medidas propuestas figuran la activación de suelo finalista público y privado, la reducción de plazos urbanísticos, la agilización de licencias, la actualización realista de los módulos de vivienda protegida, la colaboración público-privada, la rehabilitación masiva de vivienda obsoleta y la puesta en marcha de incentivos al alquiler estable.
“El problema de la vivienda no se resolverá con más declaraciones, sino con ejecución. La vivienda necesita suelo útil, licencias en plazo, financiación viable, seguridad jurídica e incentivos para que el alquiler residencial vuelva a ser una opción atractiva y segura”, ha subrayado el presidente de UNEXIA.
La organización propone además impulsar un Pacto Andaluz por la Vivienda que reúna a Junta de Andalucía, ayuntamientos, promotores, constructores, consumidores, sindicatos, colegios profesionales, administradores de fincas, entidades financieras y profesionales inmobiliarios.
“El objetivo no debe ser abrir otro debate declarativo, sino fijar compromisos medibles: suelo disponible, plazos de licencia, módulos VPO viables, incentivos al alquiler, vivienda turística ordenada, rehabilitación y seguimiento semestral de indicadores. La crisis de oferta exige corresponsabilidad y calendario de ejecución”, ha defendido Jesús de la Torre.
- Enlace al informe: https://unexiaandalucia.com/wp-content/uploads/2026/07/Pulso-Inmobiliario-UNEXIA-Balance-y-Tendencias-del-Mercado-Andaluz-S1-2026.pdf
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