Somete a informaciòn pública el Avance de la correspondiente Modificación Puntual del PGOU
La Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) del Ayuntamiento de Sevilla ha acordado someter a información pública hasta el 20 de agosto (2026), para la presentación de alegaciones, el Avance de la Modificación Puntual 70 del Texto Refundido del PGOU, consistente en la incorporación del uso residencial en el Sector de suelo urbanizable no sectorizado SUNS-SMN-01 “NODO LOGÍSTICO NORTE” (Majarabique).
El cambio, promovido por la empresa Bekinsa y con el objetivo de construir 2.239 viviendas, se justifica tras la cancelación del traslado de Mercasevilla a estos terrenos, lo que permite transformar el área en un modelo mixto que combina logística y uso residencial.
La planificación proyecta dividir las 201 hectáreas en subzonas diferenciadas, manteniendo al menos un 40% de superficie para actividades productivas y garantizando franjas de amortiguación ambiental. Esta iniciativa busca aliviar la emergencia habitacional de la ciudad aprovechando la excelente conectividad del sector con infraestructuras clave como la SE-20.
El Ayuntamiento ya ha «tomado conocimiento» del proyecto de Bekinsa (28 de mayo de 2026) y ha redactado este Documento de Avance para someterlo a consulta pública durante un plazo de 20 días hábiles.
El Avance ya propone dividir el sector en dos grandes áreas:
–Subzona A (Residencial): Entre 80 y 100 hectáreas en la franja sur y oeste, cerca de la SE-20 y el tejido urbano existente.
–Subzona B (Logística): Entre 80 y 100 hectáreas en la franja norte y este, conectada a la línea férrea y la A-4.
El documento es mucho más específico sobre las exigencias que tendrá el proyecto, como la implantación de un servicio de transporte público de alta capacidad (autobús o tranvía) que conecte con Santa Justa y el centro, además de una red de carriles bici segregados.
Asimismo, se introducen requisitos técnicos como franjas de amortiguación verde de al menos 25 metros entre las casas y las naves, y limitaciones horarias para las actividades logísticas nocturnas en las zonas colindantes a las viviendas.
En el actual documento de Avance de la Modificación Puntual Número 70 no se establece todavía un número exacto o un porcentaje cerrado para el reparto entre viviendas libres y protegidas, ya que esa definición detallada corresponderá al Plan Parcial que se tramite posteriormente.
El ámbito afectado es el sector de suelo urbanizable no sectorizado SUNS-DMN-01 “Nodo Logístico Norte”, también denominado “Sevilla Puerta Norte”, con una superficie total de 2.010.000 m² (201 hectáreas). Se propone la compatibilidad del uso residencial en una parte del ámbito, con una reserva mínima del 40% de la superficie bruta para usos productivos logísticos.
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Sin embargo, las fuentes aportan las siguientes claves sobre cómo se articulará este reparto:
-Compatibilidad de ambos tipos: La nueva ficha urbanística propuesta para el sector SUNS-DMN-01 establece explícitamente que dentro del uso residencial «se permiten vivienda libre y protegida».
–Cumplimiento de la legalidad vigente: El documento especifica que las reservas de suelo para vivienda protegida se ajustarán a las cesiones obligatorias y estándares establecidos por la LISTA (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía) y la legislación urbanística de desarrollo.
–Énfasis en la vivienda asequible: Se justifica la modificación del Plan General precisamente por la «emergencia habitacional» de Sevilla, señalando que el sector debe dar respuesta a la necesidad de vivienda asequible y que una «parte muy relevante» del desarrollo deberá estar sujeta a algún régimen de protección pública.
–Ubicación de las viviendas: Independientemente de su tipo (libre o protegida), la mayoría de la zona residencial se concentrará en la Subzona A (unas 80-100 hectáreas), situada al sur y oeste del sector, por su mayor proximidad al tejido urbano ya consolidado y a los equipamientos existentes.
MOVILIDAD
Se otorga una importancia estratégica a la movilidad, dado que la incorporación del uso residencial generará un impacto significativo en el tráfico de la zona. El desarrollo residencial supondrá un reto para la gestión del tráfico.
Se estima que las nuevas viviendas inducirán entre 10.000 y 12.000 desplazamientos adicionales al día, por lo cual se ejecutará una nueva red de calles que conectará las zonas residenciales con las logísticas, pero manteniendo una separación clara para evitar conflictos.
Debido a la proximidad de la SE-20, la A-4 y las vías del tren, el diseño del viario y las edificaciones deberá incluir pantallas acústicas, franjas verdes y retranqueos para cumplir con los objetivos de calidad sonora en las viviendas.
El sector se beneficia de una ubicación privilegiada junto a grandes infraestructuras que serán clave para su desarrollo:
–SE-20 (Acceso Norte): Es el eje principal de acceso. El documento exige explícitamente la mejora de los accesos actuales desde esta vía para absorber el incremento de tráfico.
–Autovía A-4 y Conexión Ferroviaria: El sector linda al este con la A-4 y la línea férrea Sevilla-Alcalá del Río.
-La zona logística (Subzona B) se ubicará precisamente en este margen para facilitar la intermodalidad y el movimiento de mercancías sin interferir con las viviendas..
Para evitar el colapso por el uso de vehículos privados, el plan establece como requisito obligatoriol la implantación de un servicio de transporte público de alta capacidad, que podrá ser autobús o tranvía. Este servicio deberá conectar el nuevo barrio directamente con el centro de Sevilla y con la estación de Santa Justa.
Se reserva suelo específicamente para la construcción de una estación de transporte público dentro del ámbito. Además, el diseño urbano propuesto busca reducir la dependencia del coche mediante la creación de carriles bici segregados que conecten las distintas zonas del sector y faciliten la movilidad activa. Al combinar viviendas y zonas de trabajo (logística/terciario), se pretende fomentar que parte de los desplazamientos sean cortos y puedan realizarse a pie o en bicicleta.
En cuanto a zonas verdes y espacios libres, se establece una reserva obligatoria de, al menos, el 10% de la superficie total del ámbito (unas 20 hectáreas), que deberá distribuirse de forma equilibrada. Asimismo, se proyecta un corredor verde perimetral de al menos 50 metros de ancho para separar las viviendas de la zona logística.
Para proteger a las futuras viviendas del ruido generado por la SE-20 (así como por la A-4 y la línea férrea), se establecen una serie de medidas correctoras y preventivas obligatorias que deberán detallarse en el posterior Plan Parcial. Las principales estrategias de protección acústica serán las siguientes:
-Barreras Físicas y Naturales: Se contempla el diseño e instalación de pantallas acústicas y la creación de franjas verdes que actúen como amortiguadores del sonido entre la carretera y las zonas residenciales.
–Distanciamiento Urbano: Se utilizarán retranqueos (distancia de seguridad) para alejar las edificaciones de los focos emisores de ruido, asegurando que se cumplan los objetivos de calidad acústica legalmente exigidos para zonas residenciales.
–Sistema Verde de Protección: El plan prevé un «sistema verde» diseñado específicamente para proteger las implantaciones urbanas de las afecciones de las grandes vías territoriales..
–Certificación de los Edificios: Se exigirá de forma obligatoria una certificación acústica de los edificios para garantizar que el aislamiento interior de las viviendas sea el adecuado frente al ruido exterior.
Todas estas soluciones deberán basarse en un análisis detallado dentro del Estudio Ambiental Estratégico, donde se comprobará que los niveles de ruido no superen los límites permitidos.
Estas medidas son fundamentales porque, al introducir el uso residencial en una zona originalmente logística, el Ayuntamiento debe garantizar que el entorno sea habitable y cumpla con la normativa vigente sobre contaminación acústica.
Para garantizar la convivencia entre los nuevos residentes y la actividad industrial del sector, se establece una restricción horaria específica para las áreas colindantes a las zonas residenciales. Entre las 22:00 y las 7:00 horas, en las zonas logísticas próximas a las viviendas únicamente se permitirá el desarrollo de «actividad silenciosa»..
Esta medida se complementa con la exigencia de crear franjas de amortiguación verde de un mínimo de 25 metros entre los usos residenciales y los productivos, con el fin de asegurar el cumplimiento de los objetivos de calidad acústica y minimizar las molestias por ruidos y emisiones generadas por el tráfico pesado o las operaciones de carga y descarga.
EL TAMARGUILLO
El proyecto contempla el arroyo Tamarguillo como un elemento clave en la ordenación de los espacios libres, estableciendo medidas específicas para su protección y para la gestión de las aguas.
Se propone incorporar como espacios libres los suelos situados al norte del actual encauzamiento del Tamarguillo. Estos espacios formarán parte del nuevo sistema verde de la ciudad metropolitana, reconociendo y preservando los cauces como elementos del medio rural.
Debido a que el desarrollo residencial aumentará la superficie impermeabilizada del terreno, el proyecto exige la implantación de Sistemas de Drenaje Sostenible (SUDS). Estos sistemas, junto con una red de saneamiento con capacidad suficiente, tienen como objetivo prioritario evitar vertidos directos al arroyo Tamarguillo o al río Guadalquivir.
Se deberá realizar una evaluación detallada para evitar afecciones indirectas «aguas abajo» (específicamente a la ZEPA y ZEC “Estuario del Guadalquivir”) que pudieran derivarse de cambios en el régimen hidrológico o de escorrentía provocados por la nueva urbanización.
La localización del sistema de espacios libres se hará de forma preferente respetando los cauces existentes, utilizándolos para integrar el patrimonio natural en el diseño urbano del sector..
En resumen, el proyecto no prevé alterar el cauce actual, sino protegerlo mediante su conversión en zona verde y asegurar, a través de sistemas técnicos de drenaje, que el desarrollo urbano no degrade la calidad de sus aguas ni altere su comportamiento natural de forma perjudicial.
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