Al admitir que pisos de lujo con posibilidad de piscinas privadas en terrazas costarán sólo 3.500 euros/m2 la Gerencia dejará de cobrar plusvalías
La Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) del Ayuntamiento de Sevilla somete a información pública durante un plazo de veinte días que teóricamente caduca el jueves 10 de septiembre (2026) el Estudio de Ordenación de la parcela sita en el número 11 de la calle Genaro Parladé (barrio de Tabladilla-La Estrella, distrito Sur), promovido por la entidad Overland West. Se trata de un proyecto lleno de, por así expresarlo, singularidades, entre las que destaca el papel desarrollado o dejado de desarrollar por la propia Gerencia.
Éste no es el primer Estudio de Ordenación de esta parcela presentado ante Urbanismo por la entidad Overland West, la cual se constituyó a principios de noviembre (el día 4, según unas fuentes; el día 11, según otras) del año 2024, con el siguiente objeto social: «La explotación y enajenación de toda clase de terrenos, su urbanización y venta; la construcción en su más amplio sentido de edificios de todas clases; el uso, arrendamiento y venta de los edificios referidos, bien sean de protección oficial o libre».
Tan sólo siete meses después de su constitución, Overland presenta un primer Estudio de Ordenación de la parcela, tal como vimos en un primer informe, publicado el 27 de junio de 2025.
Aun adelantándonos a los acontecimientos, veamos la cronología de este proyecto para tenerla como marco de referencia.
Y cabe recordar también el análisis comparativo realizado entre el primer Estudio de Ordenación para el número 11 de la parcela de la calle Genaro Parladé y el de la cercana calle Bami 31 (barrio del mismo nombre).
Veamos ahora la evolución entre el primer y el segundo Estudios de Ordenación de la parcela de la calle Genaro Parladé y tomando también como referencia lo previsto en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) vigente:
Tanto en el primer Estudio de Ordenación (9 junio 2025) como en el segundo un año después (26 julio 2026), Overland West, que sigue apareciendo como promotora de ambos, incluye un estudio de mercado comparativo enfocado en activos del entorno de la parcela (Prado de San Sebastián – Felipe II – Bueno Monreal – El Porvenir – Nervión):
–Testigos de Uso Terciario (oficinas y locales): Se analizaron 11 locales y oficinas en venta o alquiler en el entorno, arrojando un precio medio de 3.343,10 €/m².
–Testigos de Uso Residencial (viviendas): Se evaluaron 9 viviendas de la zona (incluyendo una en la propia calle Genaro Parladé, de 113 m², por 415.000 €), arrojando un precio medio de 3.394,69 €/m².
El promotor sostiene que la diferencia media de precios entre ambos usos es de apenas un 1,5%, un porcentaje que califica de «despreciable» a efectos de valor comparado. Con ello, concluye que el valor de mercado de los locales/oficinas y las viviendas en esta zona es el mismo, reforzando la idea de que el cambio de uso no genera plusvalías económicas reales en el suelo.
Pese a que los precios de las viviendas no dejan de subir un mes tras otro, al cabo de un año Overland mantiene congelado sobre el papel el precio del m2 en Tabladilla en 3.394 euros, cuando según el portal inmobiliario idealista el precio medio del m2 en el conjunto de Sevilla era al acabar julio, el mes siguiente a la presentación del segundo Estudio de Ordenación, de 2.931 euros el m2. Overland le cuela a la Gerencia de Urbanismo que los pisos proyectados en el número 11 de la calle Genaro Parladé se van a vender a 3.500 euros/m2, tan sólo 569 euros más el m2 que la media en toda la ciudad y que debido a ese precio y a que tan sólo se van a comercializar 14 viviendas el volumen de la operación será de 6.869.500 euros, con un beneficio para el promotor de 600.500 euros, conforme al siguiente estudio económico:
Overland omite, y Urbanismo no se da por enterado, la nota de prensa del Grupo Abu fechada el 12 de noviembre de 2025, es decir siete meses antes de la presentación del segundo Estudio de Ordenación, en que aquél anuncia la adquisición de la parcela sita en el número 11 de la calle Genaro Parladé para poner en marcha «uno de sus proyectos residenciales único» que generará un volumen de negocio de 10 millones de euros.
¿Y cómo van a ser esos pisos únicos? Ese mismo día, tras hablar con Jesús Vera, socio fundador y presidente de ABU, el diario ABC publica que las viviendas de la planta baja y del primer piso gozarán de terrazas con amplias dimensiones «en las que incluso cabría la posibilidad de incluir una piscina privada. Por otro lado -continúa-, el proyecto en el que trabaja actualmente Grupo ABU también plantea áticos con vistas privilegiadas del entorno debido a la gran altura a la que estarán ubicados.
Y añade: «En la línea de las promociones de la compañía, todas las viviendas han sido diseñadas con terrazas para aprovechar el aire libre los meses de buen tiempo, también para maximizar la luz natural y la eficiencia energética, integrando tecnología domótica y acabados de alta gama. Los propietarios disfrutarán de dos plantas de sótano para garaje con la posibilidad de adquirir hasta dos plazas de aparcamiento por vivienda y un trastero».
Overland pretende hacer creer -y la Gerencia de Urbanismo se lo cree al tramitar el Estudio de Ordenación con los números que le presenta- que los pisos de ultralujo proyectados por el Grupo ABU, con terrazas en las que incluso cabría una piscina privada, van a venderse a razón de 3.500 euros el m2, es decir tan sólo un 19,41% más caros que la media de Sevilla según el portal inmobiliario idealista.
Los pisos de lujo publicitados por el grupo ABU en el número 11 de la calle Genaro Parladé
Overland pretende hacer creer -y la Gerencia de Urbanismo se lo cree- que la operación inmobiliaria moverá menos de 7 millones de euros, cuando el grupo ABU anunció públicamente siete meses antes que serían 10 millones de euros. Y para alcanzar esa cifra con 1.757 m2 de edificabilidad total es necesario que el m2 de vivienda se venda al menos a 5.691 euros, en línea con las calidades publicitadas por ABU y el sello de lujo como seña de su marca inmobiliaria (esta cantidad representa un 62% más de lo declarado oficialmente ante el Ayuntamiento: 3.500 €/m²).
Si el Grupo ABU hubiera aparecido formalmente como propietario único y promotor directo declarando un negocio de 10 millones de euros, los técnicos de la Gerencia de Urbanismo habrían tenido imposible aceptar las valoraciones a la baja del suelo y las exenciones fiscales que Overland (una instrumental de apenas 3.000 € de capital) sí pudo negociar con un perfil técnico bajo.
Al conseguir que la Gerencia de Urbanismo diera por buena la valoración de 3.500 €/m², Overland y el Grupo ABU en cuanto comprador declarado de la parcela donde va a desarrollar esta promoción de lujo obtuvieron tres beneficios fiscales a costa de las arcas públicas de Sevilla:
–Participación en Plusvalías (0 €): La Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) obliga a los promotores a ceder al Ayuntamiento el 10% del incremento del aprovechamiento urbanístico (las plusvalías generadas) derivado de una Actuación de Mejora Urbana (AMU). Para evitar este pago a la ciudad, Overland presentó una Memoria que concluía que el porcentaje de participación del Ayuntamiento en las plusvalías debe ser de exactamente el 0%.
En la Memoria de julio de 2026 se siguen utilizando exactamente los mismos testigos residenciales del año anterior para fijar el precio medio en 3.394,69 €/m². Esto es especialmente llamativo si se analizan los testigos individuales usados («igualmente, de los testigos disponibles se han considerado aquellos que son un producto equivalente al que podría resultar en la parcela de estudio«, afirma):
• Para tasar el residencial del entorno se metió un piso usado en la propia calle Genaro Parladé de 113 m² por 415.000 € (a 3.672,57 €/m²). Overland quiere hacer creer -y Urbanismo lo cree- que el m2 de las viviendas de lujo que proyecta el grupo ABU en esa misma calle Genaro Parladé, con terrazas tan amplias que cabría hasta una piscina privada y dotados de domótica y demás costará menos (3.500 euros) que el de un piso de segunda mano al lado ( 3.672,57m2). La Gerencia ha tenido tiempo de sobra, porque tiene medios y personal para ello, de enterarse del precio al que está vendiendo realmente el grupo ABU las viviendas de lujo en Tabladilla, ya que las empezó a comercializar en cuanto anunció que había comprado el suelo.
Así empezó el grupo ABU a comercializar, a través de su página web, los pisos en Genaro Parladé
• Y para tasar las oficinas (terciario) se metieron locales en zonas prime como Viapol Center (a 3.058,82 €/m²) y Luis de Morales en Nervión (a 4.081,63 €/m²).
Al mantener los precios artificialmente congelados y emparejar viviendas usadas de Tabladilla con oficinas prime de Nervión, Overland consiguió forzar una «equivalencia de valores de mercado» con una diferencia de apenas el 1,5%. Esta paridad ficticia (3.394 € frente a 3.343 €) fue la herramienta matemática que permitió al promotor justificar que el cambio de uso «no genera un incremento de aprovechamiento», logrando que el Ayuntamiento aprobara una tasa de plusvalías de cero euros.
Presentar esa valoración congelada de 3.394 €/m² como equivalente a la de los pisos de ultra lujo de ABU (con posibilidad de piscinas privadas en terrazas escalonadas y áticos con vistas a la Giralda) constituye una anomalía que la Gerencia de Urbanismo ha dado por buena sin rechistar.
El edificio proyectado en Tabladilla por el grupo ABU
-Sistemas Locales (Ahorro de 238.162,50 €): Aunque el incremento de población obligaba a ceder suelo o compensar con 238.162,50 € para dotaciones locales en el barrio, el promotor alegó que el nivel dotacional histórico ya estaba cubierto y el Ayuntamiento le perdonó el pago por completo (0 €). Overland ha metido en el mismo saco fiscal a barrios con realidades socioeconómicas y urbanísticas completamente opuestas. Para calcular los estándares dotacionales y justificar que no hacían falta nuevas cesiones de suelo para zonas verdes o colegios en la zona, el promotor usó la figura del «barrio-ciudad S-1». Según la Memoria, este sector homogéneo engloba conjuntamente a:
• Zonas prime y de alta cotización: El Porvenir, el Prado-Parque de María Luisa, Huerta de la Salud y Tabladilla-La Estrella.
• Zonas con tramas urbanas, densidades y precios muy distintos: Bami, El Plantinar, Giralda Sur y El Juncal.
Es lo que podría calificarse como la trampa de la homogeneización: Al agrupar un censo global de 31.161 habitantes bajo esta demarcación artificial, el promotor diluye el impacto real de la nueva población en pisos de lujo en Tabladilla. El expediente concluye que el nivel dotacional existente en todo este gigantesco sector S-1 es de 5,08 m²s/habitante, lo que supuestamente supera el mínimo legal y justifica que se perdone al promotor el pago de las compensaciones locales (esos 238.162,50 € de los que se ha librado). Es decir, utiliza los equipamientos de zonas menos favorecidas o con tramas históricas diferentes para justificar la exención de cargas de una promoción de ultra lujo en la zona más cara. ¿Ha admitido anteriormente la Gerencia de Urbanismo que se hicieran cálculos homogeneizadores similares abarcando grandes sectores a la hora de calcular las compensaciones correspondientes a la ciudad por otros proyectos urbanísticos? Cabría preguntarlo, a título de ejemplo, en los cercanos proyectos de Bami 31 (empresa Gonzybar) y ARI San Fernando, en la avenida de Jerez).
–Sistemas Generales minimizados: La compensación obligatoria por Sistemas Generales (que sí debe pagar obligatoriamente en metálico antes de obtener la licencia) quedó fijada en 337.950,00 €. Esta cifra se calculó aplicando el valor residual del suelo de 750 €/m²t, obtenido directamente de la tasación de 3.500 €/m². Si se hubiera calculado sobre el valor comercial estimado a partir de los 10 millones de euros de volumen de negocio del proyecto de viviendas de lujo (más de 5.600 €/m²) reconocidos por el grupo ABU, el pago a la ciudad habría superado fácilmente los 600.000 euros, según las fuentes consultadas. A pesar de que el promotor presentó un cálculo a la baja en la reserva de Sistemas Generales, la Sección Técnica permitió que la Junta de Gobierno Local diera su aprobación inicial el 24 de julio de 2026 sin paralizar el expediente, posponiendo la corrección matemática para más adelante.
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