Condiciona la aprobación definitiva de la Modificación Puntual Número 55 del PGOU, que deberá volver al Pleno municipal
La Autoridad Portuaria de Sevilla, que dirige Rafael Carmona, no podrá materializar todavía el pelotazo de las 700 viviendas en la avenida de Las Razas dentro de la parte residencial del denominado Distrito Urbano Portuario (DUP). La Consejería de Fomento de la Junta de Andalucía condiciona la aprobación del instrumento urbanístico que la haría posible -la Modificación Puntual Número 55 del Plan General de Ordenación Urbana en el ámbito del ARI-DBP-08 ‘Avenida de Las Razas’- a que se subsanen ciertas deficiencias en el texto, especialmente en el capítulo de las dotaciones públicas.
La resolución autonómica se justifica tras detectarse en el expediente una discrepancia: la Ficha de Planeamiento del Sector (punto 8) limitaba sus magnitudes a los mínimos teóricos exigidos por la normativa, sin reflejar las ganancias cuantitativas reales trazadas en el diseño final de la ordenación pormenorizada (punto 9.5 y Plano de Ordenación O-01).
El núcleo del hallazgo respondió a una desalineación entre dos niveles normativos del instrumento:
–Determinaciones estructurales (Punto 8 del documento). La Ficha de Planeamiento del Sector fijaba la superficie del ámbito y los mínimos teóricos de reserva dotacional exigidos reglamentariamente por la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).
–Determinaciones pormenorizadas (Punto 9.5 y Plano O-01): El proyecto de diseño urbano específico, al trazar la red viaria, las parcelas y los equipamientos, había generado una cantidad real de suelo público sensiblemente mayor que la reservada en la Ficha teórica.
El ámbito de la avenida de Las Razas objeto de la Modificación Puntual Nº 55 del Plan General
Al redactar la Ficha teórica inicial, los proyectistas aplicaron estrictamente los coeficientes mínimos por habitante y por metro cuadrado de techo edificable residencial. No obstante, al descender al diseño de ordenación pormenorizada —donde se fijan las secciones de las calles, la geometría de las manzanas y la delimitación del parque público y equipamientos— la métrica real del trazado urbano superó holgadamente los parámetros mínimos de partida.
Al omitirse la actualización de la Ficha teórica con los valores resultantes de la ordenación pormenorizada, el expediente presentaba una contradicción jurídica: la norma escrita declaraba una reserva pública inferior a la que los planos garantizaban materialmente.
La estrategia adoptada por la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) para dar cumplimiento a la Orden autonómica ha consistido en igualar la Ficha Normativa (punto 8) con los valores superiores cuantificados en la ordenación pormenorizada (punto 9.5 y Plano O-01). Se ha evitado expresamente cualquier reordenación a la baja de los espacios públicos dibujados, consolidando jurídicamente las mayores ganancias dotacionales del proyecto.
La rectificación que deberá elevarse a la Administración autonómica una vez sea aprobada por el Pleno municipal ajusta los valores de la Ficha del Sector a la realidad del diseño urbano proyectado, tal como muestra el siguiente cuadro:
El ajuste de estos parámetros garantiza la estricta concordancia con las reglas de ordenación de la LOUA:
–Aplicación del Art. 36.2.a.5ª de la LOUA: Al recalificar el suelo a uso residencial, la norma exige incrementar los sistemas generales (SGEL) en proporción al aumento poblacional. Para 700 viviendas proyectadas, computando una media de 2,4 habitantes por vivienda (1.680 nuevos residentes) y aplicando el estándar del PGOU de 17,29 m² de SGEL por habitante, el mínimo legal se situaba en 29.047 m². La ordenación pormenorizada entrega 31.649 m², aportando un superávit de 2.602 m² de zonas verdes públicas por encima de las exigencias normativas.
–Aplicación del Art. 17.1.2ª.a de la LOUA: Al carecer el PGOU de fijación de media dotacional para este suelo urbano no consolidado, se aplicó una reserva de 40 m² de suelo dotacional local por cada 100 m² de techo residencial (fijando un mínimo teórico de 32.800 m² para los 82.000 m²t residenciales). La Ficha subsanada eleva esta reserva a 32.907 m², ampliando la parcela educativa hasta los 13.038 m² (frente a los 12.800 m² mínimos) y optimizando la funcionalidad del sistema viario y los espacios libres locales.
La adecuación de la Ficha no altera la edificabilidad total proyectada (98.000 m²t) ni la red de viarios y aparcamientos (39.488 m²), pero consolida un incremento real de 2.602 m² en el Sistema General de Espacios Libres (el SGEL a incrementar pasa de los 29.047 m² teóricos a 31.649 m² reales, elevando la red global de parques del ámbito a 60.717 m²).
En paralelo, las Dotaciones Locales ganan un aumento neto de 107 m² sobre la Ficha previa, situando la aportación total en 32.907 m² (frente al mínimo legal de 32.800 m²). Este ajuste incrementa las zonas verdes locales en 40 m² (18.040 m²), el suelo dotacional SIPS en 1 m² (1.671 m²), el equipamiento educativo en 58 m² (13.038 m²) y el suelo para transporte e infraestructuras en 8 m² (158 m²). La fiscalización autonómica ha evitado que la ciudad perdiera formalmente la titularidad y exigibilidad registral de unos terrenos dotacionales ya ganados sobre el diseño físico.
NUEVO CALENDARIO
La Hoja de Ruta para la plena eficacia de la Modificación Puntual Número 55 del PGOU que permita la construcción de las 700 viviendas proyectadas en la avenida de Las Razas pasaría ahora por los siguientes hitos:
–Toma de conocimiento formal por el Pleno del Ayuntamiento: El Pleno del Ayuntamiento de Sevilla debe tomar conocimiento del documento corregido elaborado por la Gerencia de Urbanismo a finales de septiembre de 2026 (está previsto su aprobación por el Consejo de Gobierno de la GUMA el próximo 8 de octubre de 2026), el cual recoge únicamente las indicaciones realizadas por la Consejería de Fomento de la Junta de Andalucía.
–Remisión a la Junta de Andalucía: Envío del documento aprobado por la Corporación Municipal a la Dirección General de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Agenda Urbana de la Consejería de Fomento.
–Verificación y dictamen formal autonómico: Emisión de una resolución formal por parte de la Dirección General que verifique la correcta y completa subsanación de las deficiencias señaladas en el informe de 19 de junio de 2026.
–Inscripción registral y publicación en BOJA: Inscripción de la innovación en el Registro Administrativo de Instrumentos de Planeamiento (conforme al Decreto 2/2004, de 7 de enero) y posterior publicación de las normas urbanísticas en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA), momento en el cual el nuevo planeamiento alcanzará ejecutividad y plena vigencia ex artículos 40 y 41 de la LOUA.
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