La Autoridad Portuaria espera obtener al menos 50 millones en la subasta de los terrenos
Los costes de la urbanización pendiente ascienden a más de 10 millones
Los empresarios interesados en la adquisición de la franja de suelo portuaria de la Avenida de La(s) Raza(s) para la construcción de 700 viviendas conforme a la recalificación anunciada por el alcalde deberán afrontar un gasto estimado de 61 millones de euros en números redondos entre la compra de los terrenos a la Autoridad Portuaria y la urbanización pendiente de ejecución, otros capítulos aparte.
El 23 de marzo de 2021, el alcalde de Sevilla, Juan Espadas, y el presidente de la Autoridad Portuaria, Rafael Carmona, anunciaron la recalificación de la franja oriental de la avenida de La(s) Raza(s), donde el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) vigente había reservado 137.000 m2 para servicios avanzados. En su lugar se construirán 700 viviendas, pese a que en mayo de 2019 Carmona comunicó la tramitación urbanística del Plan Especial conforme a las previsiones del PGOU, tal como vimos en un anterior informe: https://www.manueljesusflorencio.com/2021/03/el-modelo-de-ciudad-de-espadas-recalifica-suelo-de-servicios-avanzados-a-residencial-para-que-el-puerto-de-un-pelotazo-con-700-viviendas-en-la-avenida-de-las-razas-en-vez-de-crear-el-previsto-polo-te/
En el tiempo transcurrido desde aquella comunicación, Rafael Carmona mantuvo contactos con diversas empresas del sector inmobiliario, a las que expuso sus pretensiones de cara a lo que acabará siendo una recalificación para la construcción de pisos.
He podido acceder a algún informe redactado tras esos contactos, en que se hace un análisis del coste que tendría la operación de compra de esos suelos, por los que la Autoridad Portuaria espera obtener, según declaraciones públicas del propio Carmona, al menos 50 millones de euros. A ese coste habría que añadirle otros.
La reurbanización del sector figura como una carga urbanística y se llevará a cabo mediante proyectos de urbanización independientes para cada unidad de ejecución (la Autoridad Portuaria había pensado en principio en dos), aun cuando también podría acometerse mediante un único proyecto que ejecutar por fases.
En el documento ‘Estudio económico y financiero’, que se incorpora al Plan de Reforma Interior, se detallan , desglosan y valoran los distintos conceptos que permiten concluir en sentido favorable sobre la sostenibilidad económica de la operación. Debe hacerse la salvedad de que las cifras son aproximadas, en espera de una mayor definición y de un ajuste cuando se conozcan los proyectos definitivos.
En dicho documento el coste de las obras de urbanización de todo el ámbito se estima en un importe de contrata (sin IVA) de 17.381.402 euros, pero se hace la salvedad de que algunas de las partidas que se consideran ya se han ejecutado, por lo que al descontarlas del cuadro general queda un total de 10.228.307 euros.
A estos costes hay que añadir, según el Estudio económico y financiero del PERI en tramitación, el importe de los honorarios profesionales por la redacción de los documentos técnicos, los costes de tramitación y gestión, los costes financieros y, tomando como referencia las pretensiones de la Autoridad Portuaria, el coste de adquisición de suelos (50 millones de euros).
La suma de todos esos conceptos supone que un empresario que compre los terrenos deberá afrontar un gasto de 61 millones de euros en números redondos antes de poner siquiera un ladrillo, una cantidad que deberá repercutir en las viviendas que construya para rentabilizar la operación.
Según el anuncio de Espadas y Carmona, mediante la recalificación se destinarán 57.400 m2 a viviendas libres; 24.600 a viviendas de protección oficial, y 16.000, a usos terciarios (alojamiento, comercio, actividades de intermediación financiera…).
En principio se permitiría el mantenimiento de las condiciones actuales de la gasolinera existente en la confluencia de la avenida de La(s) Raza(s) y la calle Profesor García González.
Dado el carácter de suelo urbano no consolidado, el comprador deberá asumir la obligación de realizar las cesiones del 10% del aprovechamiento al Ayuntamiento de Sevilla.
COMPRAVENTA A PLAZOS
La Autoridad Portuaria planteó en los contactos con empresarios del sector inmobiliario la posibilidad de pago aplazado del precio de adjudicación, siempre que se garantice el abono de las cantidades aplazadas mediante condición resolutoria explícita y mediante hipoteca, aval bancario, seguro de caución u otra garantía suficiente y habitual en el mercado. El interés de las cantidades aplazadas será el interés legal del dinero vigente en cada momento.
La fórmula del aplazamiento de pagos propuesta, pendiente de aprobación, sería la siguiente:
1.-A la firma de la escritura pública: 20% del precio, más el 100% del IVA.
2.-En el plazo máximo de dos años desde la fecha de firma de la escritura o en el plazo máximo de 30 días desde la fecha de Aprobación Definitiva del Plan de Reforma Interior (si ésta fuera menor): 30% del precio, más intereses devengados.
3.-En el plazo máximo de tres años desde la firma de la escritura: 20% del precio, más intereses devengados.
4.-En el plazo máximo de cuatro años desde la firma de la escritura: 30% del precio, más intereses devengados.
Para poder participar en la licitación se deberá acreditar la constitución de una fianza del 5% del tipo máximo de licitación, que en ningún caso otorgará derecho alguno de venta.
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