La recalificación de Altadis

Sólo se mantendrían los dos almacenes Rama, la C del Cubo, las viviendas y la capilla

La inversión sería de 58,5 millones frente a los 200 millones de que se habla

El Ayuntamiento de Sevilla abrió el 16 de marzo (2022) el plazo de alegaciones al proyecto de recalificación de los suelos de Altadis mediante la modificación Nº 54 del PGOU para que pasen de industriales singulares a terciarios. El plazo finaliza el 15 de abril, pero al ser Viernes Santo debería extenderse hasta el lunes 18 de abril. He aquí algunas de mis observaciones al documento de 555 páginas.

Tres alternativas: los técnicos municipales dicen haber estudiado tres alternativas urbanísticas  (la cero sería mantener la situación actual) para la antigua fábrica de tabacos y se han decantado por la Nº 3 que, casualidad o coincidencia, es la que permitiría una ejecución más rápida del proyecto planteado por los compradores del complejo a Altadis, el fondo de inversión KKH Property Investors. Aun así, según la estimación de Urbanismo, se tardaría cuatro años en su terminación.

Vista satélite del complejo de Altadis (antigua fábrica de tabacos) en el barrio de Los Remedios
El complejo de Altadis en la margen derecha de la dársena del Guadalquivir

Los supuestos 200 millones de euros: KKH Property viene hablando de que su proyecto para Altadis supondrá una inversión de 200 millones de euros, y hasta el alcalde, Antonio Muñoz, da pábulo a la cifra. Sin embargo, en el Estudio Económico-Financiero y de Viabilidad Económica de la Actuación, incluido en la propuesta de modificación del Plan General, los técnicos de la Gerencia, que se supone saben algo de esto, valoran el coste de todas las actuaciones comprometidas (tratamiento de los espacios libres, construcción de una pasarela peatonal, rehabilitación de edificios existentes, construcción de dos edificios de nueva planta -uno de oficinas y otro un hotel de cinco estrellas- y de un aparcamiento de 450 plazas) en 58.582.500 euros, prácticamente la cuarta parte de lo que se pregona. Y no parece que la factura de la decoración/equipamiento del hotel y del edificio de oficinas vaya a costar más que su construcción para elevar en demasía esa factura global.

En el siguiente cuadro pueden verse las magnitudes del Estudio Financiero:

Edificabilidad lucrativa: Según los técnicos de Urbanismo, dado que la alternativa 3 permite a KKH Property una edificabilidad lucrativa sobre rasante de 36.500 m2/techo, el coste de ejecución del proyecto sería de 1.605 euros por m2/techo, lo que permite un margen suficiente para retribuir la edificabilidad en repercusión de entre 800 y 1.000 euros por m2. Multipliquen esas cifras repercutibles (que incluso podrían ser superiores) por 36.500 y tendrían una idea del beneficio posible sólo por este concepto.

Montaje de cómo quedaría, supuestamente, el hotel (al fondo) proyectado en el complejo fabril

El frente fluvial: El Ayuntamiento presenta como un gran logro de la operación la conversión en dotación pública de 3.600 m2 de lo que denomina “frente fluvial”, que permitiría crear un paseo de casi 300 metros en contacto directo con el río y accesible desde la glorieta de las Cigarreras y desde los espacios libres interiores públicos (otros 2.600 m2) que se generen entre los diferentes edificios que componen el conjunto.

Sin embargo, no haría falta recalificar la fábrica de Altadis para crear un paseo fluvial paralelo a la misma y a la dársena, ya que esta zona está afectada por la ley de Costas y según una ortofoto del Ministerio para la Transición Ecológica, el Dominio Público Marítimo Terrestre afecta a toda la fachada fluvial de Altadis y puede que incluso a parte de la primera línea de edificios.

Esquema del Dominio Público Marítimo Terrestre y de los usos permitidos en las zonas de afección
La ortofoto del Ministerio sobre la afección del Dominio Público Terrestre a Altadis (líneas amarillas)

En virtud del artículo 132 de la Constitución, todos los ciudadanos deben tener garantizado el derecho al disfrute del Dominio Público, por lo que de confirmarse el deslinde que ha de solicitarse a Costas y ser aprobado por dicho Servicio, nos hallaríamos ante unos terrenos que serían públicos “per se” y por lo tanto Sevilla no ganaría en Altadis la dotación de que habla el Ayuntamiento. Dicho de otro modo, esa dotación ya existiría y por tanto las condiciones para crear el paseo fluvial.

Curiosamente, el documento municipal no recoge un deslinde aprobado por Costas, sino una mera propuesta encargada por la propia KKH Property, convertida así en juez y parte de sus propios intereses privados, a la empresa TCA Geomática.

La pasarela no es obligatoria: El Ayuntamiento dice que se construirá una pasarela peatonal sobre la dársena entre el final de la avenida de Roma y los suelos de la antigua fábrica de tabacos por un importe aproximado de 4,5 millones de euros.

La Consejería de Cultura afirma que no forma parte del ámbito afectado  por la modificación del PGOU, motivo por el cual no emite informe sobre la misma. Y añade: “En todo caso se pone de manifiesto que en el acuerdo municipal por el que se aprueban las bases para dicha modificación se incluye “considerar la posibilidad de conexión con la zona de Puerta de Jerez a través de una pasarela peatonal sobre el río”, por lo que el proyecto se excede al decir “dando cumplimiento a lo previsto en el apartado 3.B de las bases aprobadas” en relación con dicha pasarela”.

Recreación de cómo podría quedar el puente de hierro reubicado en esta zona, en línea con el acuerdo por unanimidad de todos los grupos políticos del Ayuntamiento

Así pues, por una parte el Gobierno local incumple el acuerdo unánime del Pleno municipal de reutilizar en esta zona el puente de hierro de la Gran Exposición Iberoamericana de 1929, cuyo centenario quiere conmemorar el alcalde por todo lo alto, y, por otra, publicita la construcción de la pasarela como un compromiso firme de KKH Property cuando es una mera posibilidad.

Demoliciones: El documento incurre en la flagrante contradicción de afirmar que “la actuación pretende mantener parte importante de la edificación existente, rehabilitándola y reutilizándola, como memoria de la fábrica de tabacos y del propio barrio de Los Remedios”, cuando luego plantea una serie de demoliciones que supondrían una importante desvirtuación del complejo fabril tal y como ha llegado hasta nuestros días.

Con la coartada de abrir nuevos pasillos visuales y de tránsito peatonal para hacer más permeable el frente hacia el río y de reducir el efecto pantalla de los edificios de la fábrica, propugna la demolición del edificio auxiliar, las ampliaciones, los cobertizos y el resto de lo que denomina elementos secundarios adosados a las edificaciones principales, “por suponer -afirma- una alteración de las edificaciones y del conjunto de la fábrica e impedir la reordenación y puesta en uso del resto de edificaciones”.

Deja abierta la posibilidad de intervención (desde conservación parcial a demolición) en el brazo Este-Oeste original del almacén de Rama 2.

Aboga por añadir una planta más al almacén de Rama 1 y al de Rama 2.

Edificios que componen el complejo de Altadis con sus superficies
Plano resumen de las propuestas incluidas en la modificación del PGOU para recalificar Altadis

Aunque no aparece reflejado en el mapa resumen de Directrices de Protección y Ordenación del Espacio de la Fábrica de Tabacos, en diversas páginas se preconiza la demolición (con el eufemismo “excluir de la protección”) de la vivienda de los ingenieros situada más al Sur con ese mismo pretexto de “permitir una mayor relación del barrio de Los Remedios con el río”. O sea, que los 19,23 metros de distancia existentes entre el Cubo y la última vivienda no les parecen suficientes a los técnicos  para permitir el paso y con tal de hacer su particular ensanche no les importa cargarse un edificio del complejo que dicen tratan de proteger (¿?).

Además, en el documento se califica como nuevas dotaciones públicas estas viviendas de los ingenieros (además de la del portero), lo cual supondría alterar interiormente (vaciarlas de contenido) su estructura doméstica, con lo que no quedaría ningún reflejo de ese uso pese al proclamado objetivo de conservar la memoria del complejo fabril.

Y atención a lo que se propugna para el denominado eje que se inicia en la plaza de 47 x 47 metros (2.209 m2 de superficie, equivalente a la quinta parte de la Plaza Nueva) existente entre el edificio de oficinas y la capilla y en cuyo centro existe una fuente de la que se dice también podría ser eliminada.

Los técnicos de Urbanismo añaden que el cambio de uso de la edificación hacia otros de carácter más colectivo (equipamiento público/privado) abre la posibilidad de que el patio central del edificio de talleres y almacén de elaborados (lo que ahora llaman el Cubo) “participe de la plaza a nivel de planta baja, por lo que es necesario matizar la protección del edificio de oficinas, en busca de una mayor integración espacial de todo el conjunto.

Tanto el edificio de oficinas como la fuente podrían ser eliminados según la propuesta de Urbanismo

En este sentido -continúan- cabría la sustitución del edificio por otro que se adecue en mayor medida al uso de equipamiento propuesto en la ordenación, así como a la potenciación del eje compositivo, manteniendo su posición respecto a la plaza (…).

Detalle de una de las pinturas de Delhy Tejero en el vestíbulo de Altadis

En caso de sustitución, deberán ser reubicados los bajo relieves de la fachada y los lienzos de Delhy Tejero localizados en la planta baja del edificio actual”: https://www.youtube.com/watch?v=AZjjRQH4hJU

La Gerencia está propugnando, en resumen, desmontar uno de los edificios que componen el Cubo tras dejarlo sin protección (no le da valor por considerarlo, probablemente, como un mero añadido, pero también se pueden considerar añadidos posteriores capillas de la Catedral) para que se amplíe el patio interior y se conecte mejor con la plaza exterior.

Esa ampliación permitiría ganar espacio para, por ejemplo, instalación de veladores y celebración de espectáculos al aire libre.

-¿El Guggenheim?: Llegados a este punto hay que preguntarse qué gana realmente el Ayuntamiento con la operación. Como la capilla (950 m2) es un equipamiento privado ya cedido por KKH a la Hermandad de las Cigarreras, pues la vivienda del portero (305 m2), las viviendas de los ingenieros (660 m2, que serían menos en caso de demoler la más sureña) y la superficie edificada resultante que supere los 10.500 m2 lucrativos de equipamiento privado para KKH en el Cubo, pero si los técnicos municipales preconizan la eliminación de elementos del mismo las posibilidades para el Consistorio serían aún menores.

La capilla y la fuente, vistas desde el edificio de oficinas

¿Se puede creer que con estas magras concesiones la recalificación de Altadis es un proyecto de ciudad que supondrá para Sevilla, como dijo Muñoz, un impulso equivalente al que dio a Bilbao el museo Guggenheim (24.000 m2) o a Valencia la Ciudad de las Artes (más de 180.000 m2)?

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