Desestima un recurso presentado por una notaria contra la decisión de la registradora

Es preciso que sean identificados quienes representen al menos las tres cuartas partes de las cuotas de participación

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia ha desestimado el recurso interpuesto por una notaria de Sevilla contra la calificación de una registradora hispalense de la Propiedad, en virtud de la cual había suspendido la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos de una comunidad de propietarios relativa a una vivienda de uso turístico.

Mediante una escritura notarial se había autorizado el 12 de mayo de 2022 la modificación de los estatutos de una comunidad de propietarios sevillana en el sentido de «limitar la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial».

Habían votado a favor de la limitación del uso de las viviendas para fines turísticos cuatro propietarios presentes en la reunión y doce ausentes, notificados y sin haber formulado oposición en el plazo legal. Por tanto, un total de dieciséis, cuyos coeficientes sumaban el 64,8619% de las cuotas de participación.

Votaron en contra cuatro propietarios: dos presentes en la reunión y dos ausentes, notificados previamente. Sus coeficientes sumaban el 35,1381%.

La registradora negó la inscripción alegando que era preciso el consentimiento expreso o presunto, mediante notificación, de quienes cuando la escritura se presentó en el Registro figuraban como propietarios de los distintos elementos privativos.

EL RECURSO

Una notaria de Sevilla interpuso el 8 de julio de 2022 un recurso contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad por, entre otras, las siguientes razones:

-No se trata de un acuerdo que exija un consentimiento singular e individualizado de los propietarios, sino que es un acuerdo colectivo que ha de adoptarse en Junta.

-El acuerdo adoptado, además, no es uno de los casos en los que haya de exigirse la unanimidad conforme al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino que conforme al artículo 17.12 de la misma, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas, haciéndose referencia expresa a la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el cual habla de «la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística».

-Dicho acuerdo difícilmente puede decirse que constituya una limitación o carga oculta para los titulares que vayan a adquirir una vivienda en el futuro pues: a) no podrá afectar a quiénes ya sean dueños de pisos o apartamentos en el momento de adoptarse el acuerdo, tal y como expresamente se proclama en el citado apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal al afirmar que no pueden tener efectos retroactivos; b) respecto de terceros únicamente producirá efectos una vez que la modificación haya sido inscrita en el Registro.

-Sobre este tema ya la Dirección General de Seguridad Jurídica ha establecido en diversas Resoluciones que es indudable que esta nueva norma (el citado artículo 17.12) reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial.

RESOLUCIÓN DE JUSTICIA

Según la Dirección General de Seguridad Jurídica, la cuestión debatida se centra en si es necesario que se exprese la identidad de los propietarios que, presentes, representados o debidamente notificados, hayan tenido intervención en el acuerdo adoptado, de manera que se pueda comprobar la coincidencia entre algunos titulares registrales y los propietarios que tomaron el acuerdo, pudiendo existir propietarios que hayan inscrito su adquisición con posterioridad a la adopción de los acuerdos, y no hayan aprobado dicha modificación estatutaria.

El órgano del Ministerio de Justicia destaca que el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos frente a los derechos inscritos radica en razones de seguridad jurídica del tráfico (artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar. 

De este modo, si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, sería necesario que dicha modificación de los estatutos cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia, en el concreto supuesto, tratándose de un acuerdo que requiere sólo la mayoría legal, es preciso que se identifiquen los partícipes de ese voto favorable para comprobar que representen al menos las tres quintas partes de las cuotas de participación de titulares registrales en el momento de presentación del acuerdo para su inscripción en el Registro.

Por ello la Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto por la notaria y confirmar la calificación que realizó la registradora de la Propiedad.

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