Serán más altos y estrechos para que permitan más «transparencia» a los de la calle Tarfia
Se rebajará la edificabilidad en 11.000 m2 pero en principio no se reducen las 700 viviendas previstas
La Gerencia de Urbanismo y la Autoridad Portuaria han acordado, con la excusa de proporcionar más permeabilidad y «transparencia» a los bloques de la calle Tarfia, estrechar y elevar los futuros edificios que se construirán en la avenida de Las Razas, los cuales podrán alcanzar una altura de 11 plantas, y de 14 en casos excepcionales. Aunque a la vista del revuelo causado entre las asociaciones de vecinos todo se acabó remitiendo a la fase de los estudios de detalle (posterior a la aprobación de la modificación número 55 del PGOU), las 11 plantas previstas en el Plan General de 2006 fue una de las razones invocadas en el mandato anterior para renunciar a la zona de servicios avanzados y construir en su lugar 700 viviendas.
Como vimos en un informe anterior, el gobierno local del socialista Juan Espadas justificó la modificación del PGOU (la número 55) en lo referido a la franja portuaria oriental de la avenida de Las Razas (ARI-DBP-08) y ámbito del luego denominado Distrito Urbano Portuario Residencial, en que con la primitiva calificación de los suelos como zona de servicios avanzados se permitía construir edificios de hasta once plantas de altura que crearían un efecto pantalla.
Para evitarlo y que no hubiera un exceso de volumetría se rebajaría la edificabilidad: se pasaría de los 137.000 m2 previstos a 98.000, de los que 82.000 se destinarían a la construcción de 700 viviendas (474 de renta libre y 226 de protección oficial; con una altura máxima de nueve plantas) y 16.000 a usos terciarios.
En la reunión con las asociaciones de vecinos convocada el pasado 3 de febrero (2025) por el gerente de Urbanismo, Fernando Vázquez Marín, en las caracolas de la Gerencia en la isla de la Cartuja, el director del estudio de Arquitectura Eddea y del Máster Plan del Distrito Urbano Portuario, José María de Cárdenas, empezó anunciando una nueva rebaja de la edificabilidad: de 98.000 m2 a 87.000 m2 (luego habló a veces de 87.000 y a veces de 86.000).
¿Significa esa rebaja un menor número de viviendas? No se anunció tal, ya que cuando un representante vecinal preguntó por el número de residentes que poblarían el nuevo barrio «con las 700 viviendas» ni el gerente de Urbanismo, ni el director del Máster Plan, ni el director del Puerto (Ángel Pulido) corrigieron a aquél. Es más, recordaron que ese número (las 700) es el que se había previsto en la modificación del PGOU.
Cárdenas destacó ante los vecinos esa nueva rebaja de la edificabilidad, que es de un 11% y que ‘a priori’ no parece que se vaya a hacer a costa de los usos residenciales, sino de los terciarios. Y en la hipótesis de que llegara a afectar a la edificabilidad residencial, la Autoridad Portuaria, dueña del suelo, se podría permitir esa rebaja (menor número de viviendas o viviendas más pequeñas) porque estaría compensada con creces por la evolución del precio de la vivienda desde que se anunció en septiembre de 2022 el pacto con Espadas para aprobar la recalificación mediante la modificación del PGOU.
Según el portal inmobiliario Idealista, en octubre de 2022 el precio medio de la vivienda en España era de 1.867 euros el m2. En enero de 2025 el precio es de 2.237 euros el m2, un incremento del 19,81% frente a una rebaja de la edificabilidad en el DUP Residencial del 11%.
Gráfica que refleja la subida del precio de la vivienda en España (fuente, idealista)
Y la previsión de S&P Global Ratings es que el precio de la vivienda siga subiendo hasta 2027.
El arquitecto Cárdenas explicó la segunda gran novedad introducida en el documento de modificación del PGOU: los edificios se levantarían en tres grandes manzanas con el fin de dejar más espacio libre entre las mismas y que no se creara el efecto pantalla, pero esa pérdida de espacio se compensaría con una mayor altura. El director del Máster Plan del Distrito Urbano Portuario dijo al principio de su intervención sobre este aspecto lo siguiente: «Tienen entre 6, 9 y hasta 10 alturas, e incluso 11».
El diario ABC, por su parte, ha publicado que «se permitirá, igualmente, ampliar la altura máxima de los edificios hasta las 14 plantas cuando sea necesario».
Por tanto, al final se acabarán construyendo inmuebles de las mismas plantas (once) o más (catorce) que las permitidas en el PGOU de 2006, número de plantas que por provocar un supuesto efecto pantalla fue utilizado para justificar la modificación del Plan General y la construcción de las 700 viviendas en lugar de una zona de servicios avanzados.
Al percatarse de la reacción de estupor de los vecinos, Cárdenas alegó que los bloques rojos de la calle Tarfia tienen ocho plantas, y añadió en referencia a su volumetría: «Y no digamos el Seminario; y no digamos Reina Mercedes». Los vecinos le contestaron que se trataba de bloques de los años 70 y que ahora se trata «de mejorar y de no empeorar».
Bloques de nueve plantas de altura en la avenida de Reina Mercedes
En posteriores intervenciones Cárdenas habló de edificios de nueve plantas más ático e incluso de «nueve plantas y media», y en un momento dado afirmó: «Nosotros hoy no vamos a definir la altura de los edificios. No somos los arquitectos. Puede haber un arquitecto que apueste por nueve plantas y otro por uno de ocho, uno de nueve y otro de 10 más ático. Esto no lo podemos cerrar hoy. Cada una de las piezas se definirá en un Estudio de Detalle». Habrá 13 estudios de detalle.
Según el director del Máster Plan, los edificios tienen que ser más altos y estrechos para que permitan «más transparencia» a los bloques de atrás (los de la calle Tarfia). En nombre de esa «transparencia» hay que admitir según Cárdenas que tengan «una planta más, o una planta y media más». «Si no permitimos que lleguen a nueve plantas y media o nueve más ático -añadió- vamos a tener un problema; vamos a tener que crear otra vez pantallas».
Cárdenas recordó que en el PGOU de 2006 se previó una serie de edificios en el tramo de los bloques rojos de la calle Tarfia.
Bloques rojos de la calle Tarfia (a la derecha del Seminario), delante de los cuales se levantarían nuevos edificios previa demolición de las dependencias portuarias
El arquitecto calificó de esquina un poco más especial la de la calle Páez de Rivera, «para poner un terciario seguramente» (en la previsión inicial era un hotel).
Las «esquinas» de Tarfia con la calle Páez de Rivera, una de las cuales está prevista para uso terciario
Según Cárdenas, gracias a los cambios que ha introducido en la modificación del PGOU, se creará una plaza «importante» (en realidad ya estaba prevista) que se denominará plaza de la Exposición porque ya hubo una durante la Exposición de 1929.
Los bloques blancos de la calle Tarfia, delante de los cuales se crearía en parte de la superficie la plaza de la Exposición
En palabras del arquitecto, el objetivo de la plaza es liberar a los bloques (los blancos) «que están sometidos a mayor presión entre ellos». Cárdenas destacó que los bloques rojos tienen más espacios verdes entre sí «y respiran», pero los blancos están «demasiado comprimidos», de ahí que haya pensado que el ensanche de la calle habría que hacerlo hacia esos edificios que están más presionados que el resto.
La gasolinera, en el centro de la imagen, y a la izquierda, bloques blancos
En esta nueva ordenación los inmuebles dedicados a viviendas de protección oficial se construirían más cerca de la estación de servicio para que no se vea una diferencia con los existentes, «salvo que el arquitecto -expresó Cárdenas- los quiera diferenciar».
Tramo entre la Facultad de Matemáticas (a la izquierda) y el final de la calle Padre García Tejero (a la derecha) que cierra el IES Punta del Verde
Y en la fase final se levantarán los edificios de viviendas de renta libre, desde la altura de la Facultad de Matemáticas al nudo de la calle Padre García Tejero con la avenida de Las Razas.
Según el director del Máster Plan, hay dos actuaciones que se han incorporado ahora:
-La plaza, para liberar al máximo los edificios con mayor densidad (bloques blancos).
Calle Profesor García González (a la que da una de las fachadas de la Facultad de Farmacia), al final de la cual se construirá una rotonda
-Dos rotondas, que se plantean (en las intersecciones con las calles Páez de Rivera y Profesor García González, ) para articular de forma más cómoda el tráfico y, porotra parte, la entrada al aparcamiento que se construirá en la avenida de Guadalhorce, ahora de carácter obligatorio cuando antes no lo era.
SOPORTALES
Anteriormente había diferentes alineaciones de bloques; ahora se obliga a que se produzca una alineación única hacia la avenida de Las Razas y con un retranqueo que permitirá la construcción de soportales al modo de los existentes en la avenida de Reina Mercedes y, por ende, comercios en los bajos que miren a esos soportales. «Nosotros -aseveró Cárdenas- obligamos a que se haga esa alineación de los edificios y a incrementar la altura para que disminuya la huella, pero luego alguien tiene que venir a dibujar los edificios con sus fachadas, sus pilares….los habrá bonitos o feos….nosotros estamos en una fase de planificación de la ciudad. No podemos confirmar si va a haber una planta ático o no, para que luego no digáis (en alusión a los vecinos) que dijimos que iba a haber nueve plantas más ático».
Soportales de la avenida de Reina Mercedes, que han servido de inspiración para los que se harán en los futuros bloques de la avenida de Las Razas
Por su parte, el gerente de Urbanismo. Fernando Vázquez Marín, añadió: «La modificación que hemos hecho ahora permite los soportales. Todos conocemos los de Reina Mercedes y lo amable que hace una avenida un soportal. Estas cosas están surgiendo ahora gracias a los debates (se supone con los vecinos) que hemos tenido».
El gerente continuó: «Lo que decide el planeamiento general ahora es invariable. Las alineaciones, las alturas, los espacios verdes, las conexiones….Eso no va a variar. Se convierte en una norma, en una ley. Luego, las tres manzanas se van a volver a ordenar y a someter a información. Antes de licitar nos vamos a sentar aquí, y manzana por manzana veremos cómo quedan. Lo que queda a la libertad del diseño es la arquitectura final, el diseño de los edificios, del que también estaremos muy pendientes. También se pueden dar órdenes estrictas en la segunda fase, en el estudio de detalle, o dar volúmenes y se pueden imponer condiciones técnicas».
Los representantes de las asociaciones de vecinos no quedaron satisfechos con estas explicaciones al entender que no se les clarificaban realmente puntos importantes y se remitían a posteriores estudios de detalle en que se podría cambiar cualquier cosa, sin tener ya en cuenta su opinión.
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