También podrá limitarlas por edificios, áreas, zonas o sectores
Las nuevas VUT deberán ser expresamente autorizadas por la comunidad de propietarios
El gobierno local de Sevilla, así como cualquier otro de Andalucía, podrá suspender las licencias y declaraciones responsables de viviendas turísticas por un plazo de tres años y a partir del martes 4 de marzo (2025), fecha en que entra en vigor el Decreto-ley, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, aprobado por el Gobierno de Juanma Moreno. La moratoria en la autorización de nuevas viviendas turísticas ha sido una petición constante de la oposición municipal en Sevilla, petición denegada por el gobierno de Sanz con el argumento de que no se ajustaba a la normativa existente. Tras este Decreto-ley de la Junta de Andalucía, Sanz ya no puede argüir que carece de esa potestad.
El Decreto-ley dedica el Título II a medidas específicas en materia de viviendas de uso turístico. Concretamente en el artículo 6º se estipula lo siguiente:
- En aquellos municipios en los que concurran razones imperiosas de interés
general, debidamente justificadas y declaradas por sus órganos competentes, y previa
justificación de la proporcionalidad de la medida, el uso residencial de una parcela no
habilitará por sí mismo la posibilidad de destinar las viviendas al alojamiento turístico,
siendo necesario que el planeamiento urbanístico tenga previsto la compatibilidad del
uso de alojamiento turístico con el residencial y que se obtenga la licencia o se haya
presentado la declaración responsable correspondiente. Dicha previsión podrá ser
definida por el Ayuntamiento por edificios, áreas, zonas o sectores. - Conforme a lo previsto en la normativa urbanística, el ayuntamiento, durante la
tramitación del instrumento que contenga la ordenación urbanística referida en el apartado anterior, podrá acordar la suspensión de las licencias y declaraciones responsables de viviendas de uso turístico, ya sea para la totalidad del término municipal o para zonas o tipologías de edificación concretas, siempre que se justifique la necesidad y la proporcionalidad de dicha medida. Excepcionalmente, por razones imperiosas de interés general esta medida podrá adoptarse, antes de la aprobación inicial, en el acuerdo que inicie el procedimiento de elaboración del instrumento de ordenación urbanística, con un plazo máximo de suspensión de tres años. Los acuerdos de suspensión se notificarán a la Consejería competente en materia de turismo a los efectos que correspondan en el registro de turismo de Andalucía.
El Decreto-ley incluye la Disposición final quinta, por la que se modifica la ley 12/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, al añadir un apartado al artículo 3, del siguiente tenor:
«La comprobación de la existencia de alguna incorrección, inexactitud o falsedad
de carácter esencial en la información contenida en la declaración responsable de
inicio de actividad o la no presentación de documentación que haya sido requerida al interesado, podrá determinar la imposibilidad de continuar con el ejercicio de la actividad, así como la cancelación de la inscripción previa audiencia de la persona interesada sin perjuicio de las responsabilidades en que se pudiera incurrir.
La resolución motivada de cancelación del registro podrá determinar la imposibilidad
de instar un nuevo procedimiento de alta con el mismo objeto por el plazo de un año.
Además de las causas establecidas reglamentariamente, cualquier información
relativa a la acreditación de la personalidad física o jurídica del titular o explotador y la
relativa al cumplimiento de la legalidad urbanística, que resulte incorrecta, inexacta o
falsa, será considerada de carácter esencial a los efectos de lo establecido en el párrafo
primero de este apartado».
REQUISITOS PARA INSCRIBIR UNA VUT
Asimismo, en virtud de la Disposición final sexta, se modifica el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, por el que se regulan las viviendas de uso turístico. El artículo 9, referido a la inscripción de las mismas en el Registro Oficial de la Consejería de Turismo de este tipo de alojamientos queda como sigue:
- Para el inicio de la prestación del servicio de alojamiento en la vivienda, la persona
o entidad que explota este servicio tendrá que presentar la correspondiente declaración responsable de forma electrónica ante la Consejería competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el presente decreto, pudiendo publicitarse a partir de este momento como vivienda de uso turístico.
Sin perjuicio de lo que con arreglo a la normativa comunitaria pudiera resultar exigible,
el contenido mínimo de la declaración responsable será el siguiente:
a) Identificación de la vivienda, incluida su referencia catastral, y su capacidad
máxima de alojamiento.
Solo será admisible una vivienda por cada referencia catastral, salvo en los casos en los que, de conformidad con la normativa vigente, se pueda acreditar la existencia de dos o más viviendas con una misma referencia catastral.
b) Identificación de la persona o entidad explotadora y título que la habilite, incluyendo
número de teléfono y correo electrónico a efectos de los avisos de disponibilidad de las
notificaciones electrónicas.
c) Identificación de la persona propietaria o titular del inmueble, en caso de ser distinta
de la persona o entidad explotadora.
d) Manifestación de que la vivienda no está sometida a ningún régimen de protección
pública o que se encuentra descalificada.
e) Manifestación de que la vivienda resulta compatible para el uso como vivienda de
uso turístico de conformidad con la ordenación urbanística aplicable y de que cuenta, cuando resulte exigible de conformidad con la legislación urbanística, con la licencia o declaración responsable de cambio de uso que posibilita su destino turístico.
f) Autorización expresa para la cesión e intercambio de datos por parte de las
Administraciones Públicas a efectos del necesario ejercicio de sus respectivas
competencias, incluidas las fuerzas y cuerpos de seguridad y las autoridades tributarias.
g) Manifestación de que la vivienda no tiene prohibida la actividad de vivienda de uso turístico de acuerdo con el título constitutivo o estatutos de la comunidad de propietarios y que ha sido expresamente autorizada por la comunidad de propietarios en los términos exigidos por la legislación estatal.
h) El período o períodos de prestación del servicio turístico.
Los datos introducidos en el apartado de datos de la vivienda de la declaración
responsable serán de acceso público a través de buscadores abiertos de la Consejería
competente en materia de turismo, salvo los relativos al número de teléfono y correo
electrónico.
- La comprobación por parte de la Consejería competente en materia de turismo
de la existencia de alguna incorrección, inexactitud o falsedad de carácter esencial en cualquier dato, manifestación o documento incorporado a la declaración responsable que determine que la vivienda de uso turístico no reúne las condiciones para su inscripción como tal, o que se han dejado de reunir dichas condiciones, así como la falta de prestación efectiva del servicio en los términos del artículo 3.1 o la inexistencia de declaraciones responsables, licencias o autorizaciones exigibles por la normativa sectorial específica, especialmente en materia urbanística o reguladora del régimen del suelo, dará lugar, previa audiencia de las personas interesadas, a la cancelación de la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía. - La Consejería competente en materia de turismo comunicará la inscripción en
el registro al ayuntamiento en cuyo término municipal esté ubicada la vivienda de uso
turístico. En caso de que la vivienda de uso turístico no resulte acorde con su normativa urbanística, el Ayuntamiento lo pondrá en conocimiento de la Consejería competente en materia de turismo para que proceda a la cancelación de la inscripción.
- Las Administraciones competentes en materia de disciplina territorial y urbanística
pondrán en conocimiento de la Consejería competente en materia de turismo las
actuaciones de protección de la legalidad que impliquen el cese provisional o definitivo
del uso turístico del inmueble inscrito.»
IMPACTO DE LAS VUT EN EL ALQUILER
En la exposición de motivos referida a las viviendas de uso turístico (VUT) del Decreto-ley la Junta habla de un «crecimiento exponencial» de este tipo de alojamientos. Revela que desde el año 2016, con la publicación de su normativa reguladora, el número de viviendas de uso turístico (VUT) ha aumentado año tras año, desde las 95.507 VUT (500.970 plazas de alojamiento en VUT) registradas a 31 de diciembre de 2022 hasta las 139.163 VUT de diciembre de 2024. Ello se debe, según el Gobierno andaluz, al incremento de la modalidad del turismo urbano, la aparición de plataformas de comercialización de alojamientos y el contexto regulatorio de la Unión Europea relativo a la libre prestación de servicios, entre otras razones.
Interior de una vivienda turística ofertada en Andalucía
Para la Junta de Andalucía «se ha demostrado que la aparición del fenómeno de las VUT tiene efectos directos sobre la dimensión del mercado de alquiler de vivienda permanente y habitual. Las VUT -añade- no se crean como resultado de la construcción de nuevas viviendas, sino que aparecen como cambios de destino de viviendas ya existentes, lo que implica que la oferta de viviendas no es elástica a corto
plazo. Por consiguiente, el crecimiento de las VUT es una de las causas de disminución del potencial mercado de viviendas, por ejemplo, para alquiler de larga duración«.
En la exposición de motivos se afirma que las tendencias actuales y la frecuente convivencia entre los usos residenciales y turísticos deben ser armonizados especialmente en las grandes ciudades, de forma imprescindible y urgente, mediante una ordenación urbanística llamada a anticiparse a los acontecimientos para sujetarlos a una planificación previamente establecida con racionalidad.
Para ello, en el artículo 6 se establece que corresponde a los municipios en los que
concurran razones imperiosas de interés general, y justificando la proporcionalidad de la medida, a través de los instrumentos de ordenación urbanística regular la compatibilidad de las viviendas de uso turístico con el resto de los usos y, de forma particular, con el uso residencial. Para establecer dicha compatibilidad se ha de valorar si existe suelo suficiente de uso residencial para atender las necesidades de vivienda habitual y permanente de la población y si la ordenación garantiza un equilibrio entre los usos urbanos de la ciudad. Cuando no exista una regulación específica del uso turístico de las viviendas serán de aplicación los instrumentos de ordenación urbanística vigentes, conforme a las reglas de compatibilidad de usos que tengan establecidas.
Para garantizar la efectiva implantación de estas normas en aquellos municipios
que manifiestan una tensión entre los usos residenciales y turísticos que, sumada otras
circunstancias, dificulta el acceso de la población a una vivienda asequible, se habilita
a los ayuntamientos a que, de manera excepcional por razones imperiosas de interés general, puedan suspender las autorizaciones de nuevas VUT desde el momento en el que se acuerde la elaboración del instrumento de ordenación urbanística correspondiente, antes de su aprobación inicial, que es el momento que establece la legislación urbanística para ejercer esta potestad con carácter general, evitando con ello las consecuencias negativas de un posible «efecto llamada» en aquellas zonas en las que se vayan a establecer condiciones o limitaciones a la implantación de nuevas VUT.
REACCIÓN DEL PSOE
El grupo municipal Socialista, por boca del concejal Francisco Páez, reclamó que el alcalde Sanz aplique una moratoria para nuevas viviendas turísticas acogiéndose a esa posibilidad «que prevé aprobar la Junta de Andalucía» (en realidad ya la había aprobado con su publicación en el BOJA en la mañana del lunes 3 de marzo).
«Al incluir tal moratoria en su paquete de políticas de vivienda, la propia Junta está reconociendo el impacto al alza que la expansión de los pisos turísticos está teniendo sobre el precio de la vivienda, tanto de venta como de alquiler», ha asegurado Páez, el cual ha añadido: «Una correlación que Sanz todavía se niega a reconocer y, después de su alianza con Vox, se limita a dar patadas hacia adelante anunciando más estudios sobre los estudios ya hechos para ver si toma alguna medida más que impida la proliferación de las viviendas turísticas fuera de las zonas saturadas del Distrito Casco Antiguo y el conjunto histórico de Triana».
Francisco Páez, concejal socialista en el Ayuntamiento de Sevilla
Páez ha incidido en la idoneidad de que la moratoria o prohibición se aplique «desde el mismo momento» en que se apruebe el decreto autonómico. «Es evidente que vamos a reclamar que sea de aplicación inmediata, de forma que se frene la subida de los precios de la vivienda que se ha trasladado al conjunto de la ciudad y, especialmente, a las barriadas más cercanas al Casco Antiguo y el conjunto histórico de Triana», ha abundado al respecto.
El Grupo Municipal del PSOE ha recordado la iniciativa de su formación de reducir del 10 por ciento al 2,5 por ciento el número de viviendas turísticas sobre las viviendas residenciales. «Con ese 2,5 por ciento aplicado a la ciudad, y no sólo por barrios, se hubiera establecido una moratoria de facto en toda Sevilla. Esa moratoria indirecta se convertirá ahora en una moratoria explícita en la nueva norma autonómica».
Incorrecto. Con la ratio del 2,5% propuesta por el PSOE no se habría logrado una moratoria de facto en toda la ciudad, ya que como vimos en un anterior informe el número de viviendas turísticas no llegaba ni llega aún al 1% de las existentes en siete distritos de Sevilla.
RESPUESTA DEL GOBIERNO LOCAL
El delegado de Urbanismo, Juan de la Rosa, ha recordado al PSOE que «el Ayuntamiento de Sevilla ha puesto en marcha un proceso para limitar las viviendas de uso turístico (VUT) en todos los barrios de la ciudad», indicando que ya se ha hecho «una modificación en el PGOU que permite controlar urbanísticamente las VUT» y ha acusado al PSOE de «crear confusión y fomentar la incertidumbre en un sector que afecta tanto a vecinos como empresarios».
De este modo, en respuesta a las reclamaciones del PSOE al alcalde de Sevilla, José Luis Sanz, sobre la moratoria de tres años en pisos turísticos para «frenar la subida de precios»; el Consistorio ha detallado que está trabajando, «codo con codo, con la Consejería procediéndose a la descalificación de viviendas conforme a la modificación del PGOU y a su limitación».
En el decreto de la Junta de Andalucía «no aparece la posibilidad de que se aplique una moratoria», ha señalado Juan de la Rosa, quien ha instado al concejal del PSOE Francisco Javier Páez a que «señale en este decreto dónde pone la palabra moratoria porque no aparece por ningún sitio, aquí es dónde se demuestran, una vez más, las mentiras del PSOE».
Juan de la Rosa, delegado de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla
En este sentido, el delegado de Urbanismo ha explicado que «lo que permite el decreto ahora es suspender las licencias en la vivienda de uso turístico cuando se inicia una modificación del PGOU en el propio acuerdo de formulación, y esta modificación ya la ha hecho el Ayuntamiento de Sevilla, está en vigor y la está aplicando».
Por otra parte, ha anunciado que «se va a contratar una revisión de la limitación para hacer un estudio de cómo está operando la misma y qué efecto está teniendo la reducción de la vivienda de uso turístico en los barrios más estresados turísticamente conforme al compromiso que adquirió este gobierno con los ciudadanos de una vez limitada, seguir revisando la limitación y monitorizando el proceso vinculado a la vivienda de uso turístico».
EL SIGNIFICADO DE MORATORIA
En urbanismo al menos una moratoria significa la suspensión total de licencias o de la figura que se trate en todo el término municipal y por un determinado periodo de tiempo, normalmente de un año de duración.
En Sevilla tenemos un precedente reciente que ya comenté en su día y que puede verse y consultarse en el Boletín Oficial de la Provincia del 14 de julio de 2021, página 18 y siguientes. Dada la creciente indignación existente en la ciudad por el impacto de la construcción de residencias universitarias, especialmente en la emblemática avenida de La Palmera -eje articulador de la Gran Exposición Iberoamericana de 1929-, el Pleno municipal aprobó el 17 de junio de 2021, durante el mandato de Espadas, la suspensión por el plazo de un año en todo el término municipal de las licencias urbanísticas para la implantación de equipamientos (como las residencias universitarias) en virtud del plus de edificabilidad del 80% estipulado en el artículo 6.6.3 de las Normas Urbanísticas del PGOU aprobado en tiempos de Monteseirín. Durante ese año de moratoria urbanística se iniciarían los estudios y trabajos necesarios para la modificación puntual del Plan General en lo relativo a dicho artículo.
Una de las residencias universitarias construidas en la avenida de La Palmera
Afirma el delegado de Urbanismo, Juan de la Rosa, en respuesta a Francisco Páez que el Ayuntamiento ya ha puesto en marcha un proceso para limitar las viviendas de uso turístico en todos los barrios y que se ha realizado una modificación en el PGOU que permite controlarlas urbanísticamente.
De la Rosa crea así la confusión de la que acusa al concejal socialista porque con sus declaraciones parece como si hubiera sido el gobierno de Sanz el que hubiera modificado el PGOU, cuando la única modificación en tal sentido (la número 44, Boletín Oficial de la Provincia de 7 de junio de 2022) fue impulsada por el gobierno de Antonio Muñoz con el simple objetivo de calificar las VUT no como uso residencial, sino como uso terciario.
El gobierno de Sanz no ha modificado el PGOU ni lo ha aplicado a las viviendas turísticas, pese a que podría haber decretado una moratoria iniciando una modificación del Plan General al amparo de la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA), tal como vimos en su momento e incluso reconoció la empresa que le asesoró en esta materia.
El delegado afirma que en el Decreto-ley de la Junta no aparece la palabra moratoria ni la posibilidad de que se aplique. ¿Si no hay posibilidad de que se aplique, cómo explica que apenas publicado el Decreto-ley el alcalde de Córdoba, de su mismo partido político (PP), haya anunciado, según publican diversos medios de comunicación, «que en cuestión de semanas se aprobará una moratoria para la concesión de licencias para las viviendas de uso turístico que tendrá una duración de tres años, que es el máximo autorizado, en las zonas ya consideradas como saturadas que son el distrito centro y el distrito sur».
La intención del Ayuntamiento cordobés era regular las viviendas turísticas mediante una ordenanza, cuyo proceso ya estaba en marcha. Ahora, con este nuevo decreto de la Junta dicha regulación se puede hacer mediante una modificación de los planes generales, algo que la Gerencia Municipal de Urbanismo realizará «en cuestión de semanas».
José María Bellido, alcalde de Córdoba, que ha anunciado una moratoria de viviendas turísticas en su ciudad amparándose en el Decreto-ley de la Junta de Andalucía
Ya vimos el significado de moratoria en urbanismo: suspensión total de autorizaciones durante un plazo determinado. No hace falta que en el Decreto-ley aparezca expresamente el término moratoria, como no aparecía en el acuerdo municipal sobre la suspensión temporal de más residencias universitarias.
Y, contrariamente a la interpretación del delegado, el Decreto-ley permite una moratoria. Lo hace en el artículo 6.2, cuando estipula que el Ayuntamiento podrá acordar la suspensión de las licencias y declaraciones responsables ( o sea, lo mismo que se hizo para las residencias universitarias) de viviendas de uso turístico, ya sea para la totalidad del término municipal o para unas zonas concretas, incluso antes de la aprobación inicial del instrumento de ordenación urbanística ( o sea, de una modificación del PGOU).
Ya ni siquiera habría que esperar a la aprobación inicial de una modificación del PGOU en tal sentido, sino que bastaría con un mero acuerdo de inicio del procedimiento.
En resumen, el gobierno de Sanz, pese a lo que diga su delegado de Urbanismo, no ha aplicado ninguna vía urbanística ni mucho menos una modificación del Plan General a las VUT, ya que la negó expresamente y aprobó una mera resolución (BOP del 28 de octubre de 2024) por la que se acogió a un Decreto de la Consejería de Turismo que le facultó a establecer limitaciones en el número de viviendas de uso turístico.
¿Y cómo puede hablarse de control de las VUT cuando se aplica una ratio del 10% que permite todavía la implantación de 26.374 más en el conjunto de la ciudad? La lectura de la exposición de motivos del Decreto-ley de la Junta de Andalucía sobre los efectos de las viviendas turísticas ya es una enmienda a la totalidad a este acuerdo del gobierno de Sanz que propicia ese número a todas luces desproporcionado.
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