Ha sido objeto de numerosas quejas de sus usuarios en los últimos años
El Servicio de Patrimonio Municipal del Suelo y Concesiones del Ayuntamiento de Sevilla ha redactado los Pliegos de Prescripciones Técnicas Particulares, para la contratación del Servicio de estudio y redacción de informe sobre calificación jurídica y
valoración de los derechos de los concesionarios y usuarios del aparcamiento
público de cuatro plantas bajo rasante sito en el bajo rasante de la zona verde
de la ASE-SB-2 (calles Sinaí-Baltasar Gracián), que explotan en régimen de
concesión administrativa demanial las empresas Aliseda (planta -1) y Kügelchen Properties S.L. (plantas -2,-3 y -4), de cara a su extinción por desafectación.
En el mundo del Derecho, la desafectación de un bien público es la declaración formal o tácita de que un bien deja de estar afectado a un uso o servicio público y pasa a ser un bien patrimonial. Esto implica que el bien ya no está sujeto al régimen jurídico del dominio público y puede ser enajenado o utilizado de forma diferente.
Según el informe redactado por la Gerencia de Urbanismo, con fecha 20 de diciembre de 2004, tras la tramitación preceptiva, se firmó el contrato correspondiente a la concesión administrativa para la construcción y explotación de un aparcamiento público bajo rasante en la zona verde de la ASE-SB-2 (calles Sinaí-Baltasar Gracián) entre la propia Gerencia de Urbanismo y la entidad MATAHACAS, S.L.
En el año 2014 se tuvo conocimiento del Decreto del Juzgado de Primera Instancia nº 27 de Sevilla en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria (N) 239/2013 Neg. 3 G, seguido contra Matahacas S.L., por el que se adjudicaba a Banco Popular Español S.A. en régimen de concesión administrativa, las 98 plazas de aparcamiento y los ocho cuartos trasteros de la primera planta del aparcamiento bajo rasante de la zona verde sita en calle Sinaí y Baltasar Gracián.
Posteriormente, el 9 de noviembre de 2018, estando ya la concesionaria en situación de concurso de acreedores, se recibió solicitud del Administrador concursal de MATAHACAS, S.L. de cesión, entre otros, del contrato de concesión administrativa antes citado.
Tras la tramitación preceptiva, finalmente, el Consejo de Gobierno de la
Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente adoptó en fecha 15 de septiembre
de 2021 acuerdo cuya parte dispositiva dice lo siguiente:
“Primero.- Tomar conocimiento de la escritura pública de compraventa
otorgada con fecha 29 de abril de 2021 bajo la fe del notario de Sevilla don
Javier Muñoz Layos, número 1.474 de su protocolo, mediante la cual el
Administrador concursal de la entidad MATAHACAS, S.L., en fase de
liquidación, transmitió a la entidad KÜGELCHEN PROPIERTIES, S.L. como
unidad productiva el derecho de explotación mediante concesión de los
siguientes aparcamientos:
-Aparcamiento en PERI-TR-1, Plaza Pedro Santos Gómez.
-Aparcamiento sito en calle Pablo Ruiz Picasso.
-Aparcamiento en calle Sinaí.
Acceso al aparcamiento de la calle Sinaí
Segundo: Tener por cumplidas las condiciones jurídicas impuestas a la
cesión de los referidos contratos de concesión de dominio público (….) en la que KÜGELCHEN PROPIERTIES, S.L. asume los siguientes compromisos:
-Presentar, una vez que haya sido autorizada la cesión y a contar desde el plazo de 3 meses en que haya tomado posesión de todas las instalaciones, un plan de viabilidad de los aparcamientos con aquellas obras y mejoras que hayan de ser ejecutadas para los aparcamientos tenga un funcionamiento correcto y adaptado a la normativa de aplicación”.
-Respetar los contratos anteriormente suscritos por MATAHACAS, S.L. en tanto éstos mantengan su vigencia.
-Disponer de contabilidad separada de los tres aparcamientos que permita conocer a los usuarios el presupuesto anual de gastos de forma que se les gire la cuota de gestión y liquidación conforme al presupuesto anual de gastos.
-Facilitar la división horizontal en plantas 2ª a 4ª de Sinaí-Baltasar Gracián y PERI-TR-1 Plaza Pedro Santos Gómez a fin de que los usuarios que lo deseen puedan inscribir su derecho en el Registro de la Propiedad».
TRANSMISIÓN DE LA TITULARIDAD
Posteriormente, el Consejo de Gobierno de la Gerencia de Urbanismo y
Medio Ambiente autorizó en fecha 18 de mayo de 2022 la transmisión de la titularidad de la concesión que tiene por objeto la construcción y explotación de las noventa y ocho (98) plazas de aparcamiento y los ocho (8) trasteros ubicados en la planta -1 del aparcamiento sito entre las calles Sinaí y Baltasar Gracián de Sevilla a favor de la entidad ALISEDA, S.A.U.
Por tanto, de los antecedentes obrantes se deduce que por causas totalmente ajenas a la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) y vinculadas a la situación de crisis empresarial que padeció la concesionaria inicial, MATAHACAS, S.L., en la
actualidad la titularidad de la concesión está “compartida” entre ALISEDA, que ostenta la titularidad de la concesión sobre la primera planta (-1) y KÜGELCHEN PROPIERTIES, S.L. que ostenta la titularidad del resto de plantas del aparcamiento (-2,-3 y -4).
A ese hecho se ha de unir la situación de una mayoría de usuarios del parking (plantas -2,-3 y -4) que, en su día, abonaron de forma anticipada a MATAHACAS,S.L. el importe de su contrato para la ocupación de plazas del parking por el plazo correspondiente a toda la concesión (75 años) y los constantes problemas, denuncias, diferencias y tensiones entre éstos y KÜGELCHEN PROPIERTIES, S.L. (incluso con ALISEDA, S.A.U.) sobre la interpretación de los contratos, sobre los gastos de mantenimiento que se han
de abonar, sobre la conservación del parking, sobre el régimen de uso, etc., como ponen de manifiesto los recursos, quejas y reclamaciones formuladas al efecto que constan en los expedientes.
Por tanto, se está ante una situación de crisis del modelo concesional en este aparcamiento, por los motivos antes indicados.
NUEVA POLÍTICA
Dentro de las nuevas políticas municipales de movilidad, se quiere poner en marcha la construcción de una serie de aparcamientos subterráneos ubicados en el subsuelo de las vías públicas de la ciudad, a fin de complementar la oferta para residentes y mejorar así la política de estacionamiento en general.
La fórmula a utilizar en esos nuevos aparcamientos será la de encontrar un
operador que construya el parking y que transmita las plazas a residentes, para
su gestión como parking privado.
Entendiendo que esa fórmula podría aplicarse a este aparcamiento, a pesar de
que está construido, podría procederse pues a la desafectación y posterior extinción de la concesión para hacer viable la venta de las plazas de aparcamiento a residentes, en los términos y condiciones que en el curso del correspondiente procedimiento se acuerde entre la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente, los concesionarios actuales y los usuarios con contrato vigente, para su posterior gestión como parking privado.
Como paso previo y necesario para el establecimiento de los términos, condiciones y consecuencias de la pérdida de la concesión actualmente existente sobre el indicado aparcamiento, resulta conveniente y necesario que, por parte de un equipo multidisciplinar y cualificado, se establezca con la necesaria objetividad e imparcialidad la calificación jurídica de los derechos de los usuarios del parking así como la valoración de los derechos de los concesionarios.
Para la calificación y valoración de los derechos de los usuarios se han de
tener en cuenta los contratos modelo suscritos con cada uno de ellos, su
duración así como las cantidades entregadas a cuenta y los gastos de
mantenimiento y conservación abonados. No se persigue una valoración
individual, caso por caso de cada usuario, sino el establecimiento de criterios
de valoración generales para aplicar posteriormente a cada caso.
Para la valoración de los derechos de los concesionarios, se ha de tener en
cuenta tanto el hecho de que en un caso, el de ALISEDA, se explota una sola
planta (la -1), como los derechos que haya de abonar de usuarios con contrato
vigente en dicha planta. En el caso de KÜGELCHEN PROPERTIES (plantas -2,-3 y -4), se ha tener en cuenta tanto el cumplimiento del Plan de Viabilidad presentado en lo relativo a la ejecución de obras e instalaciones como los derechos que haya de abonar de usuarios con contrato vigente en dichas plantas.
Por último, se han de tener en cuenta, dos aspectos comunes a ambos concesionarios, las deudas de canon que pudieran tener así como el estado de conservación del parking comprobado tras inspeccionarse el mismo.
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