Se recalificará y unificará una superficie de 3.253 m2 en la confluencia de tres vías públicas
La Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) del Ayuntamiento de Sevilla ha iniciado los trámites para la aprobación de un importante plan de reforma en el norte de la ciudad. El proyecto, promovido por la entidad S.P. Varela, S.L., plantea recalificar y unificar una superficie de 3.253 metros cuadrados ubicada entre las avenidas San Jerónimo y Tecnología y la calle Tamarguillo. Esta iniciativa busca resolver un problema de parálisis de suelo que arrastra el municipio desde hace dos décadas, integrando parcelas vacías en el dinámico entorno industrial de la zona.
Según el análisis de la GUMA, la estrategia de renovación del tejido industrial de Sevilla demanda una intervención decidida sobre los espacios que, tras décadas de planeamiento, han permanecido ajenos al dinamismo productivo. La transformación de vacíos urbanos obsoletos en activos productivos no sólo constituye un imperativo técnico, sino una herramienta de competitividad territorial para eliminar las discontinuidades físicas en la zona norte.
El Estudio de Ordenación, promovido por la entidad S.P. Varela, S.L., tiene como objeto formal la delimitación y ordenación detallada de una Actuación de Mejora Urbana (AMU) en la confluencia de las avenidas de San Jerónimo y la Tecnología, conforme a las atribuciones conferidas por el artículo 69 de la Ley 7/2021, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA).
Vista general y de detalle de la zona objeto del proyecto urbanístico
Desde una perspectiva analítica, la sustitución del uso de equipamiento SIPS-ESS (Economía Social) por el de Industria Abierta representa la respuesta lógica a una obsolescencia funcional que ha mantenido este suelo inactivo durante dos décadas. Bajo las sinergias socioeconómicas actuales, la calificación original ha demostrado su ineficacia para generar empleo de proximidad, convirtiéndose en un vacío que fractura la manzana. La intervención propuesta, por tanto, unifica la realidad física y catastral de los suelos para consolidar el frente urbano de la zona.
La viabilidad técnica de la operación se fundamenta en la integración estratégica de suelos privados y municipales, permitiendo una gestión unitaria que optimiza la morfología de la manzana industrial. El ámbito de actuación se compone de las siguientes parcelas:
–Parcela Privada: Referencia catastral 6565002TG3466N0001HB, con una superficie de 1.644 m², propiedad de S.P. Varela, S.L. (Finca registral 10.863).
–Parcela Municipal (VR 4): Finca registral 6.195, procedente del Proyecto de Compensación PERI-PM-201, con una superficie de 1.584,96 m².
Resulta fundamental señalar que la parcela municipal VR 4 estaba destinada originalmente a «viario» en el diseño del PERI-PM-201. Su transformación en suelo productivo industrial supone una mejora cualitativa para la ciudad, al corregir un diseño vial obsoleto que nunca llegó a ejecutarse por falta de funcionalidad. En este sentido, el Servicio de Patrimonio Municipal, en su informe de 7 de mayo de 2026, ha calificado la operación como «oportuna y beneficiosa» para la administración.
El motor de esta mejora urbana es el incremento de la intensidad edificatoria, ajustando los parámetros a la tipología de «Industria Abierta» (IA). Esta ordenación se fundamenta en una altura máxima de dos plantas (B+1), garantizando una volumetría coherente con el entorno industrial consolidado.
El incremento neto de edificabilidad lucrativa asciende a 791,49 m²t, lo que supone un aumento superior al 10% respecto a la ordenación precedente. De acuerdo con el Reglamento General de la LISTA (RGLISTA), este hecho desencadena legalmente la obligación de establecer nuevas reservas dotacionales locales, al superarse los umbrales de presunción de suficiencia dotacional en suelo urbano consolidado.
En virtud del Art. 119 del RGLISTA y su Anexo, se establece que el equipamiento SIPS-ESS (Economía Social) no tiene la consideración de «equipamiento comunitario básico» (docente, sanitario, etc.), sino de «equipamiento de gestión» (administrativo o de promoción económica). Por tanto, su supresión no requiere la previsión de una localización alternativa o compensación de suelo equivalente, simplificando la viabilidad de la recalificación a uso industrial.
En cumplimiento de las directrices municipales, se aplica el ratio de la Gerencia, resultando una obligación de cesión de 86,67 m²s. Dada la naturaleza industrial de la zona, la entrega física de una parcela de apenas 86 m² carecería de funcionalidad pública. Se justifica, por tanto, su sustitución por compensación económica en metálico basándose en la «inoperatividad» de tal fragmentación superficial en un entorno de naves industriales.
La participación de la comunidad en las plusvalías generadas es un principio legal ineludible. El incremento de aprovechamiento urbanístico en este ámbito se cifra en 672,77 Uas (Unidades de Aprovechamiento).
En el aspecto ambiental, la Delegación Territorial de Sostenibilidad y Medio Ambiente de la Junta de Andalucía determinó que el proyecto no produce efectos significativos sobre el entorno, por lo que se ha eximido al Estudio de Ordenación de someterse a una Evaluación Ambiental Estratégica.
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