Destaca el impacto que tendría un nuevo bloque de 8 plantas cercano a la avenida de La Palmera
Sin embargo, sí admitió viviendas de lujo en el Puesto de los Monos con alturas de 7 plantas
La reutilización y reconversión de antiguas estaciones de servicio integradas en la trama urbana consolidada de Sevilla se ha convertido en un ámbito crítico para el planeamiento municipal y la ordenación del territorio. Estas parcelas, situadas estratégicamente en arterias de alta intensidad de tráfico y conectividad, representan oportunidades clave para la regeneración urbana, aunque también suscitan complejas tensiones entre la rentabilidad del aprovechamiento privado y la preservación del modelo de ciudad.
La entrada en vigor del marco legal andaluz, articulado mediante la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) y su posterior modificación en el apartado 1 del artículo 27 por el Decreto-Ley 3/2024, de 6 de febrero, ha establecido el cauce normativo para las Actuaciones de Transformación Urbanística de Mejora Urbana (AMU). Este marco legal permite la alteración pormenorizada de ordenanzas para el incremento de edificabilidad, cambio de uso o densificación en suelo urbano, siempre que se justifique fehacientemente un beneficio social, asistencial o ambiental para la ciudad existente y se asuman las correspondientes cargas y cesiones dotacionales.
En este escenario de reconversión de la trama consolidada, las decisiones recientes del Ayuntamiento de Sevilla ilustran con claridad la doctrina municipal aplicada a este tipo de suelos a través de dos expedientes de marcado carácter contrapuesto. Por un lado, la aprobación inicial del Estudio de Ordenación en la finca de la calle Luis Montoto 138 permitirá la reconversión de una antigua estación de servicio de carburantes en un equipamiento de servicios terciarios integrados (hotel), respaldando un modelo que consolida la actividad económica de la zona.
Por otro lado, la Junta de Gobierno Local ha dictado una resolución desestimatoria definitiva (no admisión a trámite) ante la propuesta presentada en la Avenida Manuel Siurot 5, que pretendía transformar una estación de servicio y un establecimiento de comida rápida en un bloque residencial de hasta 30 viviendas mediante un notable incremento de altura y edificabilidad.
Para comprender el alcance y los límites de las Actuaciones de Mejora Urbana bajo la vigencia de la LISTA es importante examinar en detalle la fundamentación técnica de cada caso, comenzando por el proyecto que logró obtener el beneplácito de la Delegación de Urbanismo en el distrito de Nervión.
LUZ VERDE EN LUIS MONTOTO
La reconversión de la parcela de la calle Luis Montoto 138 representa para la Gerencia de Urbanismo una operación estratégica para el distrito de Nervión y su confluencia con el ámbito de Cruz del Campo. Al transformar un antiguo nodo de distribución y repostaje de hidrocarburos en un espacio destinado a servicios terciarios integrados (hotel), el proyecto ha logrado conciliar los objetivos de reactivación económica y recalificación urbana con las directrices del Ayuntamiento de Sevilla.
La propuesta no sólo elimina un uso potencialmente contaminante o discordante dentro del tejido residencial altamente consolidado, sino que refuerza el eje comercial y de servicios de la arteria sin introducir tensiones de masificación de vivienda ni rupturas morfológicas severas en la zona.
La propuesta redactada para Luis Montoto 138 logró superar los filtros técnicos del Servicio de Planeamiento al justificar que la Actuación de Transformación Urbanística cumple de manera estricta los requerimientos del artículo 27 de la LISTA. A diferencia de las intervenciones de densificación residencial agresiva, el mantenimiento de la tipología y categoría global terciaria evita distorsiones o impactos negativos sobre la morfología residencial colindante.
La gasolinera de Luis Montoto (arriba) y recreación del volumen del hotel propuesto en su lugar
Asimismo, la documentación aportada acreditó la justa asunción de los deberes urbanísticos derivados de la actuación de mejora urbana. Dado que las reducidas dimensiones de la parcela urbana impiden la entrega material de suelo para dotaciones, la propuesta formalizó el cálculo y la monetización de las cesiones dotacionales públicas y del incremento de aprovechamiento urbanístico. Mediante el compromiso expreso de sustitución del suelo dotacional por su equivalente en metálico de acuerdo con la legislación vigente, la iniciativa garantizó la viabilidad económica del desarrollo y su retorno financiero al Ayuntamiento, sin saturar los equipamientos públicos ni los accesos del entorno.
LUZ ROJA EN MANUEL SIUROT
El encaje normativo y urbanístico alcanzado en el eje de Nervión contrasta con las barreras levantadas por Urbanismo ante un proyecto diseñado para la sustitución de una estación de servicio situada junto al conjunto residencial de la Estrella, en la avenida Manuel Siurot.
El promotor ( NAPTER DE PATRIMONIO INMOBILIARIO, S.L., está directamente vinculado y actúa como la filial patrimonial del grupo sevillano Hijos de Terrats Construcciones, S.A.) pretende justificar la edificación de un bloque de ocho alturas con 30 viviendas, los retranqueos y el cumplimiento de distancias a linderos presentando su proyecto como la «recuperación del noveno bloque nunca ejecutado» del conjunto residencial la Estrella.
Planimetría original del proyecto (1955), correspondiente a la configuración de los nueve bloques residenciales de la Estrella (se señala en rojo el edificio finalmente no ejecutado y que ahora se quería recuperar con el proyecto no admitido a trámite por urbanismo)
Sin embargo, los técnicos municipales determinaron que, si bien en el pasado el suelo pudo formar parte de la misma unidad de proyecto, actualmente constituye una parcela urbanística y catastral totalmente independiente. En consecuencia, el cumplimiento de las condiciones de separación y lindero debe ser resuelto exclusivamente dentro de sus límites privativos y no a costa de la ordenación global de fincas ajenas.
La gasolinera y su ubicación junto a los bloques de la Estrella, donde ha sido rechazada la propuesta de construir otro más destinado a viviendas
Mediante el plan presentado, el promotor pretende implantar un bloque de 8 plantas y ático (PB+7+Ático) prácticamente alineado a la acera de la avenida Manuel Siurot. Los informes destacan que la acera opuesta de dicha avenida está formalmente integrada dentro del Conjunto Histórico de la ciudad (avenida de La Palmera) y cuenta con edificaciones catalogadas y protegidas. La colocación de una gran mole residencial en el borde del vial rompería la escala, generando un grave impacto discordante sobre la perspectiva del paisaje urbano protegido.
El informe técnico emitido por el Servicio de Planeamiento el 18 de septiembre de 2026 articuló cuatro objeciones insuperables que llevaron a denegar la actuación al no admitirla a trámite siquiera:
Inexistencia de vinculación con la ordenación de la manzana colindante (la Estrella).
Quiebra visual del entorno protegido del Conjunto Histórico en la acera opuesta.
Hiperdensificación con ocupación en planta baja del 59,43% y espacios libres residuales.
Ausencia de justificación para el cambio de uso terciario a residencial.
El intento de ubicar 6.400,00 m²t construidos en una parcela de tan sólo 1.295 m² impondría proyectar una huella en planta baja de 769,60 m²s (lo que representaría un 59,43% de ocupación del suelo). Esta elevadísima densidad dentro del modelo de edificación abierta desvirtuaría por completo la tipología (A), reduciendo los espacios ajardinados o libres privados a franjas estrictamente residuales e inaprovechables para la calidad ambiental del edificio.
El argumento del promotor sobre la necesidad de eliminar la gasolinera y el restaurante de comida rápida por considerarlos «usos discordantes» ha sido desestimado por la Gerencia de Urbanismo. El planeamiento califica el suelo como Servicios Terciarios (ST-A), un marco normativo que abarca múltiples categorías compatibles (oficinas, comercios, equipamientos). La sustitución de una estación de servicio no otorga automáticamente el derecho de mutar el uso a residencial, pues la parcela mantiene la posibilidad de alojar otras actividades terciarias perfectamente integrables en el sector sin necesidad de alterar el Plan General.
Urbanismo ha dejado sentado que el artículo 27 de la LISTA requiere que la modificación reporte un beneficio tangible a la ciudad («mejora de la ciudad existente»). Mientras que en Luis Montoto la conversión terciaria resuelve la incompatibilidad de repostaje en trama densa manteniendo la coherencia y monetizando debidamente las cesiones, en Manuel Siurot la no admisión a trámite de la propuesta de viviendas obedece a que la densificación generaría una intensificación privada sin compensación espacial efectiva, traduciéndose en espacios libres residuales y en un impacto estético sobre un entorno protegido de elevado valor patrimonial como es la avenida de La Palmera.
Sin embargo, contrasta el argumento del impacto en la avenida de La Palmera de un bloque de 8 plantas proyectado en una avenida paralela y a espadas de la misma, como es la de Manuel Siurot, para no admitir a trámite el Estudio de Ordenación con la luz verde dada a la tramitación del proyecto de viviendas de lujo sobre el antiguo restaurante del Puesto de los Monos, espacio que mira directamente a La Palmera y donde se incluyen siete plantas (baja más seis).
*Más información, en el siguiente enlace: Una mole estilo a la del Betis para la avenida de La Palmera en el Puesto de los Monos
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