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Turistificación

Por primera vez, en España hay más plazas turísticas en viviendas privadas que en los hoteles

 En Sevilla ya han surgido empresas dedicadas a la gestión de las viviendas que se alquilan a turistas

La patronal turística Exceltur ha constatado oficialmente que por primera vez en España la oferta de plazas en viviendas que se alquilan a los turistas superan a las plazas en los hoteles y que esta tendencia se ha acelerado a un ritmo vertiginoso de unos años a esta parte merced a plataformas de intermediación por Internet de la denominada economía colaborativa, como Airbn y Homeaway: ya hay prácticamente un 10% más de plazas turísticas en viviendas que en los hoteles (362.493 frente a 323.113).

Sevilla no escapa a este fenómeno, ya que habría unas 27.500 plazas en viviendas de alquiler para turistas frente a las 22.500 que ofrece el sector hotelero, pero sólo unas 7.000 de aquéllas se habrían inscrito en el Registro instituido por la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía y tendrían la consideración de viviendas turísticas legales, por lo que 20.000 se hallarían al margen de la ley, sin pagar ningún tipo de impuestos y haciendo desde la economía sumergida una competencia desleal a quienes sí se han registrado y al sector hotelero.

EXPULSIÓN DE RESIDENTES

Como el dinero llama al dinero, al reclamo del éxito de plataformas de intermediación como Airbn, que nació en 2008 y que en tan sólo nueve años copa la mitad de la oferta de viviendas de alquiler turístico, se multiplica la oferta (crece a un ritmo anual cercano al 100%), aprovechando además que nuestro país se ha convertido en el destino refugio de millones de turistas (récord de 75,6 millones en 2016) por las guerras y la crisis de los refugiados en el Mediterráneo oriental.

Estamos introduciéndonos en un círculo cada vez más vicioso: a mayor número de turistas y mayor demanda de alojamiento, más oferta turística en viviendas particulares, en detrimento no sólo del sector hotelero tradicional, sino también de los residentes en, fundamentalmente, el casco histórico de las grandes ciudades, como está ocurriendo en Barcelona, donde la mitad de las viviendas del Barrio Gótico ya no están en el mercado clásico de alquiler porque para sus propietarios es más rentable arrendarlas por días o semanas a los turistas que a un inquilino habitual: pueden ganar hasta cuatro veces más y sin someterse a los dictados de la Ley de Arrendamientos Urbanos ni a la posible morosidad de los arrendatarios.

La consecuencia de este fenómeno, acelerado en los últimos años y que ha empezado a denominarse “turistificación”, es la subida de los alquileres o la reconversión de viviendas hasta ahora en el mercado inmobiliario para uso turístico, con lo que los centros urbanos y sus áreas de influencia se van despoblando de residentes de toda la vida. Estos, incapaces de pagar alquileres más altos ni de competir con turistas dispuestos a pagar cifras de hasta tres dígitos por día, se ven forzados a emigrar hacia la periferia.

SIN REGULACIÓN

La extensión del alojamiento turístico en viviendas particulares se ve además favorecida por la inexistencia de una norma reguladora a escala nacional. Ante la inhibición del Gobierno, cada comunidad autónoma o cada Ayuntamiento trata de enfrentarse a la nueva situación a su manera, después de que la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) pidiera en vano al Ejecutivo de Rajoy que clarifique cuándo una vivienda es turística y cuándo no, regule su fiscalidad y seguridad y exija a las grandes plataformas de Internet que no publiciten las ilegales. A título de ejemplo, el presidente de la Comisión de Turismo de la FEMP y también alcalde de Palma de Mallorca, José Francisco Hila, reveló que el 90% de los alquileres turísticos en su ciudad son ilegales.

 Cada ayuntamiento aplica o estudia aplicar su particular estrategia para tratar de frenar la situación o, al menos, de encauzarla. El de Valencia ha planteado una subida del IBI para las viviendas turísticas, pero se encuentra con que habría que definir previamente la tipología de cada inmueble e incluso el periodo de tiempo en que cumple una función diferente.

 El de Sevilla aboga por gravar con hasta 250 euros la conversión de una vivienda habitual en otra de uso turístico. Por su parte, el Ayuntamiento de Barcelona envió un requerimiento a la plataforma Airbn para que le facilitara en el plazo de quince días la identidad de los propietarios que alquilaban viviendas a los turistas so pena de fuertes sanciones. Como gesto de buena voluntad, ha ofrecido a los 300 propietarios a los que ha logrado sancionar (a una media de 15.000 euros cada uno) una especie de amnistía: les condonará el 80% de la multa si ceden durante tres años sus viviendas al Ayuntamiento con fines sociales, y el total del importe  si la cesión es por un plazo superior.

IMPACTO ECONÓMICO

Sin embargo, no parece que se pueda poner puertas al campo: las viviendas turísticas no son una moda pasajera y han venido para quedarse porque se han convertido en un boyante negocio. La plataforma Airbn difundió un estudio sobre el impacto económico de su actividad en España en 2016, que cifró en 4.170 millones de euros. Su red asociada de pisos turísticos alojó a 5,4 millones de visitantes (2,5 millones más que en 2015), los cuales se gastaron en nuestro país 3.520 millones de euros, mientras que los propietarios se embolsaron por los alquileres 560 millones (en la cuenta faltan 90 millones, que podrían corresponder a las comisiones cobradas por la plataforma).

Con este panorama no es de extrañar que sólo en Sevilla capital se hayan registrado más de 1.350 viviendas de forma legal para uso turístico en exclusiva y que hayan surgido empresas que se dedican a su gestión, bien en propiedad, bien en nombre de terceros, como Singular Apartments, Puerta Catedral, Genteel Home…y que hayan creado su propia patronal, denominada Apartsur.

EL PACTO DE AMSTERDAM

Hace dos años y medio, el Ayuntamiento de Amsterdam fue pionero en firmar un acuerdo de colaboración com la plataforma Airbn tras detectar en el periodo previo un gran crecimiento de alojamiento de turistas en viviendas particulares. Una portavoz del gobierno local explicó la decisión con el argumento de que “la economía colaborativa ha llegado para quedarse y no va a desaparecer. Quisimos regularlo -añadió- porque es algo que la gente quiere hacer, porque es algo que no va a parar y porque creemos que es razonable que la gente comparta sus casas de esta forma”.

 En virtud de aquel acuerdo, la vivienda que se puede alquilar con fines turísticos por un máximo de 60 días al año y a no más de cuatro personas ha de ser la principal del propietario. A cambio, Airbn recauda para el Ayuntamiento el importe de la tasa turística (del 5%) y a quien opere al margen del pacto se le podrá multar con hasta 18.000 euros. Además, el Consistorio abrió una línea de teléfono para recibir denuncias de los vecinos en caso de ruido excesivo por parte de los turistas u otras molestias y de alojamientos ilegales.

El acuerdo soliviantó a los hoteleros de Amsterdam, pero el Ayuntamiento y Airbn  mostraron con el curso de los meses estadísticas según las cuales las pernoctaciones hoteleras crecieron en un 5,2%, entre otras razones porque la oferta de pisos turísticos no se concentró en el Centro de la ciudad, sino en barrios alternativos, donde el 36% de los ingresos generados se dedicó a afrontar pagos esenciales como el de la hipoteca. Algunos propietarios recaudan hasta 3.000 euros mensuales, y los turistas se dejan en los barrios donde se alojan una media de 179 euros diarios.

Acuerdos similares al de Amsterdam han firmado posteriormente con Airbn ciudades como Lisboa y París, donde la plataforma recauda la tasa turística para los ayuntamientos y éstos permiten el alquiler de viviendas con fines turísticos durante una parte del año, que oscila entre dos y cuatro meses. El Gobierno británico también ha aprobado una ley que permite a sus ciudadanos alquilar su vivienda por un máximo de tres meses al año, por entender que millones de visitantes quieren vivir una experiencia como la de los nativos y que para ciudades como Londres se abre una gran oportunidad de adaptarse al estilo de vida del siglo XXI.

 Amsterdam, París, Lisboa, Londres, Milán….han aplicado la máxima de “si no puedes con tu enemigo, únete a él”.

‘Sorpasso’ turístico de Málaga y San Sebastián a Sevilla

CAÍDA

Sevilla pierde dos puestos en la clasificación general y pasa del cuarto al sexto

 SÓLO UN POSITIVO

 Todos sus indicadores turísticos empeoran en los últimos cuatro años, salvo el entorno urbano

 ANTÍTESIS

 Málaga da el salto en la tabla al mejorar su gestión, la accesibilidad y su entorno

El empeoramiento de su ratio en cinco de los seis grandes capítulos analizados por la patronal turística Exceltur en su informe de competitividad de los destinos urbanos españoles ha llevado a Sevilla del cuarto al sexto puesto entre las ciudades turísticas del país en el periodo de cuatro años (2012-2016) y a ser superada en la clasificación general por Málaga y por San Sebastián.

 Los informes Urbantur que elabora cada cuatro años la patronal turística Exceltur son una radiografía del estado del sector turístico en las grandes urbes españolas. El recientemente editado en mayo de este año 2017 está referido a 2016 y recoge la posición de las 22 ciudades españolas de mayor relevancia turística en 62 indicadores que reflejan los aspectos más relevantes que condicionan su competitividad turística, entendida como la capacidad de incrementar de forma sostenible la productividad social y económica del sistema turístico a largo plazo. Hay que anotar que la gran mayoría de la información manejada corresponde al ejercicio de 2015, compartido en Sevilla por Zoido y Espadas, ya que a mitad de año se produjo el relevo en la Alcaldía tras las elecciones municipales de mayo.

El resultado del informe Urbantur 2016 es muy preocupante para una ciudad como Sevilla, cuya economía depende en buena parte del turismo, máxime si se compara con el informe anterior, correspondiente a 2012. En estos cuatro años, Sevilla es una de las tres grandes urbes que ha perdido competitividad turística, junto con Madrid y Valencia, cuando se considera su índice global, que pasa de 104,3 puntos a 102,2, apenas por encima de la media general (100 puntos), por lo que desciende del cuarto al sexto puesto y es sobrepasada por San Sebastián (pasa del quinto al cuarto) y por Málaga (pasa del sexto al quinto).  Barcelona consolida y mejora su liderazgo nacional (gana más de cuatro puntos), seguida de Madrid y Valencia, que se mantienen en el podio pero con peor ratio que hace cuatro años.

PILARES

Exceltur analiza lo que denomina seis grandes pilares, que son los siguientes:

1.- Capacidad de atracción de la oferta de productos de ocio: Sevilla se mantiene como la cuarta de España en este aspecto, la misma posición que ocupaba en 2012, pero ahora con peor resultado que entonces, ya que su índice es de 107 puntos frente a los 111,8 de hace un cuatrienio (pierde 4,8 puntos). La superan Barcelona, Madrid y Valencia. Málaga es sexta y San Sebastián, novena.

2.- Capacidad de atracción de la oferta de productos de negocio: Sevilla vuelve a mantener la cuarta posición de hace cuatro años, pero de nuevo con peor ratio que entonces, al pasar de 104,2 puntos a 100,1. La superan Madrid, Barcelona y Valencia. Málaga queda la séptima y San Sebastián, la décimo tercera.

3.- Condicionantes competitivos del entorno urbano y de la vida local: El único pilar en que Sevilla ha mejorado en estos cuatro años, nada menos que con 6,3 puntos (pasa de 99,3 en 2012 a 105,6 en 2016), lo que le permite ascender dos puestos en esta clasificación parcial y pasar del noveno al séptimo. El informe mide en este pilar la dotación de zonas verdes, la dotación de zonas Wi-Fi de acceso gratuito, el atractivo de los espacios públicos, la calidad del aire y la eficacia en el tratamiento de los residuos, la reputación interna de la ciudad, el atractivo del estilo de vida percibido por los turistas, el fomento de la excelencia educativa y la seguridad ciudadana.

Sevilla es superada por Barcelona, Madrid, Bilbao, Santiago de Compostela, San Sebastián y Santander.

4.- Accesibilidad y movilidad: El segundo aspecto en que Sevilla más ha empeorado en estos cuatro años, hasta el punto de pasar del puesto cuarto al octavo, después de que su índice evolucionara de los 106,2 puntos que tenía en 2012 a 102 puntos ahora. Es superada por Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca, Málaga, Las Palmas, Valencia y Córdoba.

5.- Gobernanza y gestión estratégica: Otro capítulo con evolución negativa, en que Sevilla pasa de 101,6 puntos a 98,7, por lo que pierde un puesto en la clasificación sectorial: del noveno al décimo. La superan Barcelona, Valencia, San Sebastián, Gijón, Málaga, Madrid, Valladolid, Murcia y Zaragoza.

6.- Desempeño: resultados económicos y sociales: Pese a la bonanza turística que vive la ciudad, su índice refleja peor balance que hace cuatro años, ya que pasa de 105,5 puntos a 103,1, y cae del séptimo puesto al cuarto. Es superada por Barcelona, Madrid, Palma de Mallorca, San Sebastián, Las Palmas y Bilbao.

COMPARACIÓN

Una de las razones de por qué Málaga ha sobrepasado a Sevilla en tan sólo cuatro años es que los indicadores de la ciudad de la Costa del Sol han mejorado en cuatro grandes pilares, ha caído de forma mínima (-0,4 puntos) en uno de ellos y ha empeorado en tan sólo uno, mientras que Sevilla obtiene peores notas en cinco de los seis analizados, resultado que debería llevar a una profunda reflexión al gobierno local.

 El informe Urbantur de 2012 era mucho más exhaustivo que el de 2016. Ya entonces se apuntaron algunas de las desventajas competitivas de Sevilla respecto de las otras ciudades españolas. Entre ellas, las siguientes: libertad de horarios comerciales, eficacia en el tratamiento de los residuos, rapidez del trayecto en transporte público entre el aeropuerto y la ciudad, información en idiomas en el sistema público de transporte, apuesta institucional por la coordinación entre concejalías del Ayuntamiento, desarrollo de aplicaciones móviles de información y disfrute turístico de la ciudad y el grado de autonomía financiera de la entidad gestora del turismo en Sevilla.

 A la luz de los resultados del informe Urbantur 2016 cabe preguntarse si en estos cuatro años se ha logrado reducir las desventajas señaladas en el informe de 2012.

Clasificación global de competitividad turística

 

 

Año 2012                              Año 2016

 

Indice             Puesto                       Indice             Puesto

 

 

 

Barcelona                             141,4             1º                   145,8            1º

 

Madrid                                  139,1             2º                   138,0            2º

 

Valencia                                111,0             3º                   108,2             3º

 

Sevilla                                    104,3             4º                   102,2             6º

 

San Sebastián                                  103,1             5º                   104,5                4º

 

Málaga                                    98,3              6º                   103,0             5º

 

Palma Mallorca                    No incluida                           101,5             7º

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Pilares de la competitividad turística de Sevilla

 

 

Año 2012                              Año 2016

 

Indice             Puesto                       Indice             Puesto

 

 

 

Productos de ocio                111,8             4º                   107,0             4º

 

Productos negocio               104,2             4º                   100,1             4º

 

Entorno urbano                   99,3              9º                   105,6             7º

 

Accesibilidad                        106,2             4º                   102,0             8º

 

Gestión                                  101,6             9º                      98,7            10º

 

Resultado económico           105,5             4º                   103,1             7º

 

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Pilares de la competitividad turística de Málaga

 

 

Año 2012                              Año 2016

 

Indice             Puesto                       Indice             Puesto

 

 

 

Productos de ocio                94,1                9º                   96,5               8º

 

Productos negocio               94,4                7º                   94,0               7º

 

Entorno urbano                   95,0                15º                 100,9             12º

 

Accesibilidad                        102,5              6º                   110,8             4º

 

Gestión                                  100,2             10º                 109,6                5º

 

Resultado económico           101,9             6º                      99,6             11º