Otra mole estudiantil da la puntilla, gracias al PGOU de Monteseirín, a una avenida de La Palmera cada vez más adulterada

La fórmula del PGOU de 2006 de permitir ocupar el 80% del suelo en caso dotacional da alas al ‘boom’ de las residencias universitarias en Sevilla

Un nuevo inmueble “de diseño rompedor” toma cuerpo tras el derribo del chalet de la Botella y la destrucción de su vegetación

En el número 17 de La Palmera se está erigiendo sobre una antigua parcela de los Solís un inmueble de 8.314 m2 para albergar 300 estudiantes

El edificio provoca un importante impacto visual en el paisaje de la histórica avenida que diseñó el arquitecto regionalista Juan Talavera

Acaba con el modelo de casa aislada, retirada de los linderos y rodeada de jardines

Ni el Ayuntamiento ni Cultura han reaccionado ante este fenómeno de volumetrías desmesuradas en varias zonas de la ciudad

Sociedades de inversión inmobiliaria y de otro tipo están aprovechando las insólitas facilidades del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 2006, aprobado durante la Alcaldía de Monteseirín, para transformar señoriales casas y/o amplios jardines de la emblemática avenida de La Palmera en residencias universitarias de gran volumen, las cuales están contribuyendo a adulterar cada vez más el perfil de esta vía vinculada a la Gran Exposición de 1929. Primero ocurrió en la casa de La Botella, en la esquina con la calle Páez de Rivera, donde se derribó el chalet existente y se eliminó su vegetación para edificar “un edificio de estilo rompedor”, y ahora está pasando en el número 17, mientras aparecen noticias sobre otros proyectos similares en ciernes en la misma avenida.

Contrastemos las dos formas de entender lo que debe ser una intervención respetuosa en la ciudad según los criterios, al parecer opuestos, de dos departamentos del propio Ayuntamiento de Sevilla, la Gerencia de Urbanismo y el Servicio de Parques y Jardines, y para ello recurrimos a la  página que este último tiene dedicada al Paseo arbolado de La Palmera

https://www.sevilla.org/servicios/medio-ambiente-parques-jardines/parques/paseos-arbolados/paseo-de-la-palmera,

en la que cuenta que la avenida de este nombre “surgió como prolongación natural hacia el Sur del Paseo de las Delicias, en forma de carretera que permitiera enlazar el paseo con la llamada Venta de Guadaira, situada junto al cauce de este afluente del Guadalquivir y donde se constituiría la glorieta que le daba final.

En 1911 se organiza  parte del paseo bajo proyecto del arquitecto Juan Talavera, que desde el primer momento le dota de gran anchura mediante una calzada central de 14 metros, flanqueada por caminos peatonales de 7 metros y sendas calles de 6 metros para terminar con aceras: en total unos 44 metros de anchura. Años más tarde (1916) el mismo Juan Talavera propone, con un nuevo proyecto, la terminación del mismo, aumentando la calzada central hasta 24 metros y dotándola exclusivamente de aceras peatonales, aunque manteniendo el ancho total. Al mismo tiempo empiezan a surgir a ambos lados residencias tipo chalet, que motivarían que se dictasen en 1920 unas ordenanzas específicas de edificación para las construcciones a levantar en sus  inmediaciones.

Imagen antigua de la avenida de La Palmera (blog de Roberto Paneque)

Estas normas insistían en la fórmula de ese tipo de vivienda: aislada, retirada de los linderos, y rodeada de ajardinamiento, lo que acrecentó aún más las construcciones de ese tipo, de las que hoy quedan muchas. La anchura de la vía de tráfico rodado y la peculiar arquitectura de sus lados, le confirió ya desde entonces una imagen especial que todavía hoy mantiene”.

Hacia el centro de la avenida, la familia Solís era propietaria de una parcela, con unas dimensiones aproximadas de 120×100 metros (12.000 m2). En los años 40 del siglo pasado la habría dividido en tres partes, con una calle en forma de T que permitía el acceso y la distribución interior.

De las dos partes que tenían fachada a la avenida de La Palmera, una la habrían vendido al catedrático, abogado mercantilista y posterior comisario de la Expo-92, Manuel Olivencia, y la otra -la correspondiente al número 17, con 3.462 m2 de superficie – se la habría quedado un miembro de la familia, que en el año 1961 se construyó allí una piscina y varias dependencias auxiliares para uso deportivo y de almacenamiento que en total ocupaban 150 m2, tal como muestran las imágenes de satélite de Google:

La franja interior, con fachada principal a la avenida Manuel Siurot, fue dividida a su vez en seis parcelas menores, al parecer adjudicadas a otros miembros de la familia. Esta situación se mantuvo inalterada durante 57 años, incluso tras la aprobación del PGOU de 2006, hasta que se produjeron unos movimientos comprensibles a raíz de lo que ha sucedido posteriormente.

El 3 de diciembre de 2018 tuvo entrada en el Servicio de Planeamiento de la Gerencia de Urbanismo una solicitud de Francisco Javier Solís Martínez-Campos en representación de la sociedad Peguerillas, S.L. (domiciliada en el conocido palacete familiar de estilo veneciano de la calle Cuna), propietaria de los terrenos, para que se revisara y, en su caso, se subsanara un error detectado en los planos del Texto Refundido del Plan General vigente.

En éste se calificaba de viario público una parte de la parcela que estaba destinada a viario privado a causa de la servidumbre de paso, luces y vistas que recaía sobre la misma en favor de las parcelas colindantes de avenida de La Palmera número 15 y avenida de Manuel Siurot números 10, 12, 14, 16, 18 y 20, siendo la calificación correcta, según el solicitante, la de Residencial, Unifamiliar Aislada (UA).

Así pues, en los 12 años transcurridos hasta entonces desde la aprobación del PGOU de 2006 la propiedad no se había percatado de la existencia de un error en la calificación de un viario interno, y de pronto constata su existencia. Este raro episodio denota que un tercero, interesado en la adquisición del suelo, habría examinado a fondo el Plan General para ver sus posibilidades y cualquier servidumbre que la gravara y se había dado cuenta de tal circunstancia.

A la vista del escrito, se le requirió al firmante la documentación complementaria donde se reflejara que todos los propietarias afectados por las servidumbres y que tenían acceso al citado viario manifestaban la voluntad de mantener su carácter privado.

Casas de la avenida Manuel Siurot colindantes, al fondo, con la parcela del número 17 de la avenida de La Palmera

El 22 de enero de 2019, Francisco Javier Solís Martínez-Campos presentó en el Servicio de Planeamiento un escrito con la documentación requerida. Girada visita por los técnicos y analizada la documentación presentada por la propiedad y la existente en
la Gerencia de Urbanismo, se comprobó que:
— El citado viario pertenece a una finca matriz que se segregó en varias parcelas, sobre las cuales se constituyó una servidumbre de paso, luces y vistas según escrituras presentadas por la propiedad con fechas 4 de febrero de 1946 y 30 de diciembre
de 1982.
— En el plano de Catastro también estaba, erróneamente, considerado el viario como público. Dicho error fue subsanado con fecha 14 de noviembre de 2017 por la Gerencia Regional del Catastro de Andalucía.

Consultado el Plan General de Ordenación Urbana de 1987 se comprobó que en el plano de calificación, usos, sistemas, alineaciones y rasantes, el citado viario se calificaba de Unifamiliar Aislada (UA3), correspondiéndose con la realidad del año 2019.

Analizada la situación y vistos los antecedentes, los técnicos de la Gerencia de Urbanismo consideraron que se había producido un error en la transcripción de los datos y determinaciones del Plan General de 1987 al Plan General de 2006. La corrección de error consistió en restablecer la calificación Residencial en la categoría de «Unifamiliar Aislada» (UA), en el suelo perteneciente a la parcela de avenida de La Palmera número 17, que había sido calificada de forma equivocada en el vigente Plan General (2006) de viario público (Hoja 13-17 de los planos de ordenación pormenorizada; y Plano del Conjunto Histórico. Catalogación y Alturas. Hoja 13-17).

Todos estos trámites fueron esenciales para lo que vendría después, ya que un inversor difícilmente iba a desarrollar un proyecto sobre una parcela cruzada por un camino de uso público. El proceso de corrección del error en la calificación del viario no concluyó oficialmente hasta el 12 de abril de 2019.

Los planos de ordenación pormenorizada del PGOU de 2006 establecen para esta parcela y las aledañas la posibilidad de construir hasta tres plantas de altura, tal como se ve en la siguiente reproducción del correspondiente a la avenida de La Palmera (color marrón claro):

Tan sólo diez días después de la corrección oficial del error urbanístico, el 22 de abril de 2019 se registra ante la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla la solicitud de licencia de obras para construir sobre la parcela del número 17 de la avenida de La Palmera un edificio que se desarrollaría en tres plantas sobre rasante, en consonancia, pues, con lo previsto en el PGOU (tres alturas).

Atención, sin embargo, al recurso utilizado para incrementar el aprovechamiento urbanístico: la solicitud añade una planta más bajo la cubierta del inmueble y dos plantas bajo rasante, bajo el nivel del suelo. Las plantas sobre rasante y la primera de sótano se destinarían a una residencia de estudiantes y a sus usos complementarios (por ejemplo, una piscina en la primera de sótano). La segunda planta bajo rasante se destinaría a garaje-aparcamiento, con 39 plazas para vehículos de cuatro ruedas y 11 para vehículos de dos.

El 7 de noviembre de 2019, ABC publicó el nombre de los promotores de la residencia de estudiantes, en los siguientes términos: “Detrás del proyecto está Amira Properties y la empresa HUBR, ambas de capital 100% español. Amira gestiona patrimonios e inversiones inmobiliarias en España, estando al frente de la misma Juan de la Peña, consejero delegado además de HUBR Student Housing. Sus clientes son fondos, family offices, empresas e inversores particulares . En Madrid, HUBR gestiona otra residencia de estudiantes en el barrio de Salamanca.

El proyecto de residencia estudiantil de HUBR para el número 17 de la avenida de La Palmera: una sucesión de ventanales

El proyecto básico, redactado por los arquitectos Carlos Violadé y Caridad López-Rey Quintero, logró licencia de obras el pasado 23 de julio, aunque el diseño original parece que sufrirá algunos cambios. Para abrir la residencia, la promotora construirá un edificio de nueva planta en un solar que fue de la familia Solís y donde ahora sólo hay una piscina. El proyecto supondrá una inversión de unos 7 millones de euros, sin contar la compra del suelo. El edificio tendrá 300 plazas de estudiantes en habitaciones individuales y dobles.

Las obras de la residencia, que será construida por Acciona, acabarán en 2021 y a mediados de ese año se inaugurará la residencia. El proyecto incluye una piscina en el patio central y un gimnasio, contando el edificio con las máximas calidades y un diseño de ahorro energético que le ha permitido obtener la calificación A. Los promotores han cuidado especialmente las zonas ajardinadas de la parcela…..”.

Imagen de satélite tomada el 2 de febrero de 2020 que muestra el vaciado y excavación de la parcela para la residencia

A la vista de la mole que se está levantando en el número 17 de la avenida de La Palmera, he pedido un digamos dictamen técnico y arquitectónico a gente docta en la materia, que me ha trasladado lo siguiente:

-La formalización del edificio (tipo Archivo de Indias) lo convierten sus proyectistas en impúdico ‘voyeur’ de sus sorprendidos vecinos y, a la vez, reserva para el interior la privacidad que ha robado hacia el exterior (patio rehundido con piscina).

-Juega a la contra de los postulados que permitieron a principios de siglo una trama de parcelas introspectivas pero que ofrecían, generosas, un bello fondo de paisaje al exterior a todos los sevillanos y que por eso mereció incorporar esa franja longitudinal al Catálogo del Conjunto Histórico.

El nuevo edificio proyecta una imagen de colmatación de la avenida y afecta a la privacidad de las casas y jardines vecinos (familia Carranza)

-La licencia concedida por la Gerencia de Urbanismo obvia los objetivos paisajísticos de este Conjunto Histórico y reitera antecedentes (no tan groseros como, por ejemplo, el número 21 de la avenida de La Palmera) que deberían haber movido al Ayuntamiento y a la Junta de Andalucía a propiciar a tiempo una modificación puntual del Plan General.

Obras de la residencia estudiantil, que ejecuta la empresa Acciona

-Se transforma en lo contrario de lo que dicen ser sus principios y objetivos; si lo hace es porque la torpeza -y lo especulativo- de sus Ordenanzas y los errores de interpretación del Ayuntamiento y de la Consejería de Cultura han permitido la autorización y posterior consumación de tan burdo volumen, que merecería una “reconsideración” en la Gerencia de Urbanismo.

-Todo lo que se está construyendo de este tipo tiene al final cinco plantas porque la mansarda ocupa el 100% y el primer sótano, también, con rebaje de todo el solar o patio inglés.

En esta imagen se aprecia la construcción de plantas bajo rasante
Vista exterior de la residencia estudiantil que se está construyendo en el número 17 de la avenida de La Palmera

-Este edificio se construye a unos 5/6 metros de la línea de fachada de la avenida de La Palmera y lucirá con todo su volumen porque no puede ocultarse con unos naranjitos y las pocas “melias” que están quedando en el acerado.

-Y resulta que lo regula un planeamiento de protección paisajística dentro del PGOU de 2006.

-Y que se publicó en medios locales que “los promotores han cuidado especialmente las zonas ajardinadas de la parcela” (¿?).

Con esta mínima separación entre el edificio y las casas colindantes cabe preguntarse dónde se plantarán las zonas ajardinadas

-Aparte de la notable afección paisajística a la avenida de La Palmera, ya en el interior de la parcela el inmueble cae como una bomba y los propietarios colindantes se encuentran con un edificio ‘voyeur’ (capacidad para 300 estudiantes, según se ha publicado) mirando hacia sus jardines y sus casas. Suponemos que habrá habido protestas e impugnaciones ante la Gerencia de Urbanismo pero desconocemos el resultado de las mismas.

CÓMO SE HA LLEGADO A ESTA SITUACIÓN

Los promotores de la residencia de estudiantes han hecho algo similar a lo que ya hicieron los empresarios de otra del mismo tipo en la barriada Elcano, tal como vimos en su día: https://www.manueljesusflorencio.com/2020/12/los-proyectistas-de-la-residencia-estudiantil-en-elcano-afirman-que-su-volumen-no-distorsiona-con-las-casas-del-barrio/

Su proyecto, que ha supuesto la implantación de un uso dotacional en una parcela con calificación Residencial en la categoría de «Unifamiliar Aislada», ha aprovechado el “coladero” de los artículos 6.6.2 / 6.6.3 / 6.6.4 de las Normas Urbanísticas del Plan General de 2006, aprobado durante el mandato de Monteseirín, artículos que pueden consultarse en el siguiente enlace (página 89 y siguientes) https://web.urbanismosevilla.org/planeamientopgou/pdfs/06_TR_NORMAS_URBANISTICAS/06_TR_NORMAS/06_TR_NORMAS.PDF

En resumen, vienen a decir que en el caso de Servicios de Interés Público y Social (SIPS), como sería una residencia estudiantil, se permite un 80% de ocupación del suelo multiplicado por la altura máxima señalada en los planos de ordenación detallada (en el caso del número 17 de la avenida de La Palmera es de tres plantas) a los solos efectos del cálculo de edificabilidad.

El artículo de las Normas del Plan General con la polémica fórmula del 80% de aprovechamiento del suelo

La aplicación de esta fórmula del PGOU se ha hecho de la siguiente forma en el caso que nos ocupa:

-Superficie de la parcela: 3.462,21 m2

-Altura definida en los planos de ordenación: tres plantas.

-Luego la edificabilidad máxima es el resultado de multiplicar 0,80 x 3.462,21 x 3 = 8.314,10 m2/techo.

Aunque hay informes municipales que refieren que la edificabilidad computable materializada en el proyecto presentado ha sido de 4.816,64 m2/techo, inferior a la máxima establecida conforme a la fórmula del PGOU, posteriormente se presentaron varios reformados que podrían haber incrementado la edificabilidad. De hecho, la empresa encargada del interiorismo de la residencia, Foxium Arquitectura, da como referencia 8.061,32 m2 construidos y atribuye la promoción no a HUBR, que sería una mera gestora del inmueble, sino a Student Properties Spain Socimi.

Este “coladero” del PGOU de 2006 descubierto por los promotores es el que está propiciando en Sevilla la nueva fiebre del oro urbanístico de las residencias de estudiantes en cualquier emplazamiento de la ciudad, desde la barriada Elcano hasta Nervión, pasando por La Palmera, sin que el Ayuntamiento ni la Junta de Andalucía hayan reaccionado ante esta volumetría desmesurada, que está alterando el perfil de las zonas donde se están implantando.

Vista lateral de la obra de la residencia estudiantil en la avenida de La Palmera

Lo más paradójico es que el propio Servicio de Parques y Jardines del Ayuntamiento se lamenta de la transformación que está sufriendo la avenida de La Palmera, ya que en la página citada anteriormente dice lo siguiente: “Se construirían, asimismo, pabellones de la misma (en referencia a la Gran Exposición Iberoamericana de 1929) como el del Aceite (desaparecido) o el de Cuba y la República Dominicana, que con otros usos se conservan. Lujosas residencias privadas jalonan sus aceras por ambos lados, aunque en los últimos años muchas de ellas han perdido su característico carácter residencial para convertirse en sede de bancos, empresas de diversa índole, clínicas, etc. Algunas han mantenido, adaptándolas, las viejas construcciones. Otras han sido derribadas y sustituidas por modernas edificaciones que han cambiado sustancialmente el aspecto tradicional del paseo, en un proceso de paso de zona residencial tipo ciudad jardín, a otro de servicios que parece lamentablemente imparable a pesar de mantener como zona de edificación protegida gran parte de la contenida en su acera izquierda”.

Una veintena de ventanas por planta, que corresponderían a otras tantas habitaciones de la residencia para estudiantes

Proceso “lamentablemente imparable”, dice el Servicio Municipal de Parques y Jardines, pero ¿quién, si no el propio Ayuntamiento es el que lo está propiciando al no modificar el Plan General para evitar la aplicación aquí y en casos similares de la fórmula del 80% de ocupación de parcelas (tradúzcase por jardines) con perversos efectos patrimoniales, cuando sí modifica el PGOU cada dos por tres atendiendo a cualesquiera otros intereses, como recientemente hemos visto para la avenida de La(s) Raza(s): https://www.manueljesusflorencio.com/2021/03/el-modelo-de-ciudad-de-espadas-recalifica-suelo-de-servicios-avanzados-a-residencial-para-que-el-puerto-de-un-pelotazo-con-700-viviendas-en-la-avenida-de-las-razas-en-vez-de-crear-el-previsto-polo-te/

SEVILLA TÓPICA

La página web de HUBR, el promotor de la residencia estudiantil en La Palmera Nº 17, anuncia su apertura en otoño de 2021 con el recurso a un ramillete de tópicos, en estos términos: “Sevilla, Capital andaluza, ciudad flamenca y torera, es sol y volantes, albero y guitarra española y tiene además un “color especial” que enamora a cualquier visitante con un sinfín de lugares para ser descubiertos disfrutando de un agradable y primoroso “paseo”.

¡No esperes a que otros te lo cuenten, ven, disfruta y sumérgete en los más bellos y culturales rincones que esta ciudad tiene que ofrecerte!

Es la nueva residencia de estudiantes en pleno Paseo de la Avenida de la Palmera, sin duda una de las zonas más exclusivas de la ciudad Hispalense.

Muy próxima al Parque de María Luisa, Jardín Histórico; uno de los lugares favoritos de muchas personas donde poder practicar deporte al aire libre.

Habitaciones de tamaño mínimo, según imágenes del proyecto de interiorismo

Su privilegiada localización la hace prácticamente perfecta para los estudiantes por su cercanía al campus Reina Mercedes y por su buena comunicación con el resto de la ciudad a través del transporte público.

 Vive con “mucho arte” esta experiencia con nosotros…

En construcción de nuestro proyecto en la mejor ubicación.

Estate atento a la evolución de las obras. Apertura prevista otoño 21″.

La oferta de lanzamiento es de 495 euros mensuales por plaza

La oferta de lanzamiento es de 495 euros mensuales (IVA incluido), por lo que si la residencia puede albergar 300 estudiantes, con una ocupación plena durante los nueve meses que dura el curso universitario su facturación potencial (sin contar posibles cobros de servicios complementarios) sería de 1.336.500 euros, por lo que sus promotores no tardarán mucho en amortizar su inversión.

Si tantos proyectos similares se están ejecutando en Sevilla, como anteriormente el de la casa de la Botella en la esquina de la avenida de La Palmera con Páez de Rivera y tan “rompedor” como muestra la imagen

y algunos de ellos de tal magnitud que asemejarán hoteles por sus 662 habitaciones (caso del proyectado junto al Colegio Portaceli, considerado el albergue universitario más grande de Andalucía), es que sus promotores han encontrado un nuevo filón gracias a la fórmula del 80% del PGOU de Monteseirín, la fórmula equivalente a la de la piedra filosofal y que Espadas ha mantenido intocable en sus seis años de mandato.


1 comentario en “Otra mole estudiantil da la puntilla, gracias al PGOU de Monteseirín, a una avenida de La Palmera cada vez más adulterada

  1. Antonio García Méndez

    Se están cargando toda la construcción histórica de nuestro rico patrimonio

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