El TSJA estima parcialmente un recurso de Ecologistas y anula el Modificado del Estudio de Detalle en que se basó el complejo de Palmas Altas

El Ayuntamiento de Sevilla aprobó el texto para otorgarle a todo el centro comercial una altura de 6 plantas, cuando sólo estaba prevista para algún edificio singular

Dejó sin definir, y al albur de Lagoh, la zona de aparcamientos públicos con al menos 600 plazas y el viario secundario

También permitió que Lagoh se apropiara para su garaje subterráneo de una parte importante del subsuelo de propiedad pública

La imagen del gobierno local del socialista Juan Espadas, y más todavía la de su delegado de Urbanismo, Antonio Muñoz, ha quedado claramente afectada por una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA), el cual ha estimado parcialmente un recurso de Ecologistas en Acción y anulado no el Estudio de Detalle, como han interpretado los propios verdes, sino el Modificado del mismo que aprobó el Ayuntamiento de Sevilla para, asumiendo los planteamientos de la empresa, permitir la construcción del centro comercial Lagoh sin velar por los intereses públicos. Así, el Consistorio otorgó a todo el complejo una altura de seis plantas, cuando sólo estaba prevista para algún edificio singular; no delimitó, y por tanto lo dejó en manos de la promotora comercial, la zona de aparcamientos públicos y el viario perimetral, y además permitió que aquélla se apropiara de parte del subsuelo de propiedad pública para la construcción de su aparcamiento subterráneo. De momento se mantiene el ‘statu quo’ urbanístico porque los perdedores con este fallo judicial han anunciado que recurrirán la sentencia.

La sociedad Centro Comercial Bermejales Siglo XXI, constituida en febrero de 2006, vinculada a la Inmobiliaria Viapol y ya extinguida (Ricardo Polo Hottenrott actuó como su liquidador), encargó un Estudio de Detalle para el posterior proyecto de un centro comercial y de ocio en la parcela ZE N 1 de Palmas Altas, aunque sostenía, al igual que la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla, que dicho centro comercial ya estaba sustentado en el Plan de Sectorización.

El Plan de Sectorización, a cuyas determinaciones ha de ajustarse el Estudio de Detalle, destina la parcela ZE N1, que constituye su objeto, a usos de actividades productivas y comerciales, según su memoria de ordenación estructural, localizadas en tipologías
edificatorias de edificación extensiva con altura baja y extenso consumo de
suelo. Con esa limitación, admite algún edificio singular de mayor altura.

El Plan de Sectorización difiere a un Estudio de Detalle la ordenación de los
volúmenes, el trazado del viario secundario y la localización del suelo
dotacional público destinado a aparcamiento público de la zona ZE N1.

Su artículo 12 dice que ese estudio definirá el área de aparcamientos públicos
con al menos 600 plazas, el viario secundario, las parcelas de uso privativo
y la edificabilidad y volumen de cada parcela. Reconoce a los propietarios
la titularidad del subsuelo de las parcelas privativas y fija las alturas
máximas de este modo: 10,50 metros para una planta; 14 metros para dos plantas; 17,50 para tres; 21 para cuatro; 24,50 para cinco; y 28 metros para 6 plantas, el máximo.

Centro Comercial Bermejales Siglo XXI promovió en el año 2008 el Estudio de Detalle de acuerdo con lo prescrito por el Plan de Sectorización y propuso:

-Una altura de una planta en el espacio de hipermercado, incluyendo sus oficinas, si bien para éstas, y dentro de ese límite, se estableció una planta más.

-Una planta hacia el aparcamiento de superficie.

-Dos plantas en el resto del centro comercial y en la estación de servicio.

-Cuatro en la zona de las plazas.

-Y seis, exclusivamente para los cines.

En este Este Estudio de Detalle se diseña el viario y se garantiza al menos 600 plazas de aparcamiento sobre superficie, no su ubicación.

De acuerdo con este Estudio, 29 265 m² de las construcciones sobre
la zona de edificación ZE N1 serían de una planta; 32 050 m2, de dos; 8.400 m2, de
cuatro; y 5.465 m2, de seis (plano E06). El dibujo en perspectiva permitía
observar las muy diferentes alturas en que se iba a desarrollar el centro comercial y la
localización de los aparcamientos y zonas verdes.

El Estudio de Detalle fue aprobado por el Pleno del Ayuntamiento de Sevilla, con Monteseirín de alcalde, en sesión celebrada el 19 de septiembre de 2008. Puede consultarse en el siguiente enlace: https://sig.urbanismosevilla.org/Ficha_PD.aspx?nir=PD_SUO-DBP-01_ED_ZE-N1 .

Dio noticia del mismo en el Boletín Oficial de la Provincia de Sevilla del 13 de diciembre del mismo año, página 14.253: https://www.dipusevilla.es/system/modules/com.saga.sagasuite.theme.diputacion.sevilla.corporativo/handlers/download-bop.pdf?id=3aa16ff7-c2bb-11e6-b7a4-0050569fe27b .

MODIFICADO TAN SÓLO 8 AÑOS DESPUÉS

La Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Sevilla, ya con Juan Espadas de alcalde, aprobó inicialmente el 6 de mayo de 2016 una Modificación del Estudio de Detalle de la parcela ZE N1 del SUNP (Suelo Urbanizable No Programado)-GU-1 Palmas Altas, promovido por Lar España Shopping Centres VIII, filial de la compañía Lar España Real Estate Socimi Sociedad Anónima.

Con fecha 1 de marzo de 2016, Lar España Real Estate, a través de su filial íntegramente participada Lar España Shopping Centres VIII, había alcanzado un acuerdo con Inmobiliaria Viapol para la compra de la parcela destinada a uso comercial ZE Nº1, de 127.500 m2 (y una edificabilidad lucrativa de unos 60.000 m2), con el fin de promover y desarrollar un gran complejo comercial y de ocio/entretenimiento familiar.

Lar España preveía por aquel entonces que la operación concluyera a finales de 2018, al coste de unos 145 millones de euros, de los cuales había destinado 36 millones a la compra del suelo y del proyecto a Inmobiliaria Viapol, matriz a su vez de la firma Centro Comercial Bermejales Siglo XXI.

Al dar la noticia de la aprobación inicial del Modificado del Estudio de Detalle por el Ayuntamiento de Sevilla, en algún medio apareció el siguiente y significativo texto:

«El actual Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 2006 trata esta zona como Suelo Urbanizable Ordenado bajo la denominación Sector SUO-DBP-01, Palmas Altas Norte. El plan de sectorización de estos terrenos pospuso la ordenación detallada de la parcela ZE N1 a un estudio de detalle, por su afección con las infraestructuras de carretera y ferrocarril y para cuando se tuviera un mayor conocimiento del destino final de los terrenos, ordenando simultáneamente la posición del aparcamiento público (600 plazas) y el viario interior necesario. 

En cumplimiento de ello, se redactó el estudio de detalle de la parcela ZE N1, que fue aprobado definitivamente el 19 de septiembre de 2008. Este documento establecía una ordenación particularmente rígida y basada en una tipología comercial muy concreta que no llegó a edificarse. Ahora, Lar España Shopping Centres VIII S.L.U. ha presentado una modificación de dicho estudio de detalle para ordenar este área concreta, con las especificidades mencionadas para su nuevo proyecto empresarial».

Durante el periodo de información pública del Modificado del Estudio de Detalle se presentaron cinco alegaciones, suscritas por las Asociaciones Parque Vivo del Guadaíra
y Bermejales Activa, la Autoridad Portuaria de Sevilla, Ecologistas en Acción-Ciudad de Sevilla, A Contramano-Asamblea Ciclista y Metrovacesa Suelo y Promoción, S.A.

Todas fueron desestimadas por la Gerencia de Urbanismo, por lo que el Modificado del Estudio de Detalle en favor de Lar España Shopping Centres VIII S.L.U. fue aprobado por el Pleno del Ayuntamiento de Sevilla el 29 de julio de 2016, según puede verse en el siguiente enlace: https://www.dipusevilla.es/system/modules/com.saga.sagasuite.theme.diputacion.sevilla.corporativo/handlers/download-bop.pdf?id=5b94b00b-c2bc-11e6-b7a4-0050569fe27b

EL RECURSO DE LOS VERDES

Una de las entidades alegantes, Ecologistas en Acción, interpuso en diciembre de 2017 ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) un recurso contra el acuerdo del Pleno municipal y, posteriormente, una demanda contra la concesión de la licencia de obras para la construcción del centro comercial finalmente denominado Lagoh, tal como vimos en anterior informe: https://www.manueljesusflorencio.com/2018/10/ecologistas-en-accion-recurre-la-licencia-de-obras-al-centro-comercial-de-palmas-altas-lagoh/

Ecologistas en Acción pidió o planteó en su recurso las siguientes demandas o cuestiones:

1.-Necesidad de una Evaluación Ambiental Estratégica para la tramitación del Estudio de Detalle: Ante esta cuestión, el TSJA, de acuerdo con Ecologistas en Acción y de las partes demandas por aquéllos (Ayuntamiento de Sevilla, Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla, Inmobiliaria Viapol y Lar España), planteó cuestión de inconstitucionalidad del artículo 40.4, apartado a), de la Ley 7/2007, de 9 de julio, de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental, según el cual no se encuentran sometidos a evaluación ambiental estratégica, teniendo en cuenta su objeto y alcance de acuerdo
con lo establecido en la Ley 7/2002, los siguientes instrumentos de
planeamiento urbanístico: a) Estudios de Detalle; así como del apartado c)
cuando se remite al mismo.

La cuestión fue desestimada por el Tribunal Constitucional.

2.-Declaración de nulidad del Estudio de Detalle: Los ecologistas pidieron que se declarara no sólo la nulidad de la Modificación del Estudio de Detalle, sino también la de este último.

El TSJA, invocando sentencias del Tribunal Supremo, ha desestimado esta petición.

3.-Declaración de nulidad del Modificado del Estudio de Detalle: Esta es la parte nuclear de la sentencia del TSJA, que ha revisado las distintas actuaciones del Ayuntamiento de Sevilla:

–El Ayuntamiento, al aprobar la Modificación del Estudio de Detalle, elevó a seis el número de plantas de todo el centro comercial Lagoh: El TSJA recuerda que el Plan de Sectorización definía una edificación extensiva pero de altura baja, siendo la excepción la que alcanzara el máximo de seis plantas o 28 metros: Algún edificio singular, dice su memoria. «Por tanto -afirma en su sentencia- no se ajusta a ese Plan, sino que lo vulnera y es nulo de pleno derecho, el estudio de detalle que extiende esa altura máxima a toda la construcción, pues lo singular pasa a ser la norma.

El Plan (de Sectorización) reconoce la relevancia de la altura de las construcciones -añade el TSJA- cuando advierte que la distribución de los usos y sus edificabilidades afectan a la conformación del paisaje y que el establecimiento de limitaciones contribuirá A la generación de un modelo urbano no congestivo y generador de un paisaje coherente con la posición de fachada y acceso a la ciudad.

El TSJA también destaca que el Ayuntamiento debió justificar ese aumento notable de altura, y por lo tanto de construcción. Lo hizo en los términos que expondremos a continuación y que enlazan con lo que vimos al principio de que el Estudio de Detalle, que había sido aprobado en 2008, le pareció a Lar España bastante «rígido», por lo que había que acomodarlo a sus intereses. Esta fue la justificación del Ayuntamiento presidido por Juan Espadas para modificar el documento original:

El Estudio de Detalle para la parcela ZE del SUNP-GU-1 Palmas altas de Sevilla elaborado para la ordenación de la parcela, aprobado en septiembre de 2008, establece una serie de características de ordenación detallada válidas para la concepción de edificios de tipología comercial de hace una década. La evolución constante de la sociedad y su relación con
los productos y servicios vinculados a ella, hacen que sobre todo ciertas tipologías edificatorias necesiten adaptarse relativamente rápido a su continua evolución. Los edificios comerciales puede que sean uno de los casos más evidentes de esta relación.

La pretensión de incorporar elementos de integración con el medio ambiente, zonas y cubiertas verdes, y en general el amplio criterio de sostenibilidad que se va incorporando paulatinamente en todas las facetas de actividad humana, necesitan igualmente del soporte de la ordenación de la edificación.

La posibilidad de adaptación mediante la figura urbanística del Estudio de Detalle actualizando la ordenación de la parcela, y manteniendo invariables los parámetros normativos determinados por el planeamiento, permite cumplir con el fin esencial de que el edificio pueda servir plenamente a la sociedad y el bien común.

En lo que respecta al Estudio de Detalle que nos ocupa, la ordenación establecida es particularmente rígida en las volumetrías establecidas sobre todo respecto a las necesidades del perímetro de las edificaciones actuales para conseguir un producto moderno y actualizado.

Por falta de definición, no se establecían claramente en el documento anterior de estudio de detalle los límites de la edificación bajo rasante teniendo en cuenta que el Plan Parcial establece como uso pormenorizado bajo rasante el de aparcamiento y que la tipología
comercial necesita unas importantes dotaciones de este uso.

Los otros elementos de ordenación: viario secundario y localización del suelo dotacional destinado a aparcamiento público tienen una incidencia menor pero necesitan reorganizarse igualmente.

Por estos motivos se considera justificada la pretensión de la elaboración de una Modificación del Estudio de Detalle para la parcela y poder desarrollar en ella en Centro Comercial y de Ocio del grado de calidad edificatoria, ambiental y funcional que se pretende.

Con esta motivación se eleva (adapta, dice la propuesta) la altura de la edificación y se establece en seis plantas, 28 metros; se traza un viario secundario perimetral con accesos de entrada y salida y otro interior indicativo, no vinculante; y se ubican las 600 plazas de aparcamiento públicas, también sujetas a variaciones.

Aquí, el TSJA da un varapalo en toda regla al Ayuntamiento de Sevilla, al contrarrestar toda su argumentación con esta otra:

«Entendemos que la motivación transcrita no es suficiente por genérica y abstracta porque podría servir tanto para el Estudio de Detalle que nos ocupa como para cualquier otro, lo que es lo mismo que decir que para ninguno.

No basta, a nuestro juicio, con apelar a las nuevas exigencias del mercado, la evolución de la tipología de los centros comerciales en diez años (aparte de que han pasado menos de ocho entre el primer Estudio de Detalle y la propuesta), sostenibilidad, etcétera; sino que es preciso explicitar, primero, de qué nuevas y diferentes tipologías, criterios de sostenibilidad, etc., se trata, algo que aquí no se hace; y, en segundo lugar,
la correspondencia unívoca entre esos parámetros y lo que se pretende modificar, esto es, por qué conducen inexcusablemente a la modificación propuesta.

La justificación de la Modificación que nos ocupa no permite -continúa el TSJA- averiguar en qué consisten las tipologías comerciales de 2016, qué las distingue de las de 2008 y por qué para ajustarse a ellas hay que agotar la altura máxima del centro comercial. Tampoco por qué lo hace una cubierta verde, que puede instalarse a cualquier altura, o de qué manera afecta a la sostenibilidad o beneficia al medio ambiente.

En este sentido es una motivación opaca porque no muestra en qué se concretan los términos generales que emplea, lo que impide valorarlos. En consecuencia, el Estudio de Detalle impugnado carece de toda motivación, cuando le es exigible del mayor grado según la jurisprudencia, lo que es causa de nulidad».

–Indefinición de las 600 plazas de aparcamiento público y del viario secundario: El Estudio de Detalle debía definir al menos las áreas siguientes: aparcamientos públicos en cuantía de al menos 600 plazas, con las dimensiones y características exigidas por el reglamento de planeamiento; viario secundario.

Estos preceptos exigen, a juicio del TSJA, que el Estudio de Detalle determine con precisión el lugar donde se ubican las plazas de aparcamiento público, en suelo público según el Plan de Sectorización, algo que el Ayuntamiento no cumple «porque lo hace sin valor normativo sino únicamente indicativo, al afirmar que el número y la colocación de las plazas podrá sufrir variaciones, aunque siempre contará con al menos las 600
establecidas en el Plan de Sectorización, cuando éste requiere no solo respetar ese límite sino también emplazarlas».

El TSJA estima que también el Estudio de Detalle incurre en el mismo defecto con el viario secundario, al recoger que en el plano ED-07 está grafiado el viario secundario, el cual es indicativo (no vinculante) respecto del trazado interior. Está incumpliendo el mandato del Plan de Sectorización, que, al igual que ocurre con los aparcamientos públicos, ordena al Estudio de Detalle configurar con precisión el viario secundario.

–Apropiación de suelo y subsuelo públicos: El TSJA recuerda que el artículo 9 de las normas urbanísticas del Plan Sectorial dice que los propietarios de terrenos situados dentro del sector han de ceder gratuitamente al Ayuntamiento de Sevilla la superficie
destinada, entre otros fines, a aparcamientos públicos, y que los únicos que hay son las 600 plazas en superficie.

Asimismo, recuerda el TSJA que El artículo 13 del Capítulo II dispone que En las parcelas de uso privativo, bajo la cota de referencia, podrán construirse sótanos destinados a los usos previstos en el artículo 4.7 de las Ordenanzas del Plan General vigente. La titularidad del subsuelo corresponderá a los propietarios de las parcelas.

Y añade el Tribunal: «Si el suelo de las 600 plazas es público, su subsuelo también lo es,
luego los propietarios no pueden apropiarse de este porque su título se circunscribe al espacio privativo. Estos propietarios no ostentan más derecho sobre el subsuelo que el que el plan les reconoce, ya que el aprovechamiento del subsuelo está supeditado a las determinaciones de la la legislación urbanística y los instrumentos urbanísticos, en este caso el artículo 13 transcrito.

En cambio, en el plano 07 puede comprobarse que el límite del área de movimiento bajo rasante se extiende a una parte importante del aparcamiento público de superficie, en contra de la norma citada.

Y que el suelo de los aparcamientos en superficie es público no nos ofrece duda porque la norma del Plan de Sectorización transcrita es clara y taxativa. Las demandadas pretenden distinguir entre plazas de uso público y dominio público del suelo, pero el artículo 9 no hace esa distinción».

Por las razones expuestas, el TSJA ha estimado parcialmente el recurso interpuesto por Ecologistas en Acción y ha declarado nulo el acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Modificación del Estudio de Detalle (no el Estudio de Detalle, como han interpretado los verdes) que ha permitido la construcción del centro comercial Lagoh con sus actuales características, en lo que supone un varapalo judicial al Ayuntamiento en general y a su Delegación de Urbanismo en particular.

La sentencia no es firme, ya que cabe recurso de casación. La Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento ya ha anunciado que recurrirá, algo que posiblemente haga también la empresa operadora del centro comercial Lagoh.

Ecologistas en Acción tiene interpuestos además otros dos recursos contra las dos licencias de obras otorgadas, en los que cuestiona la edificabilidad materializada y que, en su opinión, es muy superior a la que legalmente corresponde.

Además, Ecologistas en Acción tiene interpuesto un cuarto recurso, en este caso contra el trasvase de edificabilidad, por el que se traspasó una edificabilidad de 12.000 metros cuadrados de techo desde una parcela del mismo sector propiedad de una inmobiliaria.

* Texto de la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA):

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