La norma obliga al pago de un 10% del incremento del valor por el mayor aprovechamiento urbanístico

No existe constancia de que en Palmera 38 se haya exigido una reparcelación tras haberle otorgado 14.000 m2 más de edificabilidad

Asociaciones conservacionistas y vecinales del entorno de la avenida de la Palmera y profesionales del mundo del Derecho y del Urbanismo han dirigido un escrito al todavía alcalde, a tiempo parcial, de Sevilla, Juan Espadas, en el que le denuncian presuntas y graves omisiones en el proceso de concesión de licencia para la construcción de moles universitarias en dicha avenida conforme al PGOU de Monteseirín; le instan a revisarlas de oficio; le exigen la urgente redacción de un Plan Especial de Protección y le piden una reunión de inmediato, antes de que dimita de su cargo para concentrarse en sus tareas orgánicas como líder del PSOE(A) y candidato a la Presidencia de la Junta de Andalucía.

El escrito es del siguiente tenor:

«En los primeros meses de este año 2021 se ha detectado que se han producido una serie de actuaciones urbanísticas relacionadas con la zona en la que la Avenida de la Palmera se constituye como eje vertebrador, que han creado gran alarma social por el deterioro del paisaje urbano y la destrucción de las áreas arboladas de una zona tan emblemática de la ciudad. La mayoría de los casos señalados están relacionados con la construcción de residencias de estudiantes. 

Aireado el asunto en prensa, tras el escándalo social producido por la transformación morfológica y los procesos especulativos inducidos, que también han afectado a otras zonas de El Porvenir, Nervión y Elcano, el Pleno Municipal del 17.6.21 acordó: 1.- Iniciar los estudios y trabajos para la Modificación Puntual del vigente PGOU de Sevilla en el artículo 6.6.3 de sus Normas Urbanísticas. Y 2.- La suspensión de licencias por un año y abrir una consulta ciudadana, si bien en sesión extraordinaria previa de la misma fecha se concedió licencia a Palmera 38. 

Respondiendo a esa invitación legal se han presentado una docena de escritos de participación por parte de los aquí firmantes y otros. En estos escritos se han señalado diversas soluciones para evitar que se sigan produciendo errores y daños en el paisaje urbano, y además se ha reclamado la necesaria captación para la ciudad de las plusvalías urbanísticas que se han producido y de las cuales, hasta el momento, nadie desde la administración municipal las ha mencionado. 

Desde la presentación de los escritos mencionados hasta el día de hoy ya han transcurridos tres meses, y todavía no se ha recibido respuesta alguna sobre ellos, lo que nos hace pensar que no se va a contar con nuestra participación ciudadana en la elaboración del nuevo documento, tal como en dichos escritos se ha solicitado ni atender a las propuestas de medidas cautelares que se hacen.

Por eso exigimos no esperar a los trámites institucionales que la legislación establece para ello, sino poder realizar con anterioridad una acción directa de participación ciudadana en la nueva redacción de la mencionada ordenanza, tal como debe aceptar cualquier gobierno democrático, y todo ello ante la gravedad de los errores detectados en la gestión urbanística del PGOU y los irreparables daños, ya señalados, que se han producido hasta el momento en una zona emblemática de la ciudad de Sevilla. 

Además, en el caso de la licencia ya concedida de Palmera 38, y dado que las obras aún no han comenzado, es necesario que para evitar que se produzca un nuevo daño en el paisaje urbano y la destrucción de la gran zona arbolada existente, se tome el obligado acuerdo de revocación de la licencia concedida por ser un derecho ciudadano ante los hechos denunciados. Se adjuntan algunas imágenes gráficas para mayor claridad de lo aquí expuesto. 

Los daños ocasionados hasta el momento con las edificaciones de las mencionadas residencias de estudiantes ya son irreparables en cuanto al deterioro no solo del paisaje urbano y la destrucción de las zonas arboladas que existían sino en cuanto a las plusvalías urbanísticas que se han producido sin que hayan podido ser devueltas a la ciudad, debido a lo que consideramos una gestión urbanística poco acertada en su vigilancia de un desarrollo sostenible de nuestra ciudad. 

Recordemos lo que nuestra normativa urbanística vigente, entiende por aprovechamiento preexistente, el atribuido por el plan vigente (anterior) y el nuevo plan (descontados deberes y cargas urbanísticas pendientes de satisfacer). Y se presume que existe incremento de aprovechamiento sobre el preexistente cuando dicho aumento sea superior al 10% del preexistente (comparando los dos planes). En este supuesto, la norma establece que todo propietario ahí incardinado tendría que ceder al Ayuntamiento (entre otros) un 10% de ese incremento por las plusvalías que de ello se genera, que puede ser por cambio de uso, edificabilidad o densidad. 

En el caso de Palmera 38, antes citado, esto se traduce en que, cumpliéndose formalmente con un uso compatible en la zona de Unifamiliar Aislada, se estaría realmente privando a la Administración de lo que por ley se le tendría que ceder (el 10% del aprovechamiento aplicado a la diferencia sobre el preexistente, así como la correspondiente contribución a los sistemas generales). 

Pero, además lo que queremos destacar es la gran diferencia que existe entre la superficie actualmente edificada en Palmera 38 que es de 1964 m2, es decir un 0.4 m2/m2, y el derecho edificable, otorgado en la licencia sin ningún requisito más es de 14.000 m2, es decir 2.7 m2/m2, sin que se tenga constancia de que se haya realizadlo la Reparcelación correspondiente. 

A mayor abundamiento, nuestra Constitución preconiza dos axiomas inquebrantables, a saber: 1. Impedir la especulación y 2. La obligatoria participación de la comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos. Pues bien, en el tenor actual el planeamiento general se está induciendo a la especulación (vía uso compatible), al abrir la puerta de incrementar el aprovechamiento lucrativo privado sin que la comunidad participe de ese incremento, además de no tener que asumir otras cargas, como pudiera ser la contribución a los sistemas generales -entre otros. 

A nadie se le puede escapar que estas actuaciones irían contra el propio erario público, aparte de otras muchas consideraciones, lo que de suyo es muy grave, y se estaría vulnerando el principio de equidistribución en el planeamiento, tributario del derecho constitucional a la igualdad, que garantiza que ninguno de los propietarios tenga un trato discriminatorio o de favor que genere un grave daño al interés general, pues va en contra del diseño de Ciudad y es por lo que INVITAMOS A RECONSIDERAR LA CUESTIÓN DE FORMULAR LA REVISIÓN DE OFICIO DE TODAS LAS LICENCIAS OTORGADAS QUE SE ENCUENTREN EN ESTA SITUACIÓN, AL ENTENDER QUE SON NULAS DE PLENO DERECHO (NULIDAD ABSOLUTA).

Así pues, no sólo estaríamos hablando de un «incentivo», como hemos escuchado hasta ahora, sino de especulación y privación de recursos a fondos públicos, lo que pudiera hacer incurrir en la institución del «alcance» (STS20/02/2015, Sección 7a de la Sala 39, rec. 2544/2013). 

Nuestra posición ante la norma que concede mayor edificabilidad a los suelos destinados a SIPS es totalmente crítica y tenemos grandes dudas sobre su legalidad: debería haberse restringido únicamente a los equipamientos públicos, de iniciativa pública, porque no está demostrado el beneficio social de los de iniciativa privados. De hecho, en el sector asistimos a la transformación de numerosos chalets en residencias sin aumento de su volumetría, lo que indica se trata de un negocio que no precisa la ayuda derivada de la aplicación del artículo 6.6.3. 

La aplicación de esta Normativa, mal entendida como la Gestión de un urbanismo flexible sin control, es un grave error que se está produciendo por una deficiente Gestión Urbanística que no recoge de forma integradora todos los principios técnicos urbanísticos y de régimen del suelo que en el PGOU se establecen como necesarios para un desarrollo equilibrado de la ciudad de Sevilla.

Ese error grave que señalamos es el que denunciamos, ya que supone que cada vez que una iniciativa Privada pretende la construcción de un Equipamiento o Servicio Público puede hacerlo, sin un estudio previo de la demanda y/o sobre la escasez de esos servicios públicos en la zona correspondiente, y además sin cumplir las condiciones particulares del área en que se ubica. De tal forma que en el caso de la Avenida de la Palmera se podría tener una infinitud de equipamientos de servicios públicos sin fin. ¿Dónde está en este caso la gestión de una estructura armónica de la ciudad si no tiene un diseño previo o control municipal? 

La flexibilidad en la concesión de estas licencias de construcción, consecuencia de este error en la interpretación del PGOU está permitiendo que en las licencias concedidas para Residencia de Estudiantes en éste área, de construcción de vivienda unifamiliar, se esté incumpliendo el artículo 6.1.3 apartado 5 que exige a los edificios de usos compatibles guardar las Normas Particulares de cada zona, o el artículo 12.8.3 apartado 6 de las Condiciones Particulares de posición y forma de los edificios, donde se fija que la edificabilidad máxima es de 0.6 m2/m2, o el artículo 12.1.2 apartado 2 referido a Protección de especies Arbóreas de gran Porte, que exige un Estudio de Detalle para evitar su demolición.

Por el incumplimiento de estos mismos artículos, en el caso de la licencia de construcción, recientemente concedida, en la parcela de la Avenida de la Palmera no 38, exigimos la inmediata revocación o anulación de esta. 

POR TODO ELLO EXIGIMOS EN PRIMER LUGAR LA URGENTE REDACCIÓN DE UN PLAN ESPECIAL DE LA ZONA DE LA PALMERA Y SU ENTORNO Y LE RECORDAMOS LA NECESIDAD DE UNA REVISIÓN DEL PGOU vigente con lo que se evitarían los daños irreparables que se están produciendo y que desde este escrito denunciamos, dado que han pasado más de doce años desde su aprobación definitiva y que el Artículo 1.1.5 establece que el Ayuntamiento, una vez transcurrido dicho período, deberá verificar la oportunidad de proceder a su Revisión Total o parcial. 

Teniendo en cuenta todo lo anterior SOLICITAMOS una reunión con carácter urgente con el ALCALDE, como máximo responsable de la Corporación Municipal antes que se pueda producir una interinidad en la gestión municipal ante la posible renuncia del actual alcalde.

DE NO OBTENER UNA RÁPIDA RESPUESTA NOS VERÍAMOS OBLIGADOS A RECURRIR A OTRAS INSTITUCIONES DE RANGO SUPERIOR TAL COMO LA INSPECCIÓN URBANÍSTICA DE LA JUNTA DE ANDALUCÍA, DEFENSOR DEL PUEBLO, O ANTE LOS TRIBUNALES, TODO ELLO POR EL INCUMPLIMIENTO DEL ARTÍCULO 9B DE LA LOUA O CÓMO CONSECUENCIA DEL FUNCIONAMIENTO ANORMAL DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS DE CONFORMIDAD CON EL ARTÍCULO 32 DE LA LEY 40/2015 SOBRE RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS

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