Grandes fondos de inversión extranjeros se han beneficiado del plus de edificabilidad del 80% en La Palmera y Manuel Siurot, entre otros
Eliminó el requisito del Estudio de Detalle imperante con su predecesor y de paso la participación ciudadana en el procedimiento
Juan Carlos de León, gerente de Urbanismo nombrado por Antonio Muñoz tras la toma de posesión de éste como alcalde, se ufanó durante el debate celebrado en la cadena SER sobre los nuevos edificios que se están construyendo en la avenida de La Palmera merced al PGOU de Monteseirín de que esta norma ha propiciado inversiones por valor de unos 450 millones de euros. Tradúzcase por que grandes fondos de inversión, generalmente de capital extranjero, han dado jugosos pelotazos urbanísticos con la construcción de clínicas y residencias universitarias privadas en suelos residenciales como los de las avenidas de La Palmera y Manuel Siurot y el regalo añadido de un plus de edificabilidad del 80%. ¿El resultado? Las moles erigidas a costa de la demolición de antiguas mansiones señoriales o/y de la ocupación de sus jardines.
Con el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) redactado en 1987 durante el mandato del socialista Manuel Del Valle Arévalo, si se quería construir un edificio dotacional en parcelas que no tuvieran la calificación de equipamiento (como serían los suelos residenciales de la avenida de La Palmera), se remitía a lo dispuesto en las condiciones particulares de cada zona de Sevilla y además se exigía la redacción de un Estudio de Detalle en los casos en que fueran necesarias unas condiciones distintas, por la singularidad del equipamiento.
Según técnicos de la Gerencia de Urbanismo, por su propia naturaleza el Estudio de Detalle implicaba el análisis de la volumetría resultante y, además, habilitaba la participación de los ciudadanos en el procedimiento mediante la exposición pública del mismo.
El PGOU de Monteseirín, aprobado en 2006, estableció como uso compatible el de equipamientos y Servicios Públicos, por lo que en cualquier parcela de Sevilla, con independencia de su calificación urbanística, podía construirse un edificio destinado a equipamiento y sin necesidad de Estudio de Detalle. Es decir, Monteseirín sustrajo el asunto a los sevillanos al omitir cualquier procedimiento que exigiera la participación pública.
En el caso de un hotel o de un edificio de oficinas que se quisiera construir en una zona residencial en la que esos usos terciarios figuraran como compatibles, no se aplicarían al hotel o al edificio de oficinas las condiciones edificatorias de la calificación de Servicios Terciarios, sino la de la zona de Ordenanzas concreta en la que se implantara dicho uso. De esta forma se garantizaría que, con independencia del uso, el edificio en cuestión se ajustaría a las condiciones edificatorias imperantes en su zona.
No ocurre lo mismo -y éste es el cambiazo dado en el PGOU redactado durante el mandato de Monteseirín a lo dispuesto en el Plan General de Manuel Del Valle- si el edificio se destina a uso de equipamiento (clínicas privadas, residencias para el alojamiento de universitarios, tanatorios..), ya que en tal caso las Normas Urbanísticas del Plan General determinan que las condiciones señaladas para los Equipamientos y Servicios Públicos serán de aplicación, además de en las parcelas con dicha calificación urbanística, en aquellas otras que, sin tener dicha calificación, se destinen a usos dotacionales, por estar permitidos.
Estas condiciones vienen determinadas en el artículo 6.6.4 de las Normas Urbanísticas del PGOU de Monteseirín, y se pueden resumir en las siguientes:
-La máxima edificabilidad será el resultado del producto del 80% de la superficie de la parcela por la altura máxima señalada en los planos de Ordenación Detallada, que en el caso de que no estuviera expresamente señalada será de tres plantas, a los solos efectos de cálculo de la edificabilidad.
La extensión del uso dotacional a la planta de sótano no computará a efectos de edificabilidad.
-Si el equipamiento se sitúa con parcela colindante que deba alinearse a vial, podrá ocupar el 100% de la parcela.
-Si el equipamiento se sitúa colindante con parcela que deba retranquearse de los linderos medianeros, se respetará una distancia mínima de 3 metros a dichos linderos.
Veamos las consecuencias del PGOU de Monteseirín en el caso concreto de la parcela número 38 de la avenida de La Palmera.
Allí se había construido una casa solariega llamada Nuestra Señora de Aránzazu, con las siguientes condiciones:
-La superficie de la parcela medía 5.262,36 m2
-El 70% de la misma debía ser para espacios libres o jardines.
-La edificabilidad otorgada por el Ayuntamiento fue de 3.157,16 m2 (de los cuales debían destinarse a vivienda al menos el 50%, es decir 1.579 m2).
-La ocupación máxima de la parcela debía ser del 30% (1.578,70 m2).
Amparándose en el PGOU de Monteseirín, el Ayuntamiento concedió licencia de derribo de la casa solariega para construir en su lugar una triple mole destinada a alojamiento de estudiantes universitarios y con una edificabilidad cuatro veces mayor: 12.629,66 m2.
El resultado será la colmatación de la parcela, meter del orden de 400 estudiantes universitarios en una zona residencial como la avenida de La Palmera y adulterar irreversiblemente el paisaje urbano, amén del negocio facilitado a un fondo de inversión extranjero que ha ido cambiando de nombre (y no se sabe si también de manos) y cuyo último paradero desvelado aquí es Luxemburgo, país conocido por su beneficioso régimen fiscal: https://www.manueljesusflorencio.com/2022/01/los-hilos-de-la-futura-triple-mole-universitaria-en-la-palmera-ya-se-mueven-desde-luxemburgo/
SÍGAME EN LINKEDIN:
https://www.linkedin.com/in/manuel-jes%C3%BAs-florencio-caro-919b0225/