Cambia el principio de seguridad jurídica que Espadas y Muñoz aplicaron en La Palmera por la primacía de su modelo de ciudad en el Paseo de Colón

Entidades conservacionistas muy críticas con la estricta aplicación del PGOU de Monteseirín por parte de los gobiernos locales socialistas de Espadas y Muñoz y que propició la construcción en la avenida de La Palmera de varias residencias universitarias gozando de un plus de edificabilidad del 80%, se asombran ahora por la laxitud con que actúa la corporación presidida por el popular Sanz en el Paseo de Colón. Aquí, esta última ha paralizado la concesión de licencia a un proyecto de 36 apartamentos turísticos con la tesis de que no se atiene a su modelo de intervención en el Casco Antiguo.

Representantes de colectivos que durante los últimos años se han opuesto a la demolición de antiguas casas señoriales de la avenida de La Palmera para construir en su lugar residencias universitarias con un plus de edificabilidad del 80% que ha propiciado la práctica colmatación de las parcelas y la eliminación de sus jardines y arboleda, declararon que no habían observado ningún cambio en la política urbanística del Ayuntamiento tras la elección de José Luis Sanz (PP) como nuevo alcalde.

Y es que en algún encuentro mantenido con el nuevo gerente de Urbanismo, Fernando Vázquez Marín, éste les ratificó que el Consistorio debía atenerse al principio de seguridad jurídica y, por tanto, a la aplicación del vigente PGOU de Monteseirín, que permitió la construcción de las residencias universitarias en La Palmera hasta que, visto su demoledor impacto paisajístico, se procedió a una modificación puntual del mismo para eliminar el plus de edificabilidad del 80% que había facilitado la conversión de jardines y árboles en ladrillos.

Por esa razón, alguno de estos colectivos ha expresado en privado su asombro por el hecho de que el delegado de Urbanismo y superior jerárquico del gerente, Juan de la Rosa, tratara de justificar públicamente el freno a la concesión de licencia, incluida en el orden del día de la Comisión Ejecutiva de la Gerencia, para un proyecto de 36 apartamentos turísticos en los números 10 y 11 del Paseo de Colón -este último colindante con la sede de la Real Maestranza de Caballería- con el argumento de que no se ajusta al modelo de intervención del nuevo gobierno en el Casco Histórico.

La conclusión es obvia: Sanz y su equipo interpretan que el PGOU de Monteseirín es reversible. Se le puede dar la vuelta como un calcetín, según convenga. En el Paseo de Colón ya no impera el principio de la seguridad jurídica invocado para La Palmera en virtud de la estricta aplicación del Plan General y del resto de la normativa, sino el particular modelo de ciudad del nuevo gobierno, que nadie ha explicado en qué consiste.

Por tanto, se ha pasado de la noche a la mañana del imperio del PGOU, guste o no guste pero con un articulado conocido, al imperio del criterio personal y personalista del alcalde, su delegado y el gerente de Urbanismo, que cada día puede ser distinto, lo cual conduce directamente a la inseguridad jurídica porque ya nadie sabe a qué atenerse.

Y justamente el principio de la seguridad jurídica en Sevilla es lo que está en juego con la paralización de la licencia al proyecto turístico, al margen de que se esté a favor o en contra de los apartamentos de este tipo, en el Paseo de Colón, por más que se lancen mensajes subliminales de que en realidad lo que está haciendo Sanz es evitar que se repita en esta importante arteria de la ciudad otro caso como el de La Palmera con las residencias universitarias. Si así fuera, que modifique el PGOU, como al final acabó haciendo Muñoz, pero no que lo reinterprete a su peculiar manera.

ABC publicó que hasta la Real Maestranza de Caballería ha solicitado a la Gerencia de Urbanismo personarse en el expediente relativo a este proyecto de apartamentos turísticos, pese a que hace más de cinco años se divulgó que tanto la Junta de Gobierno como la General de dicha entidad aprobaron por unanimidad la conversión en apartamentos turísticos de los edificios de viviendas de su propiedad situados en el entorno de la plaza de toros, como los de la calle Adriano, que explotaba en régimen de alquiler.

Según podía leerse en la información, “la prestigiosa entidad apuesta así por rentabilizar sus propiedades de acuerdo con la modalidad al alza en la actualidad, cuando muchos particulares e instituciones están aprovechando el turismo emergente para ofrecer una opción de alojamiento que cobra auge respecto a la de las tradicionales firmas hoteleras”.

Abundando en esa línea, el 2 de octubre de 2018 apareció la noticia de que la Maestranza había presentado ante el Ayuntamiento un proyecto para la creación de cinco apartamentos turísticos en el número 27 de la calle Adriano, con una inversión de casi 800.000 euros. La Gerencia de Urbanismo lo autorizó y concedió la licencia once meses después.

Y para apoyar la decisión del gobierno local de paralizar la con cesión de licencia al proyecto de 36 apartamentos turísticos en el Paseo de Colón se están sacando a la palestra desde imágenes desfasadas del mismo hasta datos incorrectos, que en conjunto acaban proyectando una idea distorsionada de la realidad. Hagamos un repaso de las críticas o acusaciones más recientes:

–Demasiada altura, con lo que acabará afectando a la vecina sede de la Real Maestranza: el proyecto final, que no es el inicial que se elevó a la Gerencia de Urbanismo aunque éste se sigue usando para ilustrar cualquier información al respecto confundiendo así a la opinión pública, es el resultado de los filtros aplicados por la propia Gerencia y la Comisión Provincial de Patrimonio Histórico, de manera que se han afinado la volumetría y la altura y se ha alineado el futuro inmueble con el edificio de la Real Maestranza de Caballería para darle una imagen de continuidad al Paseo de Colón.

A petición de la Comisión Provincial de Patrimonio Histórico, se ha retranqueado el ático, de manera que se ha reducido el impacto visual mediante la creación de una terraza superior. Los edificios actuales se componen de planta baja, más tres, más azotea con cuartos lavaderos y depósitos de agua. El proyecto se atiene a lo especificado por el Plan General para esta zona: cuatro plantas y un ático retranqueado.

Por tanto, el impacto que el nuevo inmueble producirá en su entorno será menor que el de los edificios actualmente existentes , ya que se eliminarán los cuerpos con poco valor constructivo que existen sobre sus cubiertas, donde aparecen depósitos de agua y antenas de televisión.

En la imagen satelital pueden verse, a la izquierda de la cúpula de la capilla de la Maestranza, los cuartos lavaderos y depósitos de agua sobre las cubiertas de los actuales edificios 10 y 11 del Paseo de Colón, que se suprimirán en el proyecto

Mientras que los edificios actuales (números 10 y 11) tienen una altura de 19,25 metros hasta los depósitos de agua de la cubierta, el o los proyectados en su lugar se quedará (n) en 18,62 metros gracias a la eliminación de aquéllos, como puede comprobarse en el cuadro comparativo:

En relación con el proyecto de construcción de 36 apartamentos turísticos que se alzaría en las parcelas actualmente ocupadas por los números 10 y 11 del Paseo de Colón, la Comisión Provincial de Patrimonio Histórico, cuyo filtro no pasó en dos reuniones previas, tras analizar las reformas introducidas por los promotores adoptó finalmente en su sesión del 14 de abril de 2023 el siguiente acuerdo:

«Analizada la documentación presentada, esta Comisión Provincial de Patrimonio Histórico acuerda, por unanimidad de sus miembros, informar favorablemente el REFORMADO DE PROYECTO BÁSICO DE 36 APARTAMENTOS TURÍSTICOS, 31 PLAZAS DE APARCAMIENTO Y LOCALES COMERCIALES EN PASEO DE CRISTÓBAL COLÓN 10 Y 11 DE
SEVILLA, entendiendo con ello que esto posibilita la sustitución de la edificación
existente en dichas parcelas, al considerar que la nueva edificación se integra de manera mesurada en el entorno del BIC Plaza de Toros”

Simulación de cómo quedaría finalmente el proyecto junto a la Maestranza

Recreación de los futuros inmuebles vistos de frente

Paradójicamente, mientras que en el nuevo proyecto se van a eliminar elementos existentes en las cubiertas que afean el paisaje y la visión del Paseo de Colón desde la otra orilla del río, como depósitos de agua y antenas de televisión, en las imágenes captadas por satélite llama poderosamente la atención el enorme tamaño de los aparatos de climatización colocados sobre la cubierta de la capilla de la Virgen del Rosario de la Real Maestranza de Caballería:

Tuberías y aparatos de aire acondicionado instalados sobre la capilla de la Maestranza

En esta imagen de satélite puede apreciarse el gran tamaño del sistema de climatización

La sede y la capilla (puesta bajo la protección de la Virgen del Rosario) de la Real Maestranza de Caballería son obra de Aníbal González y colindan con la plaza de toros, declarada ésta Monumento Histórico-Artístico y Bien de Interés Cultural, por lo que según la normativa cualquier cambio u obra de cualquier tipo en el entorno de este conjunto patrimonial (desde la pintura hasta las instalaciones o accesorios) deben contar con un permiso expreso y especial de las autoridades competentes.

Cabe suponer que «a quien corresponda» habrá autorizado que estos enormes aparatos de aire acondicionado y sus conducciones, ubicados sobre la primera y segunda crujías, tapen y obstaculicen la visión de la linterna de la cúpula de la capilla de la Virgen del Rosario, como se muestra en estas imágenes de primer plano, complementarias de las del satélite:

En la siguiente fotografía, tomada desde la otra orilla del río, se aprecia cómo el sistema de climatización sobre la cubierta de la capilla de la Virgen del Rosario compite en impacto paisajístico con los depósitos de agua de los inmuebles colindantes:

–Urbanismo no debe autorizar la demolición de los edificios actuales en los números 10 y 11 del Paseo de Colón para construir en su lugar 36 apartamentos turísticos, ya que aquéllos no se hallan en ruinas: Según mis noticias, el Servicio de Conservación de la Gerencia de Urbanismo informó favorablemente en el verano de 2022 sobre la petición de demolición total de los edificios existentes. Hizo la observación de que la concesión de la licencia de demolición debía ser simultánea a la concesión de la licencia de nueva planta, al ubicarse en el Casco Histórico.

Si se repasan los acuerdos de la Gerencia de Urbanismo se encontrarán autorizaciones de demoliciones de inmuebles aunque no estuviera acreditado su estado de ruina. En este caso del Paseo de Colón no hay razones objetivas para no conceder lo que otorga el Plan General (volvemos a la cuestión de los procedimientos reglados y de la seguridad jurídica), máxime ante la falta de un Plan Especial de Protección del Sector Catedral, donde se hallan enclavados los inmuebles.

–Se está aumentando la volumetría: Todo lo contrario. El celo en este sentido ha sido tal que se dictó una instrucción para que se revisara el proyecto planta por planta y que en el cómputo de la edificabilidad se incluyera lo siguiente: en el sótano, los trasteros (tres) y almacenes una); en la planta baja, la rampa de acceso al garaje, accesos peatonales, centro de transformación y recepción; en el ático, el núcleo de baño de la piscina, así como una terraza cubierta a fachada del último apartamento turístico del conjunto y hasta un cuarto de baño.

-No es autorizable la agregación de las dos parcelas (números 10 y 11 del Paseo de Colón): Vimos en un informe anterior cómo el gerente de Urbanismo, Fernando Vázquez Marín, había dictado recientemente una instrucción a los Servicios Técnicos de la Gerencia para, en virtud de las disposiciones del Plan General, prohibir la práctica habitual de agregación de fincas para la formación de nuevos hoteles y comercios.

Esta instrucción es la demostración de que desde la aprobación del vigente PGOU (2006) hasta hoy la Gerencia ha estado haciendo la vista gorda durante 17 años ante la agregación de fincas, especialmente en el Casco Antiguo, presumiblemente con la manida coartada de no frustrar la actividad económica y la creación de empleo. Un caso extremo de adición de fincas lo tenemos en un conocido hotel en el entorno de la Catedral. Salta a la vista.

La instrucción del gerente excluye de su aplicación a los proyectos previamente en tramitación, y como éste del Paseo de Colón acumula al menos dos años y medio de papeleo ante el Ayuntamiento y la Comisión Provincial de Patrimonio queda exento del veto.

Pero además, esta agregación de parcelas es una imposición del Ayuntamiento a los promotores después de que aquéllos le presentaran la documentación acreditativa de que gozaban de la propiedad de tres fincas registradas en el Catastro: las dos citadas en el Paseo de Colón y una tercera con fachada a una vía pública trasera, históricamente denominada Circo. Paradójicamente, el Consistorio impuso como condición «sine qua non» para la concesión de la licencia que las tres fincas se agregaran en dos y con salida únicamente al Paseo de Colón.

La Comisión Provincial de Patrimonio Histórico analizó un informe de Ponencia Técnica sobre ‘Propuesta de Agregación de Parcelas en Circo, 3 y Paseo de Colón 10-11’, que avala la decisión del Ayuntamiento, ya que, entre otras cosas, puede leerse lo siguiente:

-Tanto las parcelas originales como la parcela resultante tienen la condición de parcelas exteriores.
-El resultado de agregar estas dos parcelas, dentro del antiguo arrabal, no alcanza los valores máximos establecidos por el PGOU en cuanto a superficie: 676,20 m2 y longitud máxima de fachada: 22,31 m. a Paseo Cristóbal Colón, 11.
-La finalidad de la agregación de las parcelas es unificar en lo posible las parcelas que forman parte de la unidad catastral. La unión de las tres parcelas existentes no es viable porque superaría la superficie máxima de 800 m2 y el límite de unión entre parcelas exteriores.
-Actualmente las edificaciones se encuentran unidas entre sí, no teniendo acceso la edificación de Calle Circo, 3 por su fachada a vial, sino a través del Paseo Cristóbal Colón.
-Además, la calle Circo es un viario de carácter privativo, por lo que agregándolas entre ellas permitiríamos independizar dicha parcela de la calle Circo.

Atención a este último punto: presuntamente el Ayuntamiento traslada a la Comisión Provincial de Patrimonio que la calle Circo no es una vía pública, sino de carácter privativo; una calle interior privada, para entendernos.

En el informe de la Ponencia Técnica se hace un pequeño resumen de la historia urbanística de esta zona del Paseo de Colón comprendida entre las actuales calles Antonia Díaz y Adriano, del siguiente tenor:

«La actual parcela procede de la segregación del conjunto de fincas que en los primeros
años del siglo XX se unifican como almacenes industriales que ocupaban la mayor parte del suelo entre las calles Circo (antes Baratillo), Adriano y Paseo de Colón, de los cuales se segrega primero los terrenos para la construcción de la capilla de la Real Maestranza de Caballería en 1928, época por la que cesa la actividad industrial.

En 1935 se produce la segregación correspondiente al nº 55 de la calle Adriano, de 98 m2 aproximadamente. La siguiente aminoración de la parcela tiene lugar en 1949, con el almacén nº. 59, de la calle Adriano, de 766 m2, quedando reducida la finca a una superficie de 1.614 m2.

Por último, en 1954 se produce la última y definitiva segregación, en este caso correspondiente a un trozo de la finca de 424 m2 situados en el Paseo de Colón, el la parte noroccidental de la parcela». El siguiente mapa refleja la evolución de las segregaciones en esta zona del Baratillo y cómo las parcelas limitan por el Este ( a la derecha en el plano bajo estas líneas) con una calle curvada que discurre en paralelo al coso maestrante y que no es otra que la calle Circo:

Santiago Montoto, en su conocida obra sobre las calles de Sevilla, se refiere a la calle Circo, así denominada «por correr alrededor de la plaza de toros y tener, en parte, su forma redonda». El origen de esta vía pública se remonta al año 1841, cuando el Ayuntamiento vendió a un industrial una amplia superficie al Oeste de la plaza de la Maestranza con la condición de que dejara espacio para una vía pública de forma curvilínea y paralela a la fachada exterior del coso taurino y con una anchura de 7 metros en números redondos.

Esta vía pública que conectaba el puerto con la zona del Baratillo queda reflejada en el plano de Manuel Álvarez de Benavides y López, que data del año 1868:

La calle Circo estuvo totalmente abierta al tránsito hasta el año 1890, cuando el Ayuntamiento, invocando razones de seguridad para controlar el acceso dada su proximidad a los muelles del puerto, autorizó la construcción de sendas verjas en cada uno de sus extremos.

No fue hasta 1937, en plena guerra civil y con Ramón de Carranza y Gómez-Pablos (marqués de Soto Hermoso) colocado en la Alcaldía por Queipo de Llano según algunos cronistas, cuando con la excusa de una alineación se autorizó la ocultación del acceso a la calle Circo a través de la calle Adriano mediante la construcción de un edificio.

Desde entonces, el acceso sólo se puede realizar a través de un pasadizo abovedado y cerrado mediante una verja cuya llave, presuntamente, controlaría la Real Maestranza de Caballería.

El acceso cortado por una verja a la calle Circo

Lo más significativo es que el Ayuntamiento, en vez de defender el carácter históricamente público desde sus orígenes a mitad del siglo XIX de la calle Circo (posteriormente rebautizada como Baratillo), ha aprovechado la tramitación administrativa del proyecto de apartamentos turísticos en el Paseo de Colón para sostener ante la Comisión Provincial de Patrimonio y ante los promotores de aquél que la calle es privativa, que es tanto como decir privada, y reconocer así presuntamente a la Real Maestranza el derecho de uso exclusivo y el de veto de libre acceso de los sevillanos, en un proceso que recuerda al de los canónigos de la Catedral cortando el paso por el Patio de los Naranjos desde la Expo-92.

Si el gobierno de Sanz sostiene que se trata de una vía privativa, ¿cómo entonces el Pleno del Ayuntamiento celebrado el 15 de diciembre de 2005 acordó «entrometerse» en un terreno supuestamente privado y la incluyó entre los cambios de nominaciones y modificaciones de límites de vías públicas, como recogió el Boletín Oficial de la Provincia del 26 de febrero de 2006, página 1.276, y la rebautizó como calle Baratillo?

Si el gobierno de Sanz sostiene que se trata de una vía de carácter privativo y no público, ¿cómo es que en el BOP del 30 de diciembre de 2006 se publicó en la Modificación de las Ordenanzas Fiscales el cambio de denominación de Baratillo en lugar de Circo, quedando de manifiesto su carácter público en los siguientes términos: «Anexo al callejero de clasificación viaria aplicable a los tributos y precios públicos (excepto impuesto sobre actividades económicas). Cambio de denominación: Nombre de la vía (Baratillo). Nombre anterior (Circo). Clasificación tributos y precios públicos».

La Ley 7/1999, de 29 de septiembre, de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía (BOE, 5 de noviembre de 1999) establece que los bienes de dominio público son inalienables, inembargables e imprescriptibles y que las entidades locales podrán ejecutar las acciones pertinentes para la defensa de su patrimonio.

Según dicha norma, el uso privativo de un bien de dominio público, como la calle Circo/Baratillo, requerirá el otorgamiento de concesión administrativa, que puede dar lugar a la percepción de las tasas que legalmente correspondan.

El gobierno local de José Luis Sanz debería explicar a los sevillanos cómo, cuándo y por qué en anteriores mandatos al suyo la calle Circo/Baratillo pasó de pública a privativa y mediante qué concesión administrativa, que debió derivar de la incoación previa de un expediente sometido a información pública para el conocimiento general de los ciudadanos.

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