El club verdiblanco no otorga valor alguno al subsuelo para posible parking, al contrario que la Gerencia en la antigua factoría

El Servicio de Patrimonio Municipal del Suelo y Concesiones de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla ha tomado como referencia el valor actual en el mercado inmobiliario para cuantificar el precio del proindiviso de su propiedad en una parcela de la Fábrica de Vidrio, pero permite que el Betis valore los suelos municipales junto al estadio Benito Villamarín conforme a una Ponencia del Catastro del año 2000, de hace un cuarto de siglo.

Las nueve asociaciones de vecinos de barrios del entorno del estadio del Betis han rechazado de plano en la alegación que han presentado al Estudio de Ordenación de la parcela del nuevo Benito Villamarín la propuesta de valoración de los terrenos municipales (la explanada de la calle Doctor Fleming y un vial de la avenida de la Palmera) que necesita el club verdiblanco para su proyecto de nuevo recinto deportivo y la mole anexa, de uso terciario.

Según las asociaciones vecinales, esa propuesta bética, aceptada en un informe interno de la Gerencia, contiene valores anticuados referidos a un estudio de mercado inmobiliario del año 2000 que se realizó para la Ponencia de Valores Catastrales de aquel entonces. Data, pues, de hace un cuarto de siglo.

Las entidades alegantes, tal como vimos en un anterior informe, exigen que para un estudio de equidistribución entre el Betis y el Ayuntamiento se tomen como referencia los valores del mercado inmobiliario del actual año 2025, que son los que han usado ellas mismas para calcular el valor de los terrenos municipales que necesita el Betis para ejecutar su proyecto: 33.148.380 euros frente a los 9.442.370 que estima el club de Heliópolis (una diferencia en perjuicio del Ayuntamiento de 23.706.010).

Paradójicamente, mientras la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente (GUMA) ha admitido en un informe interno la metodología usada por el Betis y el resultado de la misma (tomar como base la Ponencia de Valores Catastrales del año 2000), la propia Gerencia parte de los precios vigentes en el mercado inmobiliario actual para valorar el proindiviso del 74,39% que posee en la Fábrica de Vidrio (parcela R1 de la modificación del PERI Nº 5 Ronda de Capuchinos-Carretera de Carmona. API-DM-01 ‘Fábrica de Vidrio’.

Parcela que Urbanismo tiene a la venta junto a la antigua Fábrica de Vidrio

La GUMA establece para el cálculo del valor del suelo para uso residencial en la Fábrica de Vidrio el Método Residual, procedimiento de valoración mediante el que obtiene
como «residuo» el valor del suelo una vez deducido del valor en venta o valor de
mercado de la edificación posible según el planeamiento, los costos, gastos y
beneficios habidos en todo el proceso constructivo y de gestión.

En aplicación de la normativa catastral aplica la siguiente fórmula:

Vv = 1’4 (Vr + Vc) Fl.

Siendo: Vr = Valor de repercusión del suelo.
Vc = Valor del m2 construido.
Fl = Factor de localización que evalúa las diferencias de valor de
productos inmobiliarios análogos en función de su ubicación,
características constructivas y circunstancias socioeconómicas,
siendo su valor igual a 1 para la provincia de Sevilla.

Informe realizado por la Gerencia de Urbanismo para valorar el suelo que posee en el PERI Fábrica de Vidrio

Y concluye el informe de valoración realizado por la Gerencia para la Fábrica de Vidrio: «Por similitud con otras zonas análogas, teniendo en cuenta la situación actual
del mercado inmobiliario, promociones de vivienda de nueva planta próximas y de acuerdo con la situación, superficie y características geométricas de la parcela, se
puede fijar el valor de venta del m2 construido de vivienda en 3.000 €/m2″.

EL APARCAMIENTO

Hay que remitirse de nuevo a la alegación de las asociaciones de vecinos de los barrios del entorno del estadio del Betis para encontrar otro factor diferencial entre lo que hace la Gerencia de Urbanismo y permite que (le) haga el club verdiblanco.

Destacan las asociaciones vecinales el siguiente extremo: «Además, en estas valoraciones, interesadamente de parte, no se incluye el aprovechamiento del subsuelo de la parcela municipal, cuyo estacionamiento va aprovechar el promotor (el Betis) sin condiciones, y los miles de metros cuadrados de terrazas comprendidas entre la planta I y la IX, no evaluados y que pese al carecer de techo son suelos que complementan los usos lucrativos».

En el Estudio de Ordenación promovido y presentado por el Betis ante la Gerencia de Urbanismo no se menciona para nada, tal como subrayan las asociaciones de vecinos, el valor del subsuelo para estacionamiento de vehículos y otros posibles usos.

De nuevo en contraste con lo que ocurre con los terrenos municipales en Heliópolis, la Gerencia sí calcula el valor de uso como aparcamiento de la parcela propiedad del Ayuntamiento en la Fábrica de Vidrio: 374.645,60 euros.

TAMBIÉN EL PUERTO

En la misma línea que la Gerencia de Urbanismo, la Autoridad Portuaria de Sevilla usa como referencia los valores de mercado para estimar el de sus terrenos, situados a escasa distancia del estadio del Betis, en vez de recurrir a una Ponencia Catastral del año 2000.

Así, en el informe ‘Valoración de los terrenos y lámina de agua de la zona de servicio del puerto de Sevilla. Documento 2: Determinación del valor de referencia de mercado‘, elaborado a finales de 2024, puede leerse lo siguiente:

«Para poder calcular la cuantía de la tasa de ocupación privativa del dominio público
portuario, es necesario llevar a cabo la determinación de su base imponible. El devengo de esta tasa será a favor de la Autoridad Portuaria por la ocupación en exclusiva del dominio público portuario en virtud de una concesión o autorización.

El informe en que el Puerto usa los valores de mercado para determinar el de sus suelos

Para la determinación de la base imponible, en primer lugar, se deberá establecer el valor (o valores) de referencia que se utilizará posteriormente para la determinación de la base imponible de los terrenos en la zona de servicio terrestre, de acuerdo con lo que se establece en la legislación vigente de aplicación. En este sentido el primer párrafo del apartado a) del artículo 175 del TRLPEMM establece:

a) Ocupación de terrenos. Será el valor de los terrenos, que se determinará sobre la base de criterios de mercado. A tal efecto, la zona de servicio se dividirá en áreas funcionales, asignando a los terrenos incluidos en cada una de ellas un valor por referencia a otros terrenos del término municipal o de los términos municipales próximos, con similares usos y condiciones, en particular los calificados como uso logístico, comercial o industrial, tomando en consideración el aprovechamiento que les corresponda. Además, en el caso de áreas destinadas a la manipulación de mercancías, podrá tomar también en consideración el valor de superficies portuarias que pudieran ser alternativas para los tráficos de dicho puerto.

Según lo establecido en el TRLPEMM se ha llevado a cabo la elaboración del estudio de mercado inmobiliario en referencia a otros terrenos del término municipal o de los términos municipales cercanos al puerto estudiado, con similares usos y condiciones, en particular los calificados como uso logístico, comercial o industrial. La fecha de revisión y cierre del presente estudio de mercado ha sido el mes de noviembre de 2024.

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