Málaga, con 55 AT y 2.498 plazas de alojamiento menos que la capital hispalense, estudia una moratoria durante un año
Parafraseando lo que dijo el alcalde Sanz sobre las viviendas de uso turístico (VUT), cabe preguntarse si ya con 409 apartamentos turíscos (AT) y 11.687 plazas de alojamiento de este tipo cabe en Sevilla algún edificio más destinado a AT. En Málaga, con 55 apartamentos y 2.498 plazas de alojamiento menos que en la capital hispalense, su alcalde y correligionario de Sanz, Francisco de la Torre, piensa que no caben más, de ahí su anuncio a finales de mayo (2026) del estudio por el Consistorio malagueño de una moratoria de un año de duración para suspender la implantación de nuevos negocios de esta clase.
El número de apartamentos turísticos en la ciudad de Málaga ha crecido un 39 por ciento desde 2023. En la actualidad, la capital de la Costa del Sol cuenta con 354 apartamentos dedicados a esa actividad y más de 9.189 plazas de alojamiento, frente a los 254 apartamentos y 6.872 plazas que se registraban hace tres años, según datos del ‘big data’ de la Empresa Pública de Turismo de la Diputación Provincial citados por la Cadena SER.
Los datos indican la progresiva evolución del número de apartamentos turísticos en la urbe malagueña, cuyas plazas se han multiplicado por 2,5 veces desde el año 2017, cuando se registraban 3.586 plazas en este tipo de alojamientos. Con los cuatro nuevos edificios cuya construcción ha autorizado la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Málaga en los últimos dos meses, se sumarán cien apartamentos turísticos más en la ciudad, lo que implicará un crecimiento del 28 por ciento.
Por su parte, el grupo municipal Con Málaga estima que el número de apartamentos turísticos en la ciudad ha aumentado en un 152% en nueve años (desde 2017).
La edil Toni Morillas cree que la ciudad se encuentra en un punto crítico, en el que «la prioridad institucional parece ser atraer inversión especulativa en lugar de garantizar el derecho a la vivienda de la mayoría social». Y ha añadido: «Estamos viendo cómo se consolida un modelo que sustituye viviendas residenciales por alojamientos turísticos, reduciendo drásticamente el parque de alquiler de larga duración y provocando una subida descontrolada de los precios. Los bajos comerciales están siendo transformados en viviendas o directamente en alojamientos turísticos, lo que empobrece la vida de barrio, elimina comercio tradicional y rompe el equilibrio urbano».
A la vista de la gran proliferación de apartamentos turísticos en los últimos tiempos, el gobierno local mañlagueño, que preside el popular Francisco de la Torre, estudia una modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para limitar el número de AT e incluso de nuevos hoteles de menor categoría, lo cual implicará una moratoria de un año de duración para la implantación de negocios de este tipo. . En agosto de 20255, la Corporacióin Municipal ya acordó una moratoria de tres años para la autorización de nuevas viviendas de alquiler turístico en Málaga, como permite un decreto de la Junta, por razón de interés general.
SIN NOVEDAD EN SEVILLA
En el último Pleno municipal de mayo de 2026, el alcalde sevillano, José Luis Sanz, afirmó que en estos momentos existen en la ciudad registrados legalmente 9.592 pisos turísticos, una cifra que se ha reducido en un 11% desde que se aprobó la limitación municipal con el decreto de la Junta, mientras que se han cancelado 1.422 viviendas de uso turístico (VUT). Estas cifras le llevaron a asegurar que la medida que adoptó el Ayuntamiento “está funcionando”, aunque puntualizó que “en beneficio de los apartamentos turísticos”, cuyo número ha pasado de 240 a 400 y que, destacó, son competencia de la Junta de Andalucía.
“Los apartamentos turísticos no los regula el Ayuntamiento, sino la Junta”, insistió el alcalde, el cual añadió: “Sigo pensando que no cabe ni un piso turístico más, pero llegamos donde nos dice la ley”.
José Luis Sanz (a la izquierda), con Francisco de la Torre (a la derecha)
Así pues, Sanz se escuda en el Gobierno andaluz para no adoptar ninguna medida limitativa de los apartamentos turísticos en Sevilla, mientras que su correligionario Francisco de la Torre estudia incluso una moratoria de un año de duración.
Según las fuentes consultadas, la aparente contradicción entre Málaga y Sevilla tiene una explicación jurídica. Ambos ayuntamientos tienen razón, pero están hablando de competencias distintas.
La clave está en distinguir entre la competencia turística, que efectivamente corresponde a la Junta de Andalucía, y la competencia urbanística, que sí corresponde en gran medida a los ayuntamientos.
Y es precisamente por esta segunda vía por la que el Consistorio de Málaga parece estar intentando actuar.
La ordenación del turismo en Andalucía corresponde a la comunidad autónoma, en virtud del Estatuto de Autonomía y de la legislación turística andaluza. Los apartamentos turísticos son establecimientos turísticos regulados por la Junta y deben inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía. Por eso, cuando el alcalde de Sevilla afirma que los apartamentos turísticos son competencia de la Junta, no está diciendo algo jurídicamente falso, pero tampoco agota la cuestión, porque una cosa es autorizar una actividad turística y otra distinta determinar si un inmueble o un edificio puede albergar ese uso desde el punto de vista urbanístico.
LA VÍA URBANÍSTICA
Los ayuntamientos no regulan el turismo, pero sí regulan los usos del suelo, la compatibilidad entre usos residenciales y terciarios, las licencias urbanísticas y el planeamiento municipal.
Es decir, un establecimiento puede ser perfectamente legal desde el punto de vista turístico y, sin embargo, no ser urbanísticamente admisible en un determinado edificio o zona. Esta doctrina ya ha sido respaldada por la jurisprudencia europea y española respecto de las viviendas turísticas.
¿En qué normas podría apoyarse el Ayuntamiento de Málaga como espejo en el que mirarse el de Sevilla? Según las fuentes consultadas, hay tres posibles fundamentos normativos:
–La LISTA (Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía: La Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) atribuye a los municipios competencias de planeamiento y les permite modificar su ordenación urbanística.
La legislación urbanística española tradicionalmente permite acordar la suspensión cautelar de licencias mientras se tramita una modificación del planeamiento.
Si un ayuntamiento pretende cambiar las reglas urbanísticas, puede suspender temporalmente nuevas licencias para evitar un «efecto llamada» que frustre la futura regulación.
Es muy probable que Málaga esté pensando precisamente en esta técnica jurídica.
De hecho, el propio alcalde ha hablado de una suspensión «por el tiempo que legalmente sea posible».
-La modificación del PGOU o un futuro Plan General Municipal: Málaga ya utilizó esta técnica para las viviendas de uso turístico. En 2025 aprobó la suspensión de nuevas VUT mientras modificaba su planeamiento urbanístico para diferenciar usos turísticos y residenciales. La suspensión se vinculó expresamente a la tramitación de una modificación del PGOU.
La estrategia podría reproducirse ahora con los apartamentos turísticos:iniciar la modificación del planeamiento; justificar razones de interés general (vivienda, equilibrio urbano, saturación turística);
suspender cautelarmente licencias.
–El Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de la Junta de Andalucía sobre medidas urgentes en materia de vivienda: El Decreto-ley 1/2025 de medidas urgentes en materia de vivienda reforzó expresamente la capacidad municipal respecto de las viviendas de uso turístico. La Junta destacó que los ayuntamientos podían suspender licencias o declaraciones responsables durante un máximo de tres años cuando existieran razones de interés general.
Ahora bien, aquí aparece una diferencia importante: ese decreto se refiere expresamente a las VUT, no necesariamente a los apartamentos turísticos. Por ello, para los AT Málaga probablemente no se apoyaría tanto en este Decreto-ley 1/2025 como en la legislación urbanística general (LISTA + planeamiento municipal).
UNA DIFERENCIA ESENCIAL
Hay una diferencia jurídica fundamental a tener en cuenta entre las viviendas de uso turístico (VUT) y los apartamentos turísticos (AT). Las viviendas de uso turístico son viviendas individuales. Los apartamentos turísticos son establecimientos empresariales de alojamiento, normalmente edificios completos o conjuntos de unidades explotadas de forma profesional.
Precisamente por ser establecimientos empresariales, los ayuntamientos tienen incluso más margen para regular urbanísticamente los apartamentos turísticos mediante la clasificación de usos:
residencial, hotelero, hospedaje, terciario.
Por ello, desde el punto de vista urbanístico, limitar edificios de apartamentos turísticos puede resultar incluso más sencillo que limitar las viviendas de uso turístico.
Sevilla dispone de las mismas competencias urbanísticas que Málaga: aplica la LISTA, posee capacidad de planeamiento, puede modificar su PGOU (de hecho, ya anunció una consulta previa ciudadana para cambiarlo) y puede suspender licencias vinculadas a esa modificación, siempre que exista motivación suficiente.
La cuestión, por tanto, parece ser menos jurídica que política o interpretativa. Dicho de otro modo, en Málaga Francisco de la Torre tiene la voluntad política de limitar los apartamentos turísticos, empezando por una moratoria de un año de duración, mientras que en Sevilla José Luis Sanz no ha dado muestras de tenerla y por ello se coloca bajo el paraguas excusatorio de la Junta de Andalucía.
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