El PGOU de Monteseirín, un coladero que ha permitido ya tres nuevas residencias universitarias en menos de 500 metros en el eje de La Palmera

A las que ya se construyen sobre la casa de La Botella y la de la familia Solís se une otra sobre dos chalés de la calle Tramontana

En conjunto ofertarán un número de habitaciones similar al del hotel Al-Andalus, el tercero más grande de España

Los inversores han puesto ahora el ojo sobre otra casa señorial de la avenida que tiene casi 2.000 m2 de parcela

La “fiebre del oro” de las residencias universitarias se debe a que generan de forma segura un beneficio anual de al menos un 7%

Una nueva residencia universitaria se está alzando sobre la superficie en que había dos chalés al principio de la calle Tramontana, casi en la confluencia con la avenida de La Palmera, por lo que en un tramo de unos 485 metros están en distinta fase de ejecución tres complejos estudiantiles que colmatan las parcelas que antes ocupaban con sus jardines casas señoriales sevillanas. Esta volumetría está siendo posible merced a las facilidades del vigente Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), aprobado durante la época de Monteseirín como alcalde y que el gobierno de Espadas no quiere modificar pese a las voces que se alzan en tal sentido al ver el perverso efecto que está teniendo en una de las avenidas más emblemáticas de Sevilla.

El 24 de septiembre de 2019, la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla anunció la concesión de licencias de obra para dos residencias universitarias más, una en el número 9 de la calle Genaro Parladé (antigua sede del club Antares), con 569 habitaciones, y otra en los números 1 y 3 de la calle Tramontana, casi en la esquina con la avenida de La Palmera, de modo que en un tramo de menos de 500 metros en el eje de esta última se están erigiendo tres complejos estudiantiles: el citado, otro en la antigua casa de la Botella (confluencia con la calle Páez de Rivera) y un tercero en el número 17 de la avenida de La Palmera, tal como vimos en un anterior informe: https://www.manueljesusflorencio.com/2021/05/otra-mole-estudiantil-da-la-puntilla-gracias-al-pgou-de-monteseirin-a-una-avenida-de-la-palmera-cada-vez-mas-adulterada/

Los círculos rojos indican la ubicación de las tres residencias universitarias en construcción en el eje de La Palmera

Según las informaciones difundidas por diversos medios, entre las tres del eje de La Palmera y sin contar la de la calle Genaro Parladé, ofertarán entre 760 y 774 plazas de alojamiento en unas 600 habitaciones. A título de ejemplo comparativo, el cercano hotel Al-Andalus, ya al principio de la avenida de Jerez, tiene 623 habitaciones, por lo que las residencias citadas tendrán en conjunto una capacidad similar al de este establecimiento hotelero que se construyó con motivo de la Expo-92 y que en el momento de su inauguración era el tercero más grande de España.

La nota de Urbanismo decía que la residencia prevista en la calle Tramontana ocupará las parcelas 1 y 3, que se han agregado funcionalmente de modo que el edificio resultante tendrá carácter unitario. La nueva construcción  contará con un semisótano “vividero” (sic) con el mismo uso de residencia de estudiantes y, una planta sótano con uso de aparcamiento.

Los edificios originales de la calle Tramontana que han sido demolidos para la construcción de una residencia universitaria
Aspecto actual de las obras de la residencia universitaria, sobre dos parcelas, con la iglesia del Corpus al fondo

“La futura residencia -continuaba Urbanismo- tendrá capacidad para algo más de doscientas habitaciones, la mayoría de ellas individuales. Por otro lado, la planta semisótano, pensada para que sirva de esparcimiento a los estudiantes, incorporará zona de comedor, baños generales, recepción, sala de estudios y  gimnasio, entre otros servicios. Tanto los espacios privados como colectivos incorporarán las infraestructuras de instalaciones, telecomunicaciones y producciones energéticas que el usuario pueda necesitar”

Vista exterior de las obras de la residencia universitaria en la calle Tramontana, entre La Palmera y Periodista Ramón Resa

Añadía Urbanismo: “Para la mejor integración del edificio en la trama urbana y en su entorno paisajístico, se implantará abundante vegetación con especies típicas del arbolado local”. ¿Abundante vegetación? ¿En qué sitio, si a ojos vista no queda apenas espacio? Y concluía: “El proyecto, promovido por la entidad RYA RESIDENCIAS S.L., cuenta con un presupuesto de 7.260.000 euros”.

La “abundante vegetación” según Urbanismo contrasta con la imagen virtual del proyecto por los promotores

En realidad se trata de una operación de 15 millones de euros tras la que está el fondo de inversión con sede en Berlín Catella European Student Housing Fund II, en cuya página web se pudo leer lo siguiente al respecto: “En Sevilla, el Fondo adquirió un inmueble con 196 apartamentos para estudiantes y 211 camas, con una superficie bruta total de 5.132 m2 sobre rasante, divididos en cinco plantas, por unos 15 millones de euros a un conocido promotor local. 

Otra imagen virtual de cómo quedará el proyecto de residencia en la calle Tramontana

La mayoría -181- de los apartamentos son habitaciones individuales y el complejo ofrece también una azotea de 60 m2 totalmente equipada, una piscina exterior comunitaria y 32 plazas de aparcamiento situadas en el garaje subterráneo. Sevilla es la capital de la provincia sur de Andalucía y, con casi 700.000 habitantes, la cuarta ciudad más grande del país después de Madrid, Barcelona y Valencia. Sevilla es también una de las principales ciudades universitarias de España con 4 universidades y aproximadamente 75.000 estudiantes”.

LA CASA DE LA BOTELLA

La demolición de la conocida como Casa de la Botella, en la confluencia de la calle Páez de Rivera con la avenida de La Palmera, para su conversión en otra residencia de estudiantes es el segundo proyecto en la zona de Rya Residencias S.L, con otra inversión de 15 millones de euros, por lo que ya suma 30 millones.

Así era la denominada Casa de la Botella en la confluencia de Páez de Rivera con la avenida de La Palmera

Rya Residencias se presenta a sí misma en Internet como una empresa que nació en 2010 como motor de explotación de residencias para todo tipo de colectivos y, en especial, los universitarios. Incrementó la actividad con la compraventa y el arrendamiento de todo tipo de inmuebles y se especializó en los de protección pública, además de en el asesoramiento para el desarrollo de cualquier tipo de de proyecto urbanístico o inmobiliario.

“Actualmente -afirma- contamos con nuevos socios gestores que promueven proyectos y direcciones técnicas en toda su amplitud y hacemos la gestión integral de todo tipo de servicios en edificios, residencias y urbanizaciones, como la gestión de inmuebles de obra pública”.

Imagen virtual del proyecto de residencia universitaria en el que se aprecia ya su impacto en el entorno

Para su segunda residencia universitaria en el eje de La Palmera, que ha denominado ‘One Sevilla’, Rya Residencias demolió la Casa de la Botella, que con sus dos plantas tenía unos 500 m2 amén de dependencias anexas en el jardín con piscina, para construir en su lugar, con diseño del estudio sevillano Orfila 11 (del ex concejal del PP José Luis Vargas Díaz), una mole que sobresale al menos 11,5 metros del suelo y que ocupa todo lo aprovechable de la parcela merced a las facilidades del PGOU de Monteseirín, tal como vimos en anteriores artículos: https://www.manueljesusflorencio.com/2021/05/el-ayuntamiento-de-sevilla-ha-modificado-50-veces-el-actual-pgou-pero-evita-hacerlo-en-la-regulacion-de-las-residencias-universitarias/

Gracias al coladero en que se ha convertido el PGOU, esta residencia tiene dos plantas bajo rasante, tres a partir del nivel del terreno y una más bajo cubierta. Al final, el voluminoso inmueble, que parece que abraza a la casa vecina, tiene fachada a tres vías públicas distintas: La Palmera, Páez de Rivera y Periodista Ramón Resa. Y es que el objetivo del estudio arquitectónico, por más que dijera que era causar el mínimo impacto paisajístico, consistía en obtener el máximo número de alojamientos posibles, entre 215 y 217 habitaciones y unas 250 plazas.

La nueva residencia universitaria rodea por dos lados la casa vecina, minimizada ante tal volumetría
Visión desde la confluencia de Páez de Rivera con la avenida de La Palmera
La colorida entrada al edificio
Fachadas a Páez de Rivera y Periodista Ramón Resa
Otro acceso por Páez de Rivera, con el garaje al fondo
Recreación del interior de una de las habitaciones individuales

One Sevilla ya oferta en Internet para el próximo curso cuatro tipo de alojamientos: habitación individual, individual en la planta superior con terraza, doble y doble en la planta superior con terraza.

UNA CUARTA EN CIERNES

En el sector inmobiliario se comenta el interés de los inversores por hacerse con la propiedad de otra casa señorial de la avenida de La Palmera situada entre el centro educativo Albaydar y la calle Tramontana para la construcción de otra residencia universitaria al estilo de la que se erige en el número 17 de esta vía, ya que ocupa una parcela de casi 2.000 m2, con un extenso jardín al Sur de la casa señorial.

Vista aérea de la zona de La Palmera que inversores habrían preseleccionado para una posible nueva residencia

Esta configuración permitiría la construcción de un proyecto similar al que se edifica en la antigua casa de la familia Solís, aprovechando al máximo el terreno y reduciendo los jardines a la mínima expresión conforme a las facilidades que otorga el PGOU de Monteseirín en el capítulo dotacional educativo y cuyo articulado sigue manteniendo contra viento y marea el gobierno de Espadas.

La residencia universitaria que se construye en la antigua propiedad de la familia Solís, número 17 de La Palmera

¿Por qué esta nueva “fiebre del oro” urbanística de construir residencias universitarias lo más grandes posibles? Lo explica en su página web el fondo alemán que está detrás de las que se erigen en la calle Tramontana y en la antigua Casa de la Botella, en estos términos: “Catella Residential Investment Management (CRIM), con sede en Berlín, ha ampliado significativamente la cartera del Fondo Europeo de Vivienda para Estudiantes II de Catella (CESHF II) con tres adquisiciones de residencias de estudiantes en Austria, Francia y España por un total de 55 millones de euros.

El PGOU aprobado durante la etapa de Monteseirín está permitiendo la destrucción de la avenida de La Palmera

Tras las transacciones, el Fondo tiene un volumen de inversión de aproximadamente 100 millones de euros en cuatro países europeos sólo cinco meses después del lanzamiento del Fondo en septiembre de 2019. CESHF II es el sucesor del primer Fondo Europeo de Vivienda para Estudiantes de Catella, que ha generado una tasa interna neta de retorno (TIR) ​​de más del 7% anual desde su lanzamiento en 2013.

Alexander Brüning, gestor de fondos de CRIM, afirmó:  Las viviendas para estudiantes se han convertido cada vez más en una clase de activos establecida en los últimos 10 años y nuestro primer fondo paneuropeo de viviendas para estudiantes nos ha permitido ofrecer fuertes rendimientos anuales para nuestros inversores. La educación se está convirtiendo en un factor económico en todo el mundo y el número de estudiantes, tanto a nivel nacional como internacional, sigue aumentando de manera significativa. En toda Europa, aproximadamente sólo el 10% de los estudiantes tiene acceso a un apartamento exclusivo. Por lo tanto, los dormitorios asequibles en buenas ubicaciones ofrecen a los inversores rendimientos estables y en gran medida anticíclicos“.

Residencias universitarias que generan rendimientos anuales a los fondos de inversión que las financian del 7%, y más todavía en Sevilla, donde el Ayuntamiento les permite, merced al PGOU de Monteseirín, demoler casas señoriales de la avenida de La Palmera y colegios como el de la barriada Elcano https://www.manueljesusflorencio.com/2020/12/los-proyectistas-de-la-residencia-estudiantil-en-elcano-afirman-que-su-volumen-no-distorsiona-con-las-casas-del-barrio/ para alzar en su lugar moles que apenas si dejan espacio para plantar unos árboles testimoniales en lo que antes eran espaciosos jardines.

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