El urbanismo «mixto» como coartada para la venta de la Gavidia

Espadas, que ya recalificó La Raza para pisos, vende la antigua comisaría para hotel de lujo cuando hablaba en la pandemia de buscar alternativas al turismo

El Ayuntamiento se refiere a un proyecto de «usos mixtos» cuando en su mayor parte será privado o de pago

La ocurrencia de Monteseirín de comprar el edificio para abandonarlo durante 15 años le acaba costando a Sevilla casi 7 millones en el balance

La Gavidia como hotel se une a los 463 establecimientos de alojamiento que tenía Sevilla al acabar 2020

En tan sólo mes y medio el gobierno de Juan Espadas al frente del Ayuntamiento de Sevilla ha mostrado cuál es su auténtico modelo de ciudad después de haber pregonado con motivo de la crisis del coronavirus que había que buscar una alternativa a la dependencia del turismo. Primero recalificó la franja de la avenida de La(s) Raza(s) destinada a Servicios Avanzados para que el puerto dé un pelotazo con la construcción de 700 viviendas. Hito número uno, pues, más ladrillo y menos tecnología. Y ahora ha vendido la antigua comisaría de la Gavidia para un hotel de lujo en el distrito con menos equipamiento social y en la ciudad con centenares de establecimientos dedicados al alojamiento. Segundo hito, pues, más hoteles y más turismo. ¿Dónde está la alternativa?

El Consejo de Gobierno de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento hispalense acordó el pasado 11 de mayo (2021) la venta de la antigua comisaría de la Gavidia al grupo Baraka, tal como informamos en su día, https://manueljesusflorencio.com/2020/12/baraka-holding-de-trinitario-casanova-el-ultimo-rey-del-ladrillo-estaria-detras-de-la-oferta-seleccionada-por-el-ayuntamiento-para-la-venta-de-la-gavidia/

por 8,75 millones de euros (IVA aparte).

Según la nota oficial https://www.sevilla.org/actualidad/noticias/el-ayuntamiento-eleva-al-consejo-de-la-gerencia-de-urbanismo-la-adjudicacion-del-edificio-de-la-gavidia-para-hotel-de-cinco-estrellas-coworking-y-espacio-museistico-de-memoria-historica, la empresa adjudicataria rehabilitará el inmueble como hotel de cinco estrellas (105 habitaciones) y con espacios para otros usos, cuando el alcalde Espadas hablaba de reindustrialización, economía digital y de reducir la dependencia del turismo: https://www.manueljesusflorencio.com/2020/12/espadas-el-alcalde-que-va-a-vender-la-gavidia-para-hotel-de-cinco-estrellas-habla-ahora-de-reindustrializacion-economia-digital-y-de-reducir-la-dependencia-del-turismo/

«Nuestro proyecto para desbloquear el futuro del edificio de antigua comisaría de la Gavidia después de tanto tiempo era lograr una inversión privada dispuesta a ejecutar un proyecto con usos mixtos y que tuviera un valor singular. Este proyecto cumple con los requisitos y supone además una recuperación estratégica de esta zona de la ciudad», ha declarado el delegado de Hábitat Urbano, Turismo y Cultura, Antonio Muñoz.

Antigua comisaría de Policía de la Gavidia

El argumento del «proyecto con usos mixtos» me recuerda a las fichas de los fondos de inversión. Las dos grandes categorías de fondos son los de renta variable, o sea los que invierten en acciones de compañías y que son los de mayor riesgo, y los de renta fija, los que invierten en deuda, pública (emitida por los Estados) o/y privada (emitida por las empresas) y que teóricamente son los de menor riesgo, para perfiles conservadores, aunque como están los mercados tras el Covid es incluso más probable perder dinero con los segundos que con los primeros o que la renta no cubra ni la inflación.

Los gestores de los fondos, en su ingeniería financiera, se inventaron los denominados fondos mixtos, que invierten parte del dinero en renta variable o acciones y otra parte en renta fija o deuda (bonos, letras del Tesoro, obligaciones…). Ahora bien, las proporciones pueden ser de un abanico muy amplio. Por ejemplo, un 75% de renta variable y un 25% de renta fija, o viceversa. Tanto uno como otro serían fondos mixtos. Incluso uno que invirtiera un 99% en renta variable y tan sólo un 1% en renta fija se podría calificar de un fondo mixto para así no asustar al inversor más miedoso.

LOS USOS DEL EDIFICIO

En el urbanismo «de usos mixtos» del que habla Muñoz en la operación de venta de la Gavidia hay que mirar, como en los fondos de similar categoría, la ficha técnica de la operación para ver la proporción de usos: qué cantidad de digamos uso fijo de interés privado tendrá el edificio operado por Baraka y qué cantidad digamos de uso variable de interés público. Veamos en qué consistirá el ‘urbanismo mixto’ de la Gavidia:

Hotel de lujo (cinco estrellas) de 105 habitaciones: uso 100% privado.

Espacio para ‘coworking’ con acceso libre desde la calle: otro horrible anglicismo que viene a significar espacio de trabajo compartido, o sea una oficina de alquiler para todo aquel que necesite un sitio para trabajar, ya sea un profesional, un pequeño empresario, un particular… con la idea de que al facilitarse el contacto entre todos ellos se les generen nuevas oportunidades. Estos «coworking» han sido de los más afectados por la pandemia, por razones obvias de cercanía de los usuarios en espacios cerrados. Al ser de pago y no de uso libre ha de dársele el carácter de privado.

Un espacio de trabajo compartido, denominado con el anglicismo de «coworking»

Zona lúdica en planta baja para uso y disfrute de la ciudadanía con un espacio libre y acceso independiente donde se ubicará un restaurante. Como habría dicho Lola Flores, me maravilla el lenguaje tecnocrático y su capacidad para camuflar la realidad. Como en las oraciones que se vuelven de activas a pasivas yo traduciría la frase al revés: restaurante en planta baja, con acceso independiente al del hotel y con un espacio no acotado donde se podrían poner veladores en los que servir consumiciones que habría que pagar a los gestores del negocio. Dicho también de otro modo, el negocio del restaurante no estaría limitado a los clientes del hotel, sino a cualquiera que pasara por esa «zona lúdica para uso y disfrute de la ciudadanía». Ya me dirán qué uso lúdico al margen de la consumición en el restaurante tendría el pasar por los bajos de un hotel, el mismo que el transitar por debajo de los soportales de El Corte Inglés de la Magdalena sin entrar en el interior.

Un  espacio museístico de memoria histórica con un proyecto de musealización y con acceso libre desde la calle. En cumplimiento de la Ley de Memoria Histórica y dado que en las mazmorras de la antigua comisaría se torturó a personas que lucharon contra la Dictadura franquista y por el advenimiento de la Democracia. ¿Se cobrará por el acceso al «espacio museístico»? ¿Qué superficie tendrá el «espacio», no calificado siquiera como museo, en el conjunto del hotel-coworking-restaurante lúdico? En función de la respuesta a estas preguntas tendríamos la proporción de parte pública y parte privada de este ‘urbanismo mixto’ en esta metáfora equiparadora con los fondos de inversión de similar calificación.

Cartel alusivo al rol de la Gavidia durante el franquismo

A mí me da la impresión de que la Gavidia va a tener como mucho un 5% o un 10% de uso público y al menos un 90% de uso privado o de pago por uso, que viene a ser lo mismo, así que no podemos caer en la trampa de creernos la expresión «usos mixtos» que emplea Antonio Muñoz, como si existiera una equiparación de uso público y de uso privado al 50%.

LA OPERACIÓN ECONÓMICA

Y tampoco debemos caer en la trampa de que se trata de «un proyecto que supera los 20 millones de euros». Hay que despejar, como en las matemáticas, lo que vaya a gastar el empresario en montar su hotel y fijarse en el dinero público que se ha ingresado por la venta ( 8.750.000 euros netos, sin IVA) y compararlo con todo lo que nos ha costado la operación de adquisición de la Gavidia por Monteseirín en diciembre de 2006, hace casi quince años.

Voy a tratar de actualizar los datos que expuse en el debate que sobre el futuro de la antigua comisaría mantuvimos el 30 de enero de 2018 en el antiguo Teatro Duque https://www.manueljesusflorencio.com/2018/01/debate-sobre-la-gavidia-o-economia-digital-o-equipamiento-publico/, que por cierto, y para no perder la costumbre, será reconvertido también en hotel, nada de en factoría digital, economía 4.0 o similar en la Sevilla del monocultivo turístico.

Para hacerse con la antigua comisaría y destinarla a un supuesto equipamiento público en el distrito Casco Antiguo, Monteseirín le pagó al Ministerio del Interior 9,9 millones de euros en efectivo y 2,3 millones en especie (cinco solares para que construyera otras tantas comisarías, cantidad que todavía no ha ejecutado en los casi 15 años transcurridos). En total, pues, 12,2 millones de euros.

Alfredo Sánchez Monteseirín, el alcalde que compró la Gavidia para dejarla abandonada a su suerte, causa de su ruina

¿Cuánto serían 12,2 millones de 2006 en mayo de 2021 teniendo en cuenta una inflación acumulada del 19,87% hasta el pasado abril? ¿Cuál sería hoy la cantidad necesaria para mantener el poder adquisitivo del dinero que se usó en 2006 para comprar la Gavidia? Pues 14.624.140 euros.

A esta cantidad habría que unir el coste de la vigilancia del inmueble por el Ayuntamiento en todos estos años. Veamos a modo de botón de muestra. En 2018 se adjudicó un contrato de vigilancia por valor de 70.384 euros sólo por diez meses de dicho año.

En 2019 se adjudicó primero un contrato por valor de 62.230 euros, pero luego, en uno de esos cambalaches municipales, se imputó al segundo semestre del año la cifra de 43.924 euros (¿se supone que una cantidad similar se dedicó al primer semestre?) y 31.374 al periodo del 1 de enero al 31 de mayo de 2020, es decir tan sólo cinco meses. No he podido hallar más datos posteriores, pero la media viene a ser de unos 75.000 euros/año en números redondos en los últimos tiempos, por lo que la estimación del gasto en vigilancia para todo el periodo en que la comisaría ha sido propiedad del Consistorio podría ser de un millón de euros.

Para no perder dinero por la ocurrencia de Monteseirín (¿cuántas ocurrencias con cargo a los contribuyentes a lo largo de sus 12 años de mandato, desde las Setas de la Encarnación a esto de la Gavidia y todo lo demás, como el ruinoso tranvía?) de comprar la Gavidia para dejarla abandonada a su suerte durante casi 15 años, el Ayuntamiento tendría que haber ingresado ahora con la venta del inmueble 15.624.000 euros en números redondos pero sólo ha recuperado 8.750.000, es decir el 56%.

Dicho de otro modo, la ocurrencia de Monteseirín con la Gavidia le ha costado a los sevillanos 6.874.000 euros, que es la diferencia entre el precio de venta y el valor que hoy tendría el dinero que se desembolsó hace tres lustros.

Y a ello habría que añadir el coste de lo que yo llamaría «uso cesante», es decir la ganancia patrimonial y de otro tipo dejada de obtener como consecuencia del abandono del edificio para dejarlo en la ruina en vez de su conversión en un equipamiento público para todos los sevillanos y, especialmente, los vecinos del Casco Antiguo.

Esa conversión en equipamiento público habría sido lo único que habría dotado de sentido a la operación de adquisición del inmueble, pero al final, como en tantas otras cosas de Monteseirín, se transformó en un sinsentido que sus sucesores no han sabido cómo gestionar, por lo que han tratado de quitarse de encima el edificio como fuera, desde Zoido a Espadas.

Evolución del número de establecimientos para el alojamiento de personas en Sevilla en el decenio 2010-2020

El Ayuntamiento, pues, por mucho que publicite lo de los «usos mixtos» ha acabado cambiando un potencial equipamiento público por un hotel, otro más que añadir a la lista de los casi quinientos negocios de alojamiento existentes en Sevilla.

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