La propuesta de convenio con una sociedad de Ángel Haro facilitaría la recalificación de suelo terciario del Parque Empresarial Zaudín (PEZ) como terreno residencial
La operación facultaría al grupo empresarial del presidente bético a construir 400 viviendas en un sitio privilegiado y cerca de carreteras estratégicas de la comarca
El alcalde tomareño se enmienda a sí mismo a la totalidad al pasar en sólo 4 meses de calificar el PEZ como el gran parque de negocios provincial a descalificarlo para justificar esta operación
José Luis Sanz, alcalde de Tomares y candidato «in pectore» de la dirección provincial del PP (Virginia Pérez) para la Alcaldía de Sevilla en las próximas elecciones municipales, firmó el 23 de abril de 2021 con una empresa del grupo que lidera Ángel Haro, presidente del Betis, una propuesta de convenio urbanístico para recalificar 10,18 hectáreas de uso industrial y/o comercial del Parque Empresarial Zaudín (PEZ) como de uso residencial en las que construir hasta 400 viviendas bajo la coartada de formar un «ecobarrio». Para tratar de justificar la operación, Sanz pasó en tan sólo cuatro meses de decir que el PEZ estaba llamado a convertirse en «el gran centro de actividad, negocio y empresarial de la provincia» a calificarlo de «inviable en escala, uso y concepto» y de constituir «un lastre» para el desarrollo de Tomares. Con este giro copernicano y esta operación urbanística muestra sus cartas de presentación el futurible candidato del PP a la Alcaldía de Sevilla en sustitución de Beltrán Pérez.
La propuesta del convenio urbanístico, firmada el pasado 23 de abril, ha salido a la luz pública merced a su inserción en el Boletín Oficial de la Provincia del 20 de mayo
para la presentación de alegaciones en el plazo de veinte días hábiles, plazo que expirará el 17 de junio. La suscribieron el alcalde de Tomares, José Luis Sanz, y la entidad mercantil denominada Hinomaru Investment, perteneciente al ‘holding’ empresarial que lidera Ángel Haro, presidente del Real Betis Balompié.
El nombre de la compañía no parece elegido al azar, ya que es el mismo que recibe la bandera nacional de Japón, en cuyo centro aparece inserto el sol para simbolizar que Japón es el país del sol naciente. De hecho, ‘hinomaru’ podría traducirse por «círculo o disco solar», y es sabido que los orígenes y/o el éxito empresarial de Ángel Haro están en las energías renovables, cuya fuente en último extremo es el astro rey. También podría denotar que estaría contando con capital nipón.
Hinomaru Investment se constituyó el 17 de junio de 2019 con un capital social de 3.100 euros y con el siguiente objeto social: «Actividades de intermediación en operaciones con valores y otros activos. Realizar toda clase de trabajos de asesoramiento y consultoría sobre temas económicos, contables».
En tan sólo veinte meses, pues, el tiempo que media entre su constitución con tan sólo 3.100 euros y la firma de la propuesta de convenio urbanístico con José Luis Sanz, el alcalde de Tomares, Hinomaru consigue hacerse con la propiedad de ocho parcelas en el Parque Empresarial Zaudín (PEZ), cinco de ellas calificadas como de uso comercial y terciario y tres como de uso industrial, un parque que por cierto no fue recepcionado por el Ayuntamiento tomareño hasta el 11 de diciembre de 2020, por lo que en la práctica es como si la negociación de los términos del convenio para su recalificación se hubiera realizado en cuatro meses. Asimismo, toda la operación denota que el grupo de Ángel Haro habría comprado el suelo con el claro objetivo de lograr su posterior recalificación, dado el escaso tiempo transcurrido entre los siguientes hitos: creación de la empresa, recepción oficial del Parque Empresarial Zaudín y firma de la propuesta de convenio.
Hinomaru Investment, la filial de la matriz de Ángel Haro, se hizo con ocho parcelas aparentemente cercanas unas de otras (la Z.1.1; Z.1.2; Z.1.4; Z.2.1.1; Z.2.1.3; Z.2.2; Z.3; Z.4) que sumaban en conjunto 50.846,57 m2 y una edificabilidad de 62.522,14 m2, todas ellas inscritas en el Registro de la Propiedad Número 3 de Sevilla, y ya como propietaria de suelo en el Parque Empresarial Zaudín (PEZ) pudo negociar con el alcalde de Tomares, José Luis Sanz, la propuesta de convenio para tramitar una innovación urbanística que permita introducir uso residencial «compatible con terciario» en parte del PEZ, un tecnicismo que encubre una recalificación pura y dura.
La superficie de la actuación urbanística mediría 101.890,03 m2.
La superficie con derecho a aprovechamiento serían 57.096,64 m2, que se distribuiría entre tres propietarios de suelo en el PEZ, de la siguiente forma:
-Hinomaru Investment: 50.840,11 m2 (89,04%).
-Ayuntamiento de Tomares: 3.240,24 m2 (5,68%).
-Altos del Zaudín S.L.: 3.016,29 m2 (5,28%).
La edificabilidad total lucrativa ascendería a 70.173,09 m2/t; la densidad sería de 40 viviendas por hectárea, con un número máximo de 400 (158, el 39,5%, serían de protección oficial).
El grupo de Ángel Haro acuerda, en atención a los excesos de aprovechamiento resultante de la innovación de planeamiento, realizar una compensación sustitutoria por importe de 2.778.000 euros a favor del Ayuntamiento de Tomares, destinados a la ejecución de sistemas generales. Hinomaru Investment se compromete también a contratar y a sufragar a su costa los gastos correspondientes a la asistencia técnica para la redacción de la documentación urbanística y medioambiental necesaria que permita la clasificación de los terrenos objeto del convenio.
DE GRAN CENTRO DE NEGOCIOS PROVINCIAL A….
Esta propuesta de convenio urbanístico para una recalificación que permita contruir 400 viviendas en un sitio privilegiado del Aljarafe y, sobre todo, los argumentos con que se trata de justificar supone un giro copernicano en el discurso de José Luis Sanz y una autoenmienda a la totalidad de su gestión, como se pone de manifiesto en el contraste entre el texto aparecido en el BOP y la información difundida el pasado 11 de diciembre de 2020, en los siguientes términos:
«El Ayuntamiento de Tomares (Sevilla) ha recepcionado este viernes el Parque Empresarial Zaudín, un gran espacio urbanizado de 77 hectáreas con capacidad para albergar hasta 100 edificios de oficinas y 200 empresas «que está llamado a convertirse en los próximos años en el gran centro de activad, negocio y empresarial de la provincia».
«Su excelente ubicación, en el límite sur de Tomares, entre el Club de Golf Zaudín, el Parque Olivar del Zaudín y el PISA, y sus magníficas comunicaciones –a 1 km de la autovía de Coria y a tan sólo 600 metros de la A-8068–, junto a su moderno diseño, lo convertirán en un parque empresarial de última generación», detalla el Consistorio en un comunicado.
Con la recepción de este espacio, Tomares da un «paso decisivo para su futuro económico», ya que, cuando se edifique, «va a contar con el mejor parque comercial, empresarial y tecnológico de Andalucía en la mejor ubicación posible, en el corazón de la mayor zona metropolitana de nuestra Comunidad y a un solo paso de la capital», ha señalado el alcalde, José Luis Sanz.
Tras la constitución de la entidad urbanística de conservación en meses pasados, se ha procedido a la recepción de las obras de urbanización del parque, que se podrá poner en funcionamiento una vez que se proceda a la subsanación de los repasos necesarios.
«Se trata de un moderno centro de negocio, con un diseño unificado, imagen de excelencia y con casi un tercio de su superficie dedicado a espacios libres, jardines, servicios, viarios y zonas de aparcamientos», ha añadido.
La superficie total del Parque Empresarial es de 77 hectáreas, de las que 119.563 m2 irán destinados a uso comercial y terciario, y 36.202 m2 a superficie industrial, con más de 1.947 plazas de aparcamiento público para dar servicio a sus usuarios.
El parque presenta una alta capacidad de acogida de actividades, entre las que se encuentra la industrial, almacenamiento, talleres artesanales, pequeñas empresas de producción, servicios al sector del automóvil, hospedaje, espectáculos, comercio en todas sus categorías, oficinas, agrupaciones terciarias, docente, servicios de interés público y social, deportivo… «respondiendo, por ello, al modelo urbano de ciudad mixta con alta capacidad de acogida y respuesta a las solicitudes de implantación de usos».
El diseño del parque, muy similar al de los parques tecnológicos, va a permitir que un porcentaje muy grande, un 21 por ciento, esté destinados a servicios y uso público. Así, habrá cinco hectáreas de espacios libres, tres de jardines, una de dotaciones sociales, deportivas y comerciales, y doce de viarios y zonas de aparcamientos, con el objetivo de acabar con los graves problemas de circulación y estacionamiento que tienen la mayoría de los parques empresariales actuales.
A su vez, el parque, con una urbanización de alta calidad, contará con todas las infraestructuras básicas como telefonía, saneamiento, abastecimiento de agua o alumbrado de baja y media tensión».
Dos años antes, José Luis Sanz participó en el Club de Golf Zaudín junto al presidente de la Cámara de Comercio, Francisco Herrero, en la Jornada ‘La revolución de los datos de empresas: más oportunidades de negocio, más productividad y más ventas”, y expresó que “Tomares aspira a estar a la vanguardia de las nuevas tecnologías, por lo que queremos convertir esta gran zona empresarial en un parque en el que se instalen empresas tecnológicas, que es el futuro económico de las sociedades avanzadas”. Asimismo, ratificó su apuesta por convertir el Parque Empresarial Zaudín «en un referente económico en la provincia de Sevilla».
….»LASTRE» PARA TOMARES
Tan sólo cuatro meses después de los elogiosos calificativos al PEZ con motivo de la recepción oficial de las obras, el Ayuntamiento de Tomares, con José Luis Sanz al frente, ha cambiado radicalmente de discurso en el texto de la propuesta de convenio urbanístico con la empresa del presidente del Betis para tratar de justificar la recalificación y la construcción de 400 viviendas, en términos como los siguientes:
«El objetivo del proyecto, realizado en el marco de una coyuntura económica excesivamente optimista, era crear una gran área terciaria e industrial en el contexto metropolitano de la ciudad de Sevilla. El ámbito pretendía ser un espacio para la inserción de industrias estratégicas tipo tecnológicas, si bien en la realidad ese tejido industrial carece de entidad suficiente en el marco de Sevilla y Andalucía.
Es por ello que dichos proyectos suelen desarrollarse mediante una acción conjunta de las administraciones (locales, territoriales e incluso nacionales, como es el caso del parque aeronáutico Aerópolis) y la iniciativa privada para la inserción y dotación
de infraestructura para este tipo de industrias así como planes rectores u otro tipo de sistemas de administración que garantice la viabilidad del proyecto, cosa que no ha ocurrido en el presente caso.
Además, el ámbito que será objeto de un nuevo planeamiento, es el área del uso industrial más duro, más combativo a la eficiencia ecológica, que exige un cambio de rumbo en pro del interés general de Tomares, con ampliación de las zonas verdes, espacios libres, vegetación y permeabilidad urbana.
Por todo ello nos encontramos con, tal y como se ha justificado, unas expectativas desmesuradas y, por último una escala desproporcionada. El proyecto pretendía desarrollarse vinculado al parque PISA de Mairena del Aljarafe, si bien dicho parque funciona de manera autónoma. Y aunque este era uno de los objetivos del proyecto, para lo cual dota de suelos industriales al área, la realidad es que también pretendía consolidarse como centro de negocios de gran escala, con edificaciones con una edificabilidad muy elevada, desproporcionada con la demanda existente en la realidad cuando, además, en el marco de la misma coyuntura de bonanza económica, se iniciaron otros proyectos similares, aumentando de manera considerable la oferta de suelo en el ámbito metropolitano de Sevilla, que continúa expectante a la espera de inversión y constituyendo importantes bolsas de suelo terciario e industrial que yace aletargado, lastrando más si cabe el desarrollo del proyecto del PEZ de cara al futuro.
En definitiva, el proyecto del Parque Empresarial Zaudín constituía un ejercicio que buscaba una repercusión positiva sobre la ciudad de Tomares, si bien como se ha justificado en términos generales resulta inviable en escala, uso y concepto, no teniendo en la realidad una repercusión positiva sobre la ciudad y constituyendo en la actualidad un lastre para el desarrollo de Tomares.
Este cúmulo de factores, defectos y carencias detectados en el proyecto lo lastran negativamente y lo hacen inviable en el marco de los próximos años, a lo que hay que sumar la baja calidad de la propuesta urbana, así como las otras oportunidades del ámbito que se han negado a través de dicha propuesta. Por todo ello se propone la revisión y modificación del proyecto…..
El espacio público planteado, pese a su carácter público, es de difícil utilización por la forma en que se ha ordenado, ya que tiene una estructura de grandes espacios inconexos, sin capacidad estructurante ni de conexión de los márgenes, la ubicación o bien es centrada o bien es en los bordes, en espacios residuales de la ordenación racional de las calles. Eso unido a la carencia de mobiliario urbano, la escasa vegetación o el criterio de diseño de la propia iluminación de las calles, dan como resultado un viario más industrial que de ciudad, que presentará síntomas de infrautilización y abandono a corto plazo.
Los usos planteados, así como la edificabilidad propuesta y la planificación de los viarios, pretendían dar como resultado un trozo de ciudad muy densa, monofuncional, con grandes edificios de oficinas y gran cantidad de plazas bajo rasante, por lo que tanto la cantidad de aparcamientos en superficie previstos como los tipos de viario, las posibilidades de circulación, o la integración del transporte público quedan muy limitados.
Por otro lado y entrando en el tema de la sostenibilidad y la conservación del medio ambiente, la urbanización no está proyectada teniendo en cuenta el más mínimo criterio medioambiental, ya que ni dispone de un plan de gestión de residuos, ni un tratamiento integral del ciclo del agua ni de ninguna medida de ahorro y eficiencia energética a implementar en los edificios que se construyan.
El PEZ por tanto es una propuesta urbana de baja calidad, incomunicada con su entorno, con un criterio de diseño y ordenación puramente económico, un modelo de ciudad denso, con grandes edificaciones destinadas al mismo uso, y que no tiene en cuenta al ciudadano, sino usuarios, podemos decir que le falta la escala humana.
Todo esto en una de las zonas mejor comunicadas del Aljarafe, una auténtica área de oportunidad en la que poder desarrollar un modelo de ciudad adaptado a los nuevos tiempos, con la máxima calidad urbanística y edificatoria, cosa que pasa por imponer nuevos criterios, tanto en el tratamiento de los espacios libres, como en la mezcla e hibridación de usos y la compaginación de edificios de usos que se complementen entre sí.
Es por lo que debemos apostar por una ciudad mixta, compleja, en la que puedan convivir los usos productivos con el residencial, donde los terciarios tengan escala local, y donde además sus habitantes tengan todas las opciones de esparcimiento y ocio posibles, una intervención que quiere ser innovadora, única en el área metropolitana de Sevilla, y que además complementa a la propia ciudad en la que se implanta, dotándola de nuevos equipamientos, tanto hoteleros como deportivos, culturales, etc… Donde además se integra la naturaleza del entorno del Olivar del Zaudín con la trama propuesta.
Una operación que usa de forma más eficiente el suelo que la actualmente propuesta para el lugar y que cualquier operación residencial de baja densidad desarrollada en la zona, ya que genera un modelo de ciudad cohesionada y equilibrada en cuanto a sus usos y capacidades. Una ciudad en la que no tengamos que depender del coche para trabajar, vivir, descansar y realizar actividades deportivas o de ocio, una ciudad con escala humana.
En definitiva se pretende crear un modelo de «ecobarrio», con energías renovables adaptadas al entorno, en el que se potencie el mestizaje y la hibridación de usos, se introduzcan especies vegetales autóctonas como el olivar, espacios libres abiertos y permeables, el empleo de cubiertas ajardinadas, y todo ello con el fin de humanizar la ciudad fomentando la interacción social, la sostenibilidad y el ahorro tanto de energía como de los recursos que como ciudadanos consumimos en el día a día para trabajar, vivir, descansar y disfrutar de actividades deportivas y de ocio….».
Así pues, casi de la noche a la mañana, el futurible sustituto de Beltrán Pérez como candidato a la Alcaldía de Sevilla, José Luis Sanz, se ha caído del caballo y ha descubierto que lo que presentaba como un parque empresarial «de última generación» no es más que «una propuesta urbana de baja calidad». Pero, ¿quién si no él mismo como alcalde de Tomares ha sido y es el responsable de lo que ahora resulta ser un bodrio desconectado de su entorno?.
En resumen, José Luis Sanz ha descubierto, junto con el presidente del Betis, que el futuro no está en las nuevas tecnologías, sino en el ladrillo, o sea, en el pasado de siempre.
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