La rebaja en 20 metros para facilitar su inserción en la trama urbana existente
Aliseda SAU, inmobiliaria cuyo 49% del capital pertenece al Banco de Santander, reducirá la altura máxima del rascacielos que en sus terrenos de la avenida de Jerez le permite el Plan General de Ordenación Urbana de Sevilla a 72 metros (un edificio con planta baja más diecinueve), del orden de 20 metros menos de los inicialmente planteados en el PGOU de Monteseirín, con su habitual ‘grandeur’. Los redactores del Plan Especial encargado por la inmobiliaria han tomado esta decisión teniendo en cuenta las relaciones con el contexto urbano.
El ámbito del Plan Especial queda delimitado al Sur por el ramal ferroviario del Puerto, al Norte y Este por la avenida de Jerez, y al Oeste por el nuevo cauce del Guadaira. Está delimitado en la correspondiente ficha del PGOU de Sevilla, donde se recoge en sus determinaciones una superficie total de 54.250 m².
Sin embargo, dicha superficie no se corresponde con la estimada gráficamente en el plano de ordenación pormenorizada completa del propio Plan, ya que tras un nuevo levantamiento topográfico se ha obtenido una extensión de 52.290,75 m2, es decir 1.959,25 m2 (un 3,6%) menos que la registrada en la ficha del PGOU.
La ordenación se plantea con un acceso principal situado al sur del área de planeamiento que conecta desde la avenida de Jerez. La estructura urbana viaria básica se propone como un anillo perimetral de doble circulación en un solo sentido que recorre las parcelas lucrativas, y da acceso a cada una de ellas.
En rojo, la parcela, sita entre la avenida de Jerez y el nuevo cauce del río Guadaira
El perímetro del ámbito del ámbito se reserva para la ubicación de los espacios libres. Al Oeste y paralelo al Canal del Guadaira, se propone un Sistema General de Espacios Libres, que da continuidad a los Sistemas Generales previstos en el PGOU: al Sur con el Parque Guadaira- Cortijo Cuarto, y al Norte, con el Sistema General SGEL-23, perteneciente al ARI-DBP-01, que aún no se ha desarrollado. Hacia el Este, vinculado a la Avenida de Jerez, se localiza el espacio libre local, el cual genera un colchón verde que aísla la pieza de las infraestructuras colindantes.
Por último, en el centro de la ordenación, se sitúan tres parcelas lucrativas que estarán destinadas a usos pormenorizados de Centro y Servicios Terciarios.
En resumen, conforme a la ordenación propuesta, los terrenos (de 52.290,75 m2 de superficie y con una edificabilidad de 40.615 metros cuadrados) se organizan en tres parcelas (P-01; P-02 y P-03), con extensiones y usos lucrativos casi similares, como se muestra en el siguiente cuadro:
Según los redactores del Plan Especial, la idea inicial para estos terrenos de permitir un rascacielos con una altura máxima de 25 plantas (unos 90 metros) podría generar conflictos visuales y paisajísticos con las edificaciones colindantes, mientras que la rebaja de la torre en unos 18 metros y con un máximo de 20 plantas facilita su inserción en la trama urbana existente sin suponer un choque.
Entienden los redactores del Plan Especial que esta menor altura se adecúa más a la imagen de la zona. Tienen en cuenta que en Sevilla existen edificaciones como la Torre de Los Remedios (80 metros), con un número de plantas similar a la ahora propuesta y que se encuentra inserta en el tejido urbano consolidado sin suponer en ningún momento un conflicto en su entorno.
La torre de Los Remedios, tomada como referencia por los redactores del Plan Especial
Por tanto, en el ‘skyline’ de la ciudad la futura torre en la entrada por el Sur (Bellavista-Los Bermejales) sería la tercera más alta de la edificada en la época contemporánea, sin contar la Giralda, tras la torre Pelli (180 metros) y la torre de Los Remedios (80 metros).
Mapa con las tres torres contemporáneas: la Pelli, la de Los Remedios y la Sur
En atención a la posición estratégica los terrenos objeto de ordenación y con el objeto de aprovechar las cualidades de su emplazamiento próximo al nuevo al eje verde que se prevé en paralelo al nuevo cauce del Guadaira, los redactores del Plan proponen una nueva ordenación volumétrica que permita liberar suelo y genere un ámbito que pudiera formar parte del propio parque urbano.
Así proyectan la generación de una nueva fachada hacia el nuevo cauce del Guadaira y el ramal de salida de la SE-30, que «dialogue» con las edificaciones de Palmas Altas y proporcione una escala y un paisaje urbano de una altura similares.
Relación con el entorno de los tres edificios que albergarían los terrenos de Aliseda
Por otro lado, plantean que desde la Avenida de Jerez pueda desarrollarse un juego volumétrico de diferentes alturas, otorgando a la pieza de 20 plantas mayor singularidad al situarla junto al acceso principal, pero creando, no obstante, un colchón verde desde la avenida que minimice su impacto.
La torre de 20 plantas sería el edificio de los tres más cercano a la avenida de Jerez
Al Sur del sector y colindante con el trazado ferroviario del Puerto se encuentra el Colegio de Educación Especial Directora Mercedes Sanromá.
Recreación de los tres volúmenes que se desarrollarían en los terrenos
Aunque se encuentre separado del ámbito de desarrollo por el talud de las vías del tren, se plantea desde la ordenación no ubicar edificaciones de más de 6 plantas en la zona contigua al colegio, en la fachada hacia el tren, para no generar conflictos visuales entre el equipamiento y la nueva ordenación.
En resumen, la altura máxima de las edificaciones será la siguiente:
a) P-01: Baja más tres (PB+3) plantas, y altura máxima de dieciséis (16) metros.
b) P-02: Baja más diecinueve (PB+19) plantas, y altura máxima de setenta y dos (72) metros.
c) P-03: Baja más cinco (PB+5) plantas, y una altura máxima de veinticuatro (24) metros.
Los plazos de programación y gestión para el desarrollo del Plan Especial son los siguientes:
a) Una vez aprobado de forma definitiva el Plan Especial de Reforma Interior, se establece un plazo de diez (10) meses para la presentación del correspondiente Proyecto de Reparcelación y el Proyecto de Urbanización.
b) Las obras de urbanización del ámbito se iniciarán en el plazo máximo de doce (12) meses a contar desde la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización, así como de cuantas autorizaciones sectoriales resulten preceptivas. Las obras se desarrollarán de conformidad a las fases definidas en el correspondiente proyecto, debiendo finalizar en un plazo máximo de dos (2) años a contar desde la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización.
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