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El Ayuntamiento de Sevilla impedirá los precios abusivos de los alquileres

INDICE

Proyecta un índice que sirva de referencia al mercado inmobiliario en la ciudad

APLICACIÓN

Permitirá declarar como zonas de “mercado tensionado” aquellas donde más suban

 

El gobierno de Espadas está dispuesto a intervenir en caso necesario para evitar precios abusivos en los alquileres de vivienda en Sevilla y para ello necesita dotarse de un mecanismo acordado entre Pedro Sánchez y Pablo Iglesias para los Presupuestos Generales del Estado de 2019 que quiere materializar mediante una propuesta que el grupo Socialista elevará al próximo Pleno municipal.

En la exposición de motivos de la propuesta que el grupo municipal del PSOE presentará ante el Pleno del mes de octubre para la elaboración de un Índice de Precios de Alquiler de Referencia se cita expresamente el reciente acuerdo entre el Gobierno de España y el grupo parlamentario de Unidos Podemos sobre los Presupuestos Generales del Estado para el próximo año.

En el mismo se recoge que se habilitará a los Ayuntamientos para la elaboración de un índice de acuerdo a una metodología objetiva y sujetos a revisión periódica.

En su momento, si los acuerdos se convierten en ley, los Ayuntamientos que lo consideren oportuno podrán declarar, temporal y excepcionalmente, zonas urbanas de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo de las rentas de alquiler de vivienda habitual, que obstaculice a sus habitantes el acceso y el disfrute de una vivienda a un precio razonable, y, con ello, el ejercicio del derecho constitucional a una vivienda.

El objetivo de los índices de referencia es que los Ayuntamientos y/o comunidades autónomas  que así lo consideren puedan regular y limitar las subidas abusivas del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas y, a la vez, evitar posibles efectos de contracción de la oferta de vivienda en alquiler.

La existencia del estudio de los índices de precios de alquiler de referencia facilitaría en su momento la adopción de las políticas que el gobierno municipal y/o autonómico estimen convenientes.

 

COLABORACIÓN AUTONÓMICA

 

Para elaborar dicha información es necesaria la colaboración de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía, como entidad gestora de las fianzas de los contratos de arrendamiento de viviendas e inmuebles de otros usos, así como de los suministros de agua, gas y electricidad que se formalicen en nuestra región.

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Por todo ello, el grupo municipal Socialista eleva al Pleno una propuesta para que por parte de Emvisesa se inicien los trabajos de elaboración de un Índice de Precios de Alquiler de Referencia de acuerdo a una metodología objetiva y sujetos a revisión periódica, para que sirvan de referencia al Programa de Alquiler asequible contenido el Plan de Vivienda, Suelo y Rehabilitación de Sevilla 2018-2023.

El segundo punto de la propuesta plantea que se aplique este estudio para abordar todas las medidas que se incorporen dentro de las competencias municipales en la nueva normativa estatal para impedir precios abusivos de alquiler.

 

Por último, se solicitaría  la colaboración de AVRA, como entidad gestora de las fianzas de los contratos en la redacción de los mencionados índices de precios de alquiler.

 

PRECIOS DISPARADOS

 

El informe Tendencias del Sector Inmobiliario, elaborado por la Sociedad de Tasación con datos del primer trimestre del año en curso puso de manifiesto que Sevilla era la ciudad española donde más había subido la rentabilidad bruta del alquiler de las viviendas desde el primer trimestre del año 2017, con un 17,7%, diez puntos por encima de la media nacional, cuya subida había sido del 7,6%.

 

Tras esta importante subida, una vivienda ofrece en Sevilla de media una rentabilidad anual del 7,4% a su propietario, frente al 8,7% de Barcelona, el 8,4% de Lérida y el 8,1% de Valencia.

 

En este informe se establece una especie de semáforo en virtud del riesgo que un inversor o propietario asume al poner su vivienda en alquiler, por los posibles impagos o insolvencia de su inquilino. Pues bien, debido a la elevada demanda existente, el riesgo es prácticamente nulo en nuestra ciudad, en línea con Madrid y Valencia.

 

CONDICIÓN

 

Depende del pacto entre el Gobierno y Podemos para los Presupuestos de 2019

El modelo de ciudad

El  presidente de Gaesco, Miguel Rus, ha aprovechado la polémica sobre la recalificación de Ikea para exigir que se cambie el PGOU. A su juicio, el Plan General “ha provocado una paralización en el sector parecida a la de Marbella”, pese a que “hay demanda” y a que Sevilla “no tiene problema de stock de viviendas”.

Según Rus, “el PGOU se aprobó en un momento en el que sólo se pensaba en cómo recortar el crecimiento desmedido del sector inmobiliario. Ahora –añade- tenemos las mismas normas o más, la misma inflexibilidad que pusimos para frenar el sector, cuando lo que hace falta hoy es lo contrario: reactivar y facilitar a los pocos empresarios que quieran implantar su proyecto, invertir y generar riqueza”.

La patronal intenta hacer creer que el Plan coarta el desarrollo de Sevilla con otros argumentos similares, como que sólo ha sido ejecutado en un 2%: “Si en cinco años –afirma Rus- no se hizo ningún bordillo es que algo no funciona”. ¿Puede decirse con seriedad que un Plan que ha reservado suelo para 55.000 viviendas y del que aún quedan por desarrollar 13 millones de m2 de terreno industrial está frenando la construcción? ¿Quién si no los promotores y constructores deben desarrollar ese 98% pendiente?

El problema no es el PGOU, sino que los constructores todavía no se creen que la dorada –para ellos- época de la burbuja inmobiliaria ha terminado. Rus queda en evidencia cuando dice que Sevilla no tiene problemas de ‘stock’  justo cuatro días antes de que el Ministerio de Fomento difundiera que hay 18.803 viviendas nuevas sin vender. No digamos las usadas, de las que la banca tiene para dar y repartir como consecuencia de las ejecuciones hipotecarias.

Las  catorce inmobiliarias más grandes del país sólo han vendido en el primer semestre 900 pisos. ¿Dónde está la demanda de que habla Rus en una nación que anualmente construía más viviendas que Alemania, Francia e Inglaterra juntas –ahora sobran dos millones de pisos-, con cinco millones de parados, sin desgravación fiscal por compra de vivienda que siga inflando la burbuja, sin ayudas a la VPO por la falta de fondos de las Administraciones y sin financiación hipotecaria por la delicada situación de la Banca?

En los cinco años del PGOU, los promotores sólo desarrollarán –y porque el Ayuntamiento les adelanta 14 millones de euros- dos bolsas de suelo: Hacienda del Rosario (Gabriel Rojas) y Palmas Altas Sur (Metrovacesa). Pero esta última empresa  ha comunicado a la CNMV que suspende el desarrollo de nuevos proyectos residenciales ante el deterioro del mercado inmobiliario: en el primer trimestre sólo logró ‘prevender’ trece pisos. ¿También esto es culpa del PGOU y de su supuesta inflexibilidad? Y todavía Rus aboga  por construir en Tablada. Si se hubieran hecho pisos en la dehesa, ¿cuántos estarían hoy vacíos y qué ruina no habrían causado a los compradores a crédito y a la banca financiadora.

El PGOU ha calificado suelo de sobra y está aún por desarrollar. El problema de fondo es que los promotores y constructores, insaciables, quieren  recalificaciones a gogó para que con el exceso de edificabilidad sus inversiones les salgan gratis. ¿No era el riesgo el factor diferencial de los empresarios y la razón que justificaba su lucro?

Ikea exige 41.400 m2 más de edificabilidad para un parque comercial en torno a su segunda tienda frente al aeropuerto. Con su ‘efecto llamada’, pese a que lo niegue Zoido, ha abierto la veda y ahora se acumulan las exigencias de recalificaciones a la carta. Isla Mágica pide que sus 45.000 m2 en la Cartuja, con 1.700 m2 de uso comercial,  se le recalifiquen para poder construir sin limitación más áreas comerciales y lúdicas. El Sevilla F.C., beneficiario ya de dos recalificaciones (el Nervión Plaza es fruto de la primera), plantea una tercera para colmatar aún más una zona ya saturada de comercios. El Betis, al que se le regaló una zona verde de Heliópolis para comercios y hoteles, también quiere más en línea con el Sevilla, aunque sea a costa de embutir en ladrillo el Benito Villamarín. Primark plantea otra operación comercial en la Gavidia. Altadis, que cerró la fábrica de tabacos más antigua del mundo, pretende que le cambien la calificación industrial …..

¿Es la salida a la crisis multiplicar los centros comerciales en una ciudad que ya tiene 25 grandes superficies y regalar edificabilidad a tutiplén? ¿Hay que cambiar el PGOU continuamente para acoger sólo y exclusivamente proyectos comerciales cuando según el Instituto de Estadística de Andalucía las ventas en las grandes superficies han caído un 6,3% en mayo?

Volvamos al ejemplo de Ikea: la recalificación de 41.400 m2 que pretende en San Nicolás sería a costa de detraer esa edificabilidad de la prevista para la implantación de empresas de servicios avanzados. Si se van colmatando los espacios y ocupándolos con lo primero que venga -como ocurrió en la Cartuja por el ‘horror vacui’, y ahora falta espacio para la Tecnópolis-  nos quedaremos sin suelo de calidad que ofrecer a otros inversores que no sean meramente del comercio, porque sólo con una economía diversificada y no con un monocultivo (ladrillos y centros comerciales no han impedido que tengamos más de 70.000 parados) se resiste mejor la crisis.

Para eso se redacta un PGOU: para planificar el futuro. Si el Plan se cambia continuamente por los intereses de unos y de otros, significa que Sevilla carece de modelo económico y de modelo de ciudad.

 

 

 

El principio de Cela

El querido colega Javier Rubio se pregunta qué habría ocurrido si se hubieran empezado a construir en Tablada las 15.000 viviendas preconizadas por los señores del ladrillo, cuando sin poner un solo ídem en la antigua dehesa el pinchazo de la burbuja inmobiliaria ha dejado 4.000 pisos sin vender en Sevilla y 20.000 en la provincia. La respuesta es que ahora habría 35.000 pisos vacíos más que añadir a los 113.248 igual de hueros (censo del INE, 2001) comprados durante la fiebre especuladora con el único fin de dar un pelotazo; o, casi peor aún, a medio construir como esas promociones a las que les invito pasen y vean entre Gelves y La Puebla o junto a Las Pajanosas. Cela tenía una máxima: esperaba diez años antes de comprar un libro de moda, por si para entonces había pasado la prueba del tiempo. Al urbanismo, donde se necesita un decenio para convertir el suelo rústico en ladrillo, habría que aplicarle el mismo principio del nobel gallego: dejar una década en el congelador las megalomanías de los PGOU y sin PGOU, a fin de ahorrarnos indeseados barquinazos.

‘Se vende’

Una copistería cualquiera de Reina Mercedes. Entra un cliente y, pidiendo perdón a los que aguardan  en la cola, hace una pregunta al encargado para ver si le merece la pena esperar: “¿Tiene carteles de ‘Se vende’?”. Respuesta tras el mostrador: “Pues se me han agotado, pero aún me quedan un par de ‘Se alquila’”. Agotados los ‘Se vende’. Hasta ese momento no tomo consciencia de la magnitud de la crisis: existe un mercado de cartelería industrial sobre venta de pisos cuyos dueños han quedado atrapados entre la hipoteca, el despido o la más pura voracidad especulativa, sin atender al consejo de que “el último euro que se lo gane otro”. Aún recuerdo la también verídica historia que me contaba un promotor: apenas instalar la caseta de obras y el cartelón de una promoción de viviendas se llegaron a pagar 3.000 euros ¡por ceder el sitio en la cola de los que iban a reservar pisos con el pago de una mera señal para luego darles el pase!. En muchas de esas viviendas vacías hoy cuelga el cartel de ‘Se vende’, como los que industrialmente se expiden en las copisterías.