Las residencias universitarias no pueden convertirse en una competencia desleal para hoteles y apartamentos turísticos

El PGOU debe modificarse a fin de evitar su uso para otro tipo de alojamiento distinto del estudiantil, salvo reversión de la parcela a su situación original

Los interesados en participar en el proceso de modificación del Plan de Monteseirín tienen de plazo hasta el 14 de agosto

El Ayuntamiento de Sevilla anunció el pasado 14 de julio la “sustanciación de una consulta pública por un plazo de un mes a través del portal de la Gerencia de Urbanismo sobre la futura modificación del PGOU” relativa a las moles universitarias, clínicas, tanatorios y otros equipamientos construidos al amparo de los artículos-coladero del texto de Monteseirín. Dada la dificultad para participar directamente a través de la página oficial de la Gerencia de Urbanismo, daré aquí un correo electrónico al que enviar las aportaciones, al tiempo que mi sugerencia al respecto.

El ciudadano o entidad que quiera elevar sus sugerencias al Ayuntamiento de Sevilla sobre la anunciada modificación del PGOU para mantener el veto a la construcción de más moles universitarias como las de la avenida de La Palmera o clínicas sanitarias como las de la avenida Manuel Siurot al amparo del texto redactado durante el mandato de Monteseirín se puede acabar perdiendo en el laberinto de la página oficial de la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente del Ayuntamiento hispalense o, a lo sumo, hallar sólo un formulario de sugerencias pero referido únicamente al propio funcionamiento de este organismo, por lo cual no se facilita la participación pública, sino más bien todo lo contrario.

Residencia universitaria en construcción en la avenida de La Palmera

Prueba de ello es que en el acuerdo publicado en el Boletín Oficial de la Provincia referido a las moles universitarias se omitió el último párrafo del expediente 13/2021 PTO. LC/PGM, que rezaba así:

“Lo que se hace público para general conocimiento, haciendo constar que, para hacer llegar la opinión de cuantos estén interesados en ello, ésta habrá de remitirse a:

consultaspreviasplaneamiento@urbanismo-sevilla.org

Esta consulta finalizará el próximo 19 de julio de 2021″.

El 19 de julio ya es imposible que finalice por cuanto el anuncio apareció en el Boletín Oficial del día 14 https://www.manueljesusflorencio.com/2021/07/entra-en-vigor-la-suspension-de-licencias-para-nuevas-moles-universitarias-como-las-permitidas-por-el-pgou-de-monteseirin-en-la-avenida-de-la-palmera/, en el que se dio un plazo de un mes, sin mayores detalles, por lo que en último extremo cabría interpretar que como mínimo el plazo de presentación de sugerencias está vigente hasta el día 14 de agosto de 2021.

Por mi parte, empiezo haciéndome eco de lo que reconoce la propia Gerencia de Urbanismo en el tercer párrafo del acuerdo que publicó en el Boletín Oficial de la Provincia:

“Esto es, en el caso de un hotel o de un edificio de oficinas en una zona de
ordenanzas residencial en la que estos usos terciarios figuran como compatibles, no serían de aplicación las condiciones edificatorias de la calificación de servicios terciarios, sino las de la zona de ordenanzas concreta en la que se implante dicho uso. No ocurre lo mismo si se destina el edifico a uso de equipamiento, en cuyo caso el artículo 6.6.3 de las Normas Urbanísticas determina que las condiciones
señaladas para los Equipamientos y Servicios Públicos serán de aplicación, además de en las parcelas con dicha calificación urbanística, en aquellas otras que, sin tener dicha calificación, se destinen a los citados usos dotacionales por estar dichos usos permitidos”.

El hotel Al-Andalus, que no ha gozado de la prima de edificabilidad, se ve rodeado ahora de residencias universitarias

Que en román paladino viene a significar que los hoteles, edificios de oficinas y similares no han gozado en Sevilla de la prima de edificabilidad del 80% e incluso de hasta el 100% con que el PGOU de Monteseirín ha beneficiado a los proyectos considerados como equipamientos y que ha permitido la construcción de las moles universitarias en la avenida de La Palmera, sus aledaños, Nervión, San Bernardo, la isla de la Cartuja… y así en hasta al menos una docena de casos, amén de las clínicas una tras otra en la avenida Manuel Siurot y su entorno: https://www.manueljesusflorencio.com/2021/07/el-pgou-de-monteseirin-permitio-a-espadas-autorizar-un-altadis-universitario-en-la-palmera/

Esta docena larga de moles universitarias van a añadir miles de plazas de alojamiento en Sevilla y alguna, como la del colegio Portaceli, la más grande de Andalucía con sus 662 habitaciones, más habitaciones todavía que el hotel Al-Andalus, el tercero más grande de España al momento de su inauguración https://www.urbanismosevilla.org/noticias/concedida-licencia-para-una-nueva-residencia-de-estudiantes-con-662-habitaciones-en-el-barrio-de-nervion-cuya-construccion-esta-valorada-en-casi-20-millones-de-euros

La residencia universitaria que se construirá en suelos del colegio Portaceli será la más grande de Andalucía

¿Y cuál es el riesgo potencial? Pues que por exceso de oferta alguna de estas residencias universitarias no alcance los umbrales de rentabilidad determinados por la propiedad (generalmente, fondos de inversión ligados a capital extranjero) y traten de reconvertirse en hoteles que hagan la competencia tanto a los hoteles ya implantados como a los apartamentos turísticos que no han gozado de esa prima de edificabilidad del 80% al 100% en sus parcelas, que sí se ha concedido a las residencias al amparo del PGOU de Monteseirín. Es más, podría darse incluso el caso de que los propietarios de esas residencias universitarias sintieran desde ya la tentación de ofertar habitaciones para el alojamiento turístico general una vez acabado el curso lectivo, es decir durante los veranos.

Para evitar esta posible competencia desleal al sector turístico que no ha gozado de la prima de edificabilidad del 80% al 100%, sugiero que en la futura modificación del PGOU de Monteseirín se prohíba cualquier otro uso ajeno a aquel para el que fueron otorgadas las licencias de obra y de actividad a los edificios que fueron calificados como equipamiento conforme a lo dispuesto en el Capítulo VI, USO DOTACIONAL, de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana, referido al Uso Pormenorizado de Equipamientos y Servicios Públicos, artículo 6.6.2 y siguientes, y en especial el artículo 6.6.4, relativo a la prima de edificabilidad de entre el 80% y el 100% de la superficie de la parcela.

Residencia universitaria construida sobre la Casa de la Botella, en la confluencia con la avenida de La Palmera

Esa prohibición se levantaría sólo en el caso de que se devolviera la parcela a su situación anterior a la erección del inmueble, sin que en tal caso la construcción de un nuevo edificio pudiera gozar de prima alguna de edificabilidad, sino que se atendría a las mismas condiciones generales establecidas para la zona en que se hallen.

Sí, han leído bien, estoy propugnando que para evitar el doble beneficio de una reconversión para otros usos tras haber gozado de la prima del 80%-100% de edificabilidad con el rol del “equipamiento”, el propietario al que no le convenga continuar manteniendo una residencia universitaria no la pueda reconvertir ni darle el pase para otro uso distinto al de equipamiento, sino que la demuela y edifique en su lugar otro inmueble para cualquier otro uso pero ya sin prima alguna.

Recuérdese que el Reglamento General de la Exposición Universal de Sevilla 1992 imponía a los países, regiones y empresas participantes la obligación de demoler los pabellones y devolver las parcelas a su estado original. Y ello era así con el fin de evitar que le dejaran al país organizador, España, con la carga añadida de mantener en pie más de un centenar de edificios efímeros o de demolerlos a su costa si no sabía qué hacer con ellos. Esta medida, pues, no es nueva: el que gozó del privilegio del PGOU de Monteseirín de poder alzar moles universitarias de miles de metros cuadrados no debe gozar de un segundo privilegio de darles un pase para reconvertirlas en hoteles, oficinas u otro destino y dar así dos pelotazos urbanísticos y acabar haciéndole la competencia desleal a quienes no gozaron de sus ventajas.

Otra posibilidad más blanda sería que estos “equipamientos” que han surgido merced al PGOU de Monteseirín, mientras continúen con ese uso pueden mantener lo “obtenido” legalmente, pero en el caso de solicitar un uso “hotelero” o cualquier otro distinto serían declarados como Asimilados a Fuera de Ordenación (AFO) en todo aquello que sobrepasase las determinaciones que hubieran tenido de mantener su carácter residencial https://www.urbanismosevilla.org/areas/atencion-al-ciudadano/guia-de-tramitacion/fuera-de-ordenacion

Vista general del recinto de la Expo-92 en la isla de la Cartuja

La prohibición del cambio de uso que propongo tampoco es novedosa. Remito, por ejemplo, a la legislación que prohíbe recalificar durante una serie de años terrenos afectados por incendios forestales para que no acaben albergando campos de golf o urbanizaciones en medio del monte o al lado de la costa. La Ley de Montes, aprobada el 6 de abril de 2006, es clara y taxativa y en su artículo 50 prohíbe el cambio de uso forestal al menos durante 30 años desde que se ha producido el incendio.

Confiemos en que los técnicos de la Gerencia de Urbanismo, que tan generosas retribuciones perciben https://www.manueljesusflorencio.com/2021/01/el-sueldo-medio-en-la-gerencia-de-urbanismo-de-sevilla-asciende-a-6-757-euros-al-mes/ , sabrán encontrar la fórmula para defender el interés general de la ciudad y evitar que las residencias universitarias, clínicas, tanatorios y cualquier otro inmueble que ha gozado de la prima de edificabilidad de Monteseirín se conviertan en segundos focos de especulación urbanística.

Una y no más.

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